带你走入Mississauga 豪华社区Mineola！Mineola社区及物业介绍系列一

May Zhao大多地产

好久没有写过豪宅翻建的文章了，最后一次还应该是在2013年前后。今天之所以有坐下来写这篇文章，是想介绍给大家一个投资自住或翻建豪宅的好社区---位于Mississauga的高尚社区，Mineola，和大家一起研究并分享一下这个美丽安静如花园般的近湖边社区的市场情况。

这么多年以来一直帮客人在北约克C13买地建房，自住投资，自从2015年随着房价飞涨，开始深入了解Mississauga 和Oakville 的投资和豪宅翻建机会，帮客人寻找更加稳定增值又好负担的社区，这两三年帮客人做了很多成功案例。为什么？因为如今的房价太高了，很多区的土地获得成本太高，土地持有成本更高，翻建成本也越来越高，投资的现金流很不理想，又遭遇市场的变动，怎样在现今的市场寻找理想的投资或自住房呢？ 冷静，理智的投资者不是只考虑市场增值的，只考虑市场增值的投资是赌博，自从420（15% Foreigner Land Transfer Tax)后市场发生了变化，价格是否稳定抗跌，出租好不好，租金怎么样，市场的变化让一切变得更加清楚了。那么租售比相对好，增值潜力又好的社区有没有呢？当然有，Mississauga靠湖边的几个社区象Mineola，Port Credit，Lorner Park都很不错，是密市的豪宅区。我先介绍一下这个社区，接下来会一系列的推出几个物业。

房产物业的增值是和社区的环境，交通，居民收入，教育是分不开的。Mississauga是加拿大第六大城市，南靠安大略湖，有着悠久的历史也是多伦多最大的卫星城。Mineola北临 Port Credit， 西临 Lorner Park 社区，几分钟驱车至湖边。大家通常把Mineola和 Port Credit 一起介绍，是因为从交通，社区共享， 社区起源的追溯上，Mineola更像是Port Credit 的大后院。这里的社区环境优美，绿树参天，房子无论新旧建筑风格各异。很多物业背靠小溪，峡谷有着得天独厚的自然风情，是很多政客，商人巨贾喜欢安居乐业的社区。这里交通便利，近Go Train，中国城，15-20 分钟驱车至多伦多Downtown。这个社区的主要居住人群是：15%是意大利人，13%加拿大人，13%英裔加拿大人，11%葡萄牙人，10%波兰人，现在正获得更多的中国人的青睐。这两年大量的旧房翻建，吸引了很多的建筑商，投资者，房价在迅速增长，独立房售价在从100 万上下起，一直到500万以上。回想2009年开始给客人在C13 开始建房的时候，那时候的地价，投资环境和Mineola非常类似，当时翻建房不多面对很多质疑。但是感谢客人的信任，也恭喜你们的投资和自住房的巨大收益，如果你们愿意，我愿和你门一起开启下一个， Mississauge豪宅区的投资，翻建征程。下面介绍一下这个区房子的租售情况。

这个表格给大家的信息是自2017年7月在这个社区2000尺以上房子的租金情况：平均租金是$6383，中位数租金是$5,550，在市场时间（Days on Market, DOM)是8-35天，平均25天租掉，中位数是32天，基本一个月的空房期限。那么再看看这个社区同样房子的购入价怎么样呢？

上图是同样时间段市场卖掉的2000尺以上的房子，从表格中可以看出卖掉的11个房子中平均价是$2,029,364,中间价是$1,775,000。从现金流上来说：一中间价$1,775,000的房子5年固定利率3.2，30年还款期,45%首付，每月还款$4,210.69，地税是每月$900-1000之间，每月的供房支出是$5,110.69-$5,210.69（贷款加地税）,租金收入是$5,550,每月正现金流$440-$540。正现金流租金很诱人，那房价增值又是怎样呢？

以上的租金和房价比较都是采用此社区自7月1，2017年至一月11日，2018，独立屋2000尺以上房子的MLS数据。

上面两张表格的第一张是2016 年Mineola的所有独立屋卖价和市场状况，中间位卖价是：$1,195,000,第二张是2017年所有独立屋是市场销售情况，中间价为是$1,450,000。2017比2016中间价位增长21.3%。自2017年4月20号后整个大多地区的市场是简单粗暴的放缓和下跌，密市的市场相对较平稳，担当我看到这个社区增长21.3%的数字有点晕，好像不现实，但大家可以验证。以上统计数字为精确反应这个区的市场，数据全部从MLS提取，提取方法简单精确，在MLS Search中选定Peel-Mississauga-Mineola; detached home; Sold。分别对2016和2017做分析，数据一目了然。在现今的市场状况下，这个区市场稳定性没得说了，可以傲视大多地区。

最后，介绍一个社区当然少不了学校，那么这里的学校怎样呢？Port Credit公立高中，高中建于1920年，学校共有学生1,266名。学校所在的PORT CREIDT, MINEOLA和COOKSVILLE社区是密市的上好社区，其它的学校还有，Cashmere Avenue （K-6年级），Floradale（K-6年级），Forest Ave（k-6年级），Kenollie（K-6年级），Mineola（k-6年级，1-6年级有法语强化课），Queen Elizabeth Sr.(7-8年级），Riverside（k-8年级）。CAWTHRA PARK 公立高中位于密市的东南部，是皮尔区乃至整个大多伦多地区提供艺术课程最著名的中学之一, 课程包括音乐, 乐器, 舞蹈, 戏剧和视觉艺术等, 四分之三学生为RAP(Regional Arts Program) 学生。学校每年春季举办戏剧节，秋季举办音乐节。学校培养出了许多加拿大著名的演员、歌唱家和音乐家、名模等，如Alex Nuñez，Blake McGrath，Daria Werbowy等。学校所在的社区为MINEOLA和COOKSVILL。

Mineola 这个社区就像是一个天然的大公园，自然，成熟，美丽。像是历史沉淀出的一块美玉，静躺在 繁华的都市里，它得天独厚的交通优势，社区环境，相对适中的房价吸引着越来越多高薪家庭，投资者，建筑商等在这里置业。想更多地了解这里吗？想了解买地建房吗联系我吧！647 701 0296，May Zhao