<h1><b>新纯海外产品或推出</b></h1><h1><b><br /></b></h1><h1>自从2015年10月份主流银行撤离海外人士贷款业务之后，市场上尚且还在进行纯海外贷款的lender除Latrobe Financial之外大多是一些"并不是很正规"的私人P2P基金。日前一个较有实力的lender或即将推出一款专门为海外人士设计的房贷产品。产品尚未正式宣布，细节不得而知，不过海外人士或许在不远的将来会有一个较为靠谱的贷款选择。毕竟在后面的这3年还是有大批的由海外人士购买的房产需要交房，这一块的现在乱作一团糟的市场有望有一个好的解决方案。</h1><h1><br /></h1><h1><br /></h1><h1><b>Broker所做的贷款量又创新高</b>总有些客户认为broker是小打小闹的，而实际上在澳大利亚由broker所做的房屋贷款量早已经超过了银行自己的量（当然还是需要由银行来审）。日前据MFAA报道，9月份的数据显示，信贷经纪人所做的贷款占整个贷款市场总额的55.7%，又创新高。白人信贷经纪巨头Aussie Home Loan指出此数据在2020或会赶上或超过英美现在的比例，达到70%-80%左右。</h1><h1><br /></h1><h1><br /><b>Bankwest 放大招</b></h1><h1><br /></h1><h1>Bankwest宣布将complete variable产品自住房浮动利率降低至3.70%，投资房到4.19%。此促销产品利率是只限在11月30日之前递交的申请。现在没剩几天了，有需要的客户请迅速联系我。</h1><h1><br /></h1><h3><br /></h3><h1><b>Basic Home Loan基础浮动利率产品</b></h1><h1><br /></h1><h1>大家都知道贷款有variable rates浮动利率和fixed rates固定利率，但很多客户不清楚浮动利率中间其实有package product套餐产品和basic variable product基础浮动利率产品。</h1><h1><br />平时我们说的浮动利率其实主要都是在说套餐产品，一般至少包括了一个对冲账户和一张信用卡，然后一般都有$300-$400左右的年费。比如说NAB的Choice Package，ANZ的Breakfree Package，Westpac的Advantage Package和Bankwest的Complete Package。</h1><h1><br /></h1><h1>而基础浮动利率产品是<b>不包括任何例如对冲账户或信用卡等其他的功能和服务的</b>，当然牺牲了这些的同时，这类产品<b>至少是没有任何持续性的费用的：例如年费或者月费</b>，甚至有些银行，比如Westpac和Suncorp，连settlement等其他的upfront费用也没有，这样等于说您给银行的每一分钱都用于去还贷款了。</h1><h3><br /></h3><h1>而且在有些银行，基础浮动利率是比套餐产品的利率更好的。比如说在Westpac，50万的自住房贷款，套餐产品Advantage的浮动利率应该在3.88%左右，而基础浮动利率是3.75%。</h1><h3><br /></h3><h1>当然也有人认为，选择浮动利率主要就是为了对冲账户，如果说我确实没有什么存款，有个对冲账户也是浪费，那我只是得到为了一个较低的利率的话，为什么不选择固定利率？</h1><h1><br /></h1><h1>固定利率是有一个固定期的，比如说两年固定利率，那么您在这两年中不管是refinance还是卖房子都会因为违反固定期而被银行罚钱。而基础利率产品basic home loan的本质上是一个浮动利率产品，您可以随时做改动：变更产品，refinance转贷款，卖房子，loan split分割贷款等等。另外基础浮动利率虽然没有对冲账户，但是银行都会提供redraw facility提现功能，可以一样使您降低贷款利息。这个功能的使用方式是在您本应该的还款以外，多还一些钱给银行，这样因为负债额降低了，产生的利息也就少了。在您需要使用钱的时候，可以将您多还给银行的这部分钱再拿出来用。举一个例子，假设您从Westpac贷款50万，产品是Westpac的基础利率产品Flexi First，利率3.75%。那么您一个月的还款额就是$2,316，其中的利息是$1,562.50。这时如果您有10万暂时用不到，可以先选择存入贷款账户里面，这样一个月下来到还款的时候，您需要还给银行的利息便降低到了$1,250，也就是本来的80% （1250/1562.50 = 50-10/50 =80%）。当您将来再需要用这笔钱的时候，可以把这笔钱再拿出来使用。当然，如果您把钱再拿出来后就不能再降低下个月利息了。当然啦，您手上又有闲钱的时候还是可以随时再还进去，到用的时候再取出来。</h1><h3><br /></h3><h1>在大多数银行这个把多还给贷款账户的钱然后再取出来的动作"在网上操作"都是免费的，也有一些银行会收取一些费用。比如Wespac的每次redraw都收取$25，另外比如说像Suncorp可以允许每月免费redraw一次，超过一次之后才会收取费用。</h1><h1><br /></h1><h1>总而言之，如果您贷款额非常低本来还款也没多少钱，觉得一年近$400的年费很高，也确实没有什么钱可以放入对冲账户，暂时也不太确定的是否要通过固定利率将自己的贷款在未来的2-3年锁住，那么基础浮动利率产品也许也是一个可以考虑的选择。</h1><h3><br /></h3><h1>下面我做了张表显示了现在主流的basic home loan类产品的利率，费用和redraw的情况。</h1><h1><br /></h1><h3><br /></h3>