<p class="ql-block">文/图: 岁月如歌</p><p class="ql-block">美篇号: 46787760</p><p class="ql-block">拍摄地: 武汉社区</p><p class="ql-block">🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱</p><p class="ql-block"> 2026年8月15日 周六</p><p class="ql-block">《我是社区志愿者-业委会主任968》</p><p class="ql-block">《武昌区委政法委直属平安合伙人 783》</p><p class="ql-block"> 今天我休息，服务居民继续。</p><p class="ql-block">(一) 上午，我专程前往社区，和当日值班的罗主任沟通业委会换届、外墙漏水维修、邻里纠纷调解等一系列小区重点事务，前后沟通一个半小时。</p><p class="ql-block">(二) 持续推进小区申请启用公共维修基金维修外墙漏水的相关工作。</p><p class="ql-block"> 夜里接到SY栋一位居民咨询：小区外墙维修能不能申请使用政府资金，把个人维修基金先留存不动。我随即为他细致讲解了相关政策：政府专项资金有着明确的项目准入门槛，并非所有小区的外墙维修都能申请财政出资；已缴存维修基金的小区，按法律规定需优先动用维修基金。</p><p class="ql-block"> 两类资金的区别如下：(1) 住宅专项维修资金，也就是业主常说的维修基金，属于全体业主共有财产，外墙属于住宅共用部位，在质保期到期后，法律层面的第一责任资金就是维修基金。只要小区正常缴存了维修基金，出现外墙渗漏、空鼓脱落等情况，原则上走维修基金表决流程即可，可选择普通表决或是应急绿色通道。(2) 政府专项改造资金，涵盖老旧小区改造、国债资金等类别。政府资金并非为有维修基金的小区兜底买单，它主要投向纳入老旧小区改造计划的小区，这类小区大多建成年代较早，本身没有维修基金或是维修基金储备严重不足，相关部门会把外墙修缮纳入改造项目，由财政资金予以支持。已经足额缴存维修基金的小区，一般不会纳入政府全额出资修缮外墙的项目，不能人为绕开维修基金，专门申请财政资金来修缮，把自家的维修基金留存不用。</p><p class="ql-block"> 复盘居民的询问不难发现，部分居民都有类似想法：国家出台了相关专项政策，能不能由政府出钱维修，把维修基金先存着？相关政策明确：业主、业委会不能自主挑选资金渠道，并非我们想用政府钱就用政府钱、想留维修基金就留维修基金。小区能不能享受对应政策，要由街道、住建部门研判，看本小区是否纳入老旧小区改造、国债改造项目。如果本小区列入老旧小区改造项目清单，外墙修缮作为改造内容纳入其中，就可以使用改造专项资金，不需要动用维修基金。如果没有纳入老旧小区改造项目，即便有国家层面的专项政策，该政策也不覆盖本小区，外墙维修的法定渠道就是动用维修基金，不能搁置维修基金，要求政府出钱来修。通俗来说就是，相关政策确实存在，但要看本小区有没有被纳入对应项目范围，不是所有小区都能自动享受政府出钱修外墙的福利。</p><p class="ql-block"> 现实中主要有两种对应情形：(1) 小区被纳入老旧小区改造项目：外墙翻新修缮由改造资金实施，维修基金保留不动，这种情况是客观政策安排，并非业主可以主动选择的结果。(2) 不在老旧小区改造项目范围内：出现外墙渗水、脱落隐患时，依法申请使用维修基金即可，可走普通表决流程，存在外墙脱落风险的还可以走维修资金应急通道。</p><p class="ql-block"> 我也向这位居民明确了后续操作方向：(1) 可以向街道、社区、区住建局咨询，确认本小区是否纳入老旧小区改造或国债改造项目，外墙修缮是否在改造清单内。(2) 若不在改造清单内，就按法规要求启动维修基金流程，组织业主表决开展外墙维修；如果存在瓷砖脱落伤人风险，可以走维修资金应急使用通道，简化表决流程。(3) 维修基金是业主的“房屋养老金”，并非存起来就永远不能动用。外墙、屋面、电梯等公共部位老化，本来就是维修基金的法定使用场景；如果刻意留存不用，外墙隐患拖延日久，会出现渗水加重、瓷砖坠落伤人等问题，届时全体业主还要承担相应的安全法律责任。</p><p class="ql-block"> 部分居民还存在两个容易陷入的误区：(1) 认为国家有外墙维修专项政策，所有小区都可以申请政府出钱，把维修基金留作以后慢慢用。