黄奇帆市长这回真是把房地产算清楚讲明了啦

天下万兴

失衡之一：土地供应

十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地，所以土地供应总量在减少，比如今年的计划用地就是600万亩。

而扣除农村建设用地、城市市政、工业用地后，计划用地最终只有10%给到房地产，这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般应占这个城市所有土地的25%。

除此之外，具体到城市，政府的调控往往凭意志，不够务实，于是，越大的城市眼下每年新增的供地中，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。

这么做的结果，就是大城市供不应求，土地越拍越贵。

失衡之二：土地价格

房价涨，有货币超发的原因，但最根本原因还是供求关系上出了问题，这里又分为三大原因：

一来，现行拍卖制度，价高者得，本身就会推高地价，而拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排;

二来，土地本身供应短缺;

三来，新增土地扩张需要跟国家要指标，所以不少城市的新增土地靠旧城改造，滚动开发中，房价容易高。

比如，拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六。如果旁边的地块再拆迁，造出来的就会卖三万四万。

失衡之三：房地产占用的社会资源

每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。

一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。

我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高。

失衡之四：房地产融资比例

2016年，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八，全国新增贷款量的46%是房地产，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说是脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。

失衡之五：税收

整个地方收入一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。

失衡之六：销售租赁比例

在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。

但在中国，这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。

失衡之七：房价收入比

六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右，一般的二线城市，在20多年。

纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内就可以买到房。

总得来说，我们高得离谱。

失衡之八：房地产内部结构

一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存，有些地方则是三年四年都卖不掉。

这是一种失衡，资源错配。

供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它。

这就要把错配的资源调配回来。

失衡之九：市场秩序

比如，原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。

再比如，房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。

此外，房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资。

失衡之十：调控方向

失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。

现在房地产调控是有这种不东不西的状态。

再有呢，采取的办法行政性的居多，比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。

如何建立长效机制？

在总结了楼市的十大失衡之处后，黄奇帆也给出了自己关于楼市长效机制的一些思考，具体涉及五个方面，分别为土地、法律、税收、租赁市场和地票。

大家知道，监管部门强调建立楼市调控长效机制也不是一天两天的事了，但到目前为止，这还只是个概念，具体细节并没有给出，对此，目前大家谈论最多的是房地产税和长期租赁。

而透过黄奇帆的思考，也让我们见识到了，除了房地产税和长期租赁外，其实楼市在长效调控方面还有很多大招可以出：

1、土地供应实行爬行钉住

简单的说，一个城市土地供应总量，要按一人100平方米的规律来，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。

即产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走!不足的土地，则通过每年的供应计划逐渐补上。

2、 加强对工业及商业用地的约束

要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约。

3、 土地拍卖实行限价

大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。

如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300，就应该适可而止，不能说征地花到6000，就要拍到6000。

限价不是长官随意的限制，而是政府不在土地上去推高地价，让地价跟着房价慢慢走。

4、 房地产融资方面从严管理

(1)任何开发商买土地的钱，必须自有资金;

(2)防止开放商的资金杠杆率过高;

开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。对工业企业，我们是1：2，1/3的资本金。

(3)管住老百姓买房的融资。

首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情。

此外，银行加强按揭贷款的审核，比如收入有无造假等。

5、 房地产交易实行差别化税率

高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。

比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%。

6、出台房地产税

如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税，越高档的房子持有的成本越高,低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的。

7、政府造公租房配置给20%买不起房子的人

租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，五年以后，老百姓可以把房子买过去，共有产权房。

共有产权房可以按市场价卖，卖的时候，政府回购。

另鼓励出租房屋行为。

8、推出地票制

通过地票制，要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地。

这件事有四个环节：一是复垦;二是有关部门验收;三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买这个指标;四是城郊结合部的土地就去掉了。