加拿大非税务居民出租或出售房子该怎么报税？

Christina Yu

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随着越来越多的外国投资者在加拿大置业，大家普遍关注的一个问题是：非税务居民在加拿大投资房产有哪些特殊的税务规定？

在加拿大投资房产，有可能涉及两种类型的收入。第一种租金收入(Rental income)；第二种是出售房产时的资本增值收入(capital gain)。这两种收入的征税方式完全不同。

1. 租金收入的计税规则。

作为非税务居民，收到租金收入时，必须先向税局提交"预扣税"(withholding tax)。在"预扣税"的计算上，有两种方法可以选择：总租金收入法和净租金收入法。

总租金收入法：按照总租金收入法的规定，租客或者物业管理人有义务在每月交租金时，依法扣除总租金的25%作为预扣税，并在下一个月的15号前上交给税务局。

一般来说，如果不选择按照税法 216条款报税，这个25%的预扣税款就是最终上交给加拿大政府的税额。

另外，在收到租金收入的年度结束后的两年以内，非税务居民还可以选择按照税法216条款申报所得税。

选择按照税法216条款申报所得税的好处是：税务局会允许你按照净租金收入而不是总租金收入来交税。报税的结果是被多扣了税款，税务局还会将多交的部分退还给你。

净租金收入法：如果从一开始就想选择按照税法 216条款来申报所得税，就应该考虑让租客按照净租金收入法来先预扣税金。

在这种情况下，你首先必须填报NR6表，并且在每年的一月份以前，或者在收到第一次租金前的下一个月的15号之前将"预扣税"款上交给税务局。待税务局批准以后，租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。

值得注意的是，在这种情况下，3月底前还需要出具NR4作为进一步报税的依据。

在这种方法下，即使当年不用交税也需要报税。需要按照税法216条款下的规定申报所得税，其截止日期是6月30日以前。但是，如果有欠税，必须于4月30日前上交税务局。如果没有在规定的时间内报税，税务局将按照总租金收入法来核对应交税款，并且要补缴部分税款。

什么是税法 216条款下的所得税申报？

作为加拿大的非税务居民，可以选择向税务局单独申报你在加拿大出租房屋的租金收入，这叫做：税法 216条款下的所得税。

在税法 216条款下报税，税收计算方法也采用累进税率，但是税率与加拿大居民适用的税率有所不同。对于非居民的租金收入，加拿大只征收联邦税，各省不再另外征税，但是联邦要加征一个48%的额外税收。大体来说，对于43000加币左右的净租金收入，适用税率是22%左右。

2.资本增值的计税规则

在加拿大，资本增值是按50%计入纳税人的当年收入并计算所得税的。这个基本原则对非居民也是一样，所不同的是，非居民在处理房产时要先预交税款。

具体做法如下：

一是非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前，或者在被实际处置后的10天以内，通知税务局。卖家需要填写适用的税表，连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。这里需要提交的预付税款是（卖价-成本）x 25%。

请注意，这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的。

二是当税务局认可后，会发给你批文(Certificate of Compliance)。如果没有从税务局拿到批文(Certificateof Compliance)，律师会一直扣住整个房屋卖价的25%。直到提供批文证明你已经交了税，他才会将这笔钱还给你。

所以说，越早拿到批文，就可以越早从律师那里拿回被代扣的税款。一般来说，从提交表格给税务局到收到批文，需要8-12周的时间。

三是等到第二年4月30日前报税时，可以将房屋的卖价，减掉所有的费用，得到净资本增值收入。然后，将该收入的50%计入收入，计算实际应该交的资本增值税。税务局会比较你的预交税款和应交税款，并将多余的部分退还给你。

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