(2) 实际上，专项政策是针对特定项目、特定老旧小区设置的；有足额维修基金的商品房小区，共用部位维修的责任主体是全体业主，需优先使用维修基金，政府财政不会替代业主承担维修义务。</p><p class="ql-block"> 众所周知，由业委会牵头外墙维修是基层治理中公认的高复杂度、高敏感度难题，核心卡点集中在“双三分之二参与 + 双过半同意”的表决门槛、巨额资金分摊争议、工程质量信任危机及应急程序认定难这四大关口。</p><p class="ql-block"> 这项工作的核心难点与敏感点主要有四点：一是决策程序极难达成，需专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决者中面积和人数均过半数同意，一旦遇上业主参与率低或是低层业主反对出资这类利益分歧，项目极易半途而废。二是资金矛盾尖锐，外墙维修耗资数十万至数百万不等，很容易耗尽公共维修资金结余，常会引发“是否值得修”“谁该多摊费用”的激烈争执，要是资金不足需要业主续筹，推进阻力会更大。三是信任与廉洁风险突出，施工方选聘、造价审计、质量监督环节如果缺乏透明，很容易被业主质疑存在利益输送，业委会成员要承受巨大的舆论压力和廉政风险。四是紧急通道认定标准严格，虽说“外墙脱落危险”属于法定紧急情况可以简化程序，但必须由街道或专业机构出具险情证明，否则仍要走常规表决流程，很容易陷入“险情等不起、流程走不通”的两难境地。</p><p class="ql-block"> 相关工作的关键流程与合规红线也十分清晰：第一要做好险情研判，区分“常规老化”与“紧急脱落风险”，后者需第三方检测或街道现场勘验确认，才可启动应急通道，免予表决先施工，后补手续。第二要规范方案编制，方案必须包含详细预算、施工范围、分摊明细（通常按幢分摊）、招标方式及监理机制，且公示时长不得少于7日。第三要严谨组织表决，严格遵循“双三分之二参与 + 双过半同意”规则，全程留痕，无论是线下签字还是电子投票都要做好记录，避免因程序瑕疵导致表决无效。第四要强化资金监管，超过10万元的大额工程必须走招标流程，结算需经第三方审价，款项直接拨付至施工方，严禁业委会成员经手现金。第五要落实监督验收，组建由业主代表组成的监督小组，竣工后公示决算与分摊明细，主动接受业主审计与质询。</p><p class="ql-block"> 目前，这位咨询的居民已明确表示，同意签字，支持外墙维修。</p><p class="ql-block">(三) 我已沟通两家中标公司的项目负责人，认真吃透相关政策，后续入户征集志愿时，做好面向居民的解释工作。</p><p class="ql-block">(四) 今日一系列重要事务的进展，我已同步和社区党委付书记、罗主任做了汇报。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱</p><p class="ql-block">注: 下沉党员--市委组织部发文各党政机关，事业单位，央国企，抽调在职共产党员到基层社区参与工作的党员干部群体。最初在2020年武汉战疫疫情防控期间形成，后发展为常态化基层治理机制。主要参与社区服务、疫情防控、民生帮扶等工作，旨在加强基层力量。</p><p class="ql-block"> 各单位党委/党支部。在职党员接到本单位党支部通知后，前往居住地社区党委报到。服从社区党委工作安排，为党工作，服务在社区，为群众办实事。可担当: 志愿者，志愿服务队长，楼栋长，楼栋党小组长，业委会主任，等志愿服务岗位。佩戴党员徽章，主动亮明党员身份，接受居民监督。对党忠诚，长期奉献！在社区基层一线充分发挥出共产党员先锋模范作用！不断践行为人民服务！</p><p class="ql-block"> 怀着为老百姓做点事的朴素初心，我于2020年积极前往居住地社区报到，成为了一名下沉党员。在静默中守护千家灯火，在平凡中擦亮胸前党员徽章。</p><p class="ql-block"> 在社区，我是一名“在职下沉党员”，是“双楼栋长”，是“业委会主任”，是区司法局“村/社区 法律明白人”，更是“区委政法委直属平安合伙人”。这五重身份，不是高悬于墙的荣誉徽章，而是将熔入血脉的信仰，用行动践行初心使命，以奉献诠释责任担当。年复一年无偿服务。</p><p class="ql-block"> 微光如炬，守护一方烟火。</p> <p class="ql-block">🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱🌱</p>