正兴小区电梯钢丝绳更换公告

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近期有业主朋友问我，咱们的大修基金用过了没有？外面各说纷纭，听说修外墙是用的大修基金？维修变电站防水用了大修基金？各种奇葩的版本都有，在这里我给大家统一做以解释：到目前为止，只有6号楼因北梯更换曳引机使用过一次，其他楼至今未启用过。2016年6月份，小区开闭站（里面是电力高压变电站向小区低压配电室接入前负责安全和分流的设施设备，是小区电力心脏）房顶被大风掀起启动过一次，情况非常紧急，一旦漏雨，电力设施被淋全小区电力将导致瘫痪，当时经与政府申请，符合大修基金使用条件，同意使用大修基金维修。咱们挨家挨户签字，虽然签字已达到标准，但由于当时房地产还未将大修基金交于政府，在政府的协助下，在业委会的催促下，房地产安排人员现场维修，此次虽然签字通过，但实际并没有动用。

下面我给大家脑补一下，什么叫大修基金？大修基金需要在什么情况下使用？

公共维修基金(maintenance fund)，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

那么哪种种情况可用大修基金？《房屋专项维修资金管理办法》对什么情况下可使用大修基金，什么情况下不能使用作出明确规定，侵占、违规使用大修基金将受到处罚。物业专项维修资金(俗称大修基金)，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。《办法》规定，涉及大修基金的有：专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担;部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊;全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊;房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。 使用大修基金，必须由业主委员会制定使用方案，并在物业管理区域内公示5天以上。方案中的内容包括需要维修、更新、改造的具体范围和内容，维修、更新、改造方案及工程计划，费用预算及用款进度计划。

接下来我将要跟大家商讨一个严肃的问题：关于正兴小区电梯钢丝绳的更换。

由维保单位反馈，经对正兴电梯钢丝绳进行检查，发现钢丝绳实际直径为9mm，该钢丝绳原公称直径为10mm，因为磨损造成钢丝绳直径减小1 mm，1/10=10%，钢丝绳直径减小达到10%,符合按照GB/T5972-2009起重机 钢丝绳 保养 维护 安装 检验 报废 国家标准，建议更换钢丝绳。按照GB/T5972-2009起重机 钢丝绳 保养 维护 安装 检验 报废 国家标准予以报废，更换新钢丝绳，以确保电梯安全运行。

我们的大修基金主要用在哪些方面呢？

大修基金主要用于两个方面:

第一，用于住房与楼宇配套的共用资产或共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。比如共用的电梯、二次供水、中央空调、各类管线等，邮政信箱、垃圾道、消防设施等。

第二，用于共用部位、即房屋承重结构部位的维修，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体、楼梯间、走廊通道等。（前提是这些问题是发生在共用部位而非某个业主的家中。）用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。 

房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。

附照片：年前对电梯近日进行检查，个别楼钢丝绳断丝，分别是16号楼，2号楼1单元，2号楼4单元，3号楼，25号楼。

16号楼钢丝绳断裂

2号楼1单元钢丝绳断裂

2号楼4单元钢丝绳断裂

2号楼4单元

3号楼钢丝绳

25号楼钢丝绳断裂

以上问题电梯物业已承担更换，但仅哪根坏换哪根是远远不够的，根据起重设备相关规定，需要全部更换。经与业委会商议，上报住建局，此情况符合大修基金使用范畴，为安全起见，急需全部更换，经维保单位造价，业委会反复压价后最后费用为：钢丝绳费用+拆、装调试人工费用+有资质部门的审核费手续费及后续的维保费，全部柔和到钢丝绳上，以10.5元／米进行预算。36部高层，每根绳140米，每部电梯需要换6根（含限速器），37部小高层，每部同样需要换6根。若您无意见，三日后，请业主朋友携带身份证来物业公司签字走手续，哪栋楼先签完哪栋楼先换。

现将大修基金使用流程公示如下：

市中心区商品住宅专项维修资金申请使用流程

（暂行）

 

一、提出使用申请报告

申请单位（物业服务企业或所在地街道办事处）根据小区共用部位、共用设施设备管理情况，向业主委员会（社区居委会）提出维修和更新、改造建议。

业主委员会（社区居委会）根据《物业服务合同》、《管理规约》等有关质量保修资料审核该建议。

如需使用住宅专项维修资金的，申请单位到市维修资金管理中心填写并提交如下材料：

1、《中心区商品住宅专项维修资金申请使用报告》（附件1）；

2、《维修和更新、改造方案》（附件3）；

3、工程预算、工程做法、申请维修部位的影像资料等；

4、《河北省竣工验收备案表》；

5、电梯、消防等特种设备维修需提供特种设备检测部门出具的整改意见书,及电梯制造企业与维保单位签订的维保合同；

6、申请单位营业执照、组织机构代码证，物业企业资质证书（验原件留存复印件）。

二、现场勘查、领取表格

市维修资金管理中心接到材料后，2个工作日内到现场勘查，填写《中心区商品住宅专项维修资金现场勘查意见表》（附件2）。对符合使用条件的，给予明确答复，并提供如下资料：

1、《维修和更新、改造公示证明》（附件4）；

2、《法定代表人身份证明、授权委托书》（附件5）；

3、《相关业主分摊清册及意见表决表》（附件6，由系统打印）；

4、《相关业主分摊清册及意见表决表确认证明》（附件7）;

5、《中心区商品住宅专项维修资金申请使用承诺书》（附件8）。

三、方案公示、征求意见

申请单位将《维修和更新、改造方案》在小区显著位置进行公示（公示期7天，公示期间告知市维修资金管理中心进行现场拍照取证），并入户征求业主意见，在《相关业主分摊清册及意见表决表》中签字确认。

《维修和更新、改造方案》经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主确认同意后，业主委员会（社区居委会）对业主签字真实性进行审核，将《维修和更新、改造公示证明》、《相关业主分摊清册及意见表决表确认证明》在小区显著位置进行公示（公示期3天），并对公示资料进行拍照取证。

业主对《维修和更新、改造方案》有疑义的，业主委员会（社区居委会）、申请单位应做好解释工作。

四、资料备案、受理审核

    资料公示期满后，申请单位将资料组卷报市维修资金管理中心备案。

资料齐全的，市维修资金管理中心进行初审后，报市住建局主管局长进行复审，在7个工作日内完成审核。

资料不齐全的，应一次性告知申请单位补充有关资料。

五、核拨预付款

审核完成后，申请单位提交如下资料并申请拨付预付款：

1、与施工单位签订的施工合同（原件）；

2、施工单位营业执照、组织机构代码证、资质证明材料（验原件留存复印件）。

资料齐全后，市维修资金管理中心按照工程预算50%拨付预付款。

六、竣工验收，拨付决算款

工程完工后，申请单位组织施工单位、业主委员会（社区居委会）、业主代表对工程进行验收，填写并提交如下材料申请决算拨款：

1、《维修和更新、改造工程验收报告》（附件9）、申请维修部位维修后的影像资料；

2、工程预算2万元以上（含2万元）项目，须有资质的造价咨询机构出具的审价报告、竣工验收报告；

3、维修工程发票（验原件，留存复印件）。

资料齐全后，市维修资金管理中心依据决算报告拨付决算款。

使用大修基金严格按照流程进行，完全公开透明，烦请各位业主朋友监督跟进。