揭开真相‖重庆区域版块发展

谈房论市

有没有搞错？曾经的屌丝之城茶园现在高层新房卖17000了？

同景国际城10年价格走势图（根据克而瑞成交数据整理）

要知道，十年前茶园同景国际城第一期，成交价格才2700多，算下来十年间茶园房价差不多涨了5倍！

上个世纪，茶园还只有一个孤零零的长生桥镇，与重庆主城的联系被南山隔断。

2000年12月，茶园新区管委会正式成立，长江电工、通盛工业等一批产业项目开始入驻，茶园新区的正式诞生。

2006年12月，茶园第一个住宅项目—同景国际城正式开盘，标志着茶园从工业园转型到宜居新城。随后鲁能领秀城、奥园城市天地等一大批住宅项目陆续开始建设。

同景国际城，占地3000亩的茶园第一大盘，曾与中铁合作开发，最后被恒大收购。

2011年3月18日，南岸区和巴南区提出共同建设江南新城、打造主城第三增长极。2014年轨道6号线开通到茶园，更是进一步拉近了茶园与主城的联系。2018年2月，位于茶园的中国智谷正式启动，科大讯飞、阿里飞象等一批互联网巨头相继入驻。

茶园会成为下一个光电园新牌坊吗？

重庆有三个主要的新区，主要是两江新区、西部新城和江南新城，分别代表城市发展向北、向西和向南的三个方向。

两江新区是国家级新区，汇聚了江北嘴CBD和光电园两大产业高地和新牌坊、金开大道等富人区域，还有礼嘉中央公园蔡家相继接力，幅员辽阔人口密集，老大的位置无人撼动。

光电园一带是重庆最有活力的新经济产业带，风头盖过了江北嘴。

西部新城包括西永和大学城，依托大学城的高校资源和西永微电园产业集聚，迅速成为全球最大的笔记本制造基地，在过去10年间迅速蹿红。

位于西永土主的团结村铁路集装箱枢纽是欧亚大陆桥渝新欧铁路起始站。

江南新城包括茶园和鹿角、界石等区域，由于靠近内环且离解放碑江北区等主城区相近，茶园迅速从一个工业区蜕变成宜居新城，成为了江南新城最有人气的区域。

VIVO年产能2000万部智能手机工厂位于茶园，据说重庆待遇最好的电子企业。

老二之争极其惨烈，西部新城依靠红二代的大力扶持一度暂时领先，随后茶园依托轨道6号线贯通迅速融入主城打了个平手，同时亮出了重庆东站、中国智谷的必杀技，试图夺得亚军。

中国智谷的建设，推动江南新城产业迈向走向信息化时代。

一时间，茶园站上了舞台的中央，想成为躺在风口上的那只ZHU。

但也有很多人对茶园提出了质疑，指出茶园的建设过程中还存在种种问题。

但小编打开百度地图，也许这段城市发展风口之争的故事才刚刚开始。

由图可以看出，茶园离主城核心区的直线距离远远小于西永和中央公园。

距离对城市新区发展到底有多大影响呢？看看几个案例吧：

开发15年，举国之力打造的天津滨海新区于家堡商务区空无一人，走在大街上随处可见烂尾楼，几乎沦为了鬼城。

滨海新区核心区域离天津主城和平区直线距离达40公里，超出了正常通勤距离，是新区打造失败的关键原因之一。

在2010年郑州郑东新区和鄂尔多斯康巴什被美国“商业内幕”网站公布卫星图片并称为中国最大鬼城，不料郑东新区迅速逆袭人气爆棚，紧邻主城是其成功的秘决。

郑东新区离郑州老城区不到10公里，汲取主城的养分从而迅速成熟；

康巴什成吉思汗广场，新区距离老城区35公里路途遥远，至今仍是鬼城。

经过多次市场洗礼，ZF对发展远郊新区已经非常谨慎，投资者更是避之不及。西区科学城想要快速成势，距离是其最大的致命伤！

虽然茶园目前还存在诸多的问题，但小编认为这都是发展中的问题，茶园的区位优势决定了其发展的速度会快过科学城：

茶园新区的交通优势非常突出，与主城连接非常紧密，从茶园坐地铁，不到20分钟就可以到解放碑、江北嘴，完全吊打西部新城；

红色框图内的江南新城，有较多的土地储备，北部还属于两江四岸重点打造区域，离主城相近，容易承接主城人口转移；

高铁线路一般要修四五年，重庆东站在高铁通车前一到两年才会启动实际建设，避免空置浪费。其规划了17台33线，年发送能力6000万次，周边规划了大体量的商业体，必然会给区域带来巨大的人流；

至于朝天门国际商贸城，决策者似乎也醒悟了，想把二三期改成住宅，却引来不小的风波，随后改规被叫停。目前开发商正在启动商铺回购，似乎目的仍是为了把二三期顺利改成住宅，避免彻底变成鬼城，其实是有利于区域发展的。

不仅茶园办公楼空置，微电园、江北嘴空置率其实都高的惊人。

写字楼和产业园空置率高企是重庆经济发展的毒瘤，或许也是科学城一直不能痛下决心迅速启动建设的原因之一。

整个重庆都处于从工业城市向服务业转型的后工业化时代，类似于08年金融危机之前的深圳，未来对写字楼和办公园区的需求会越来越多；基于重庆大力发展智能产业和商业地产去库存的大背景下，中国智谷终会守得云开见月明，成为山城青年创业的乐土。

从茶园近年来的土地拍卖成交价格来看，茶园新房价格继续看涨几成定局。

虽然同样隔了一座山，由于与核心区绝对距离相近，同时具备一定的产业基础，茶园新区的发展阻力更小，更容易承接主城产业和人口的转移。在城市南北区域平衡的大趋势下，中短期内锋芒完全有可能超越西部新城：上证指数快要破3000了，各种股市段子开始四处流传。

我们也不妨大胆的猜一下，茶园房价啥时候破两万吧？