梁家滩现象 之二

长安一片月

但现实很残酷，外资没有大量投资梁家摊，外籍人士也没有来。2024年，全国实际使用外资1162.4 亿美元，比上年下降27%，是有记录以来降幅最大的一年；按国际收支口径算，全年外商直接投资只有186亿美元，是一九九三年以来最少的一年。陕西的情况更重：2024年全省实际使用外资9·895亿美元，下降39%。作一个比较：2015年，单是西安一个市，实际利用外资就有40亿美元。十年后，全陕西省引来的外资，不到当年西安一市的四分之一。

其次，三星电子在中国的员工，2012年有63000多人，2021年只剩17000千多人，减了七成。西安工厂员工约5500人，大多住在主城区，不住沣河两岸。整个西安常住的外国人，2018年统计刚过30000人。

梁家滩国际学校专为外籍子女而建，新校区规划容纳1200学生，到2024年底，在册学生673名。

为成千上万外籍家庭建的教堂，等来的就是这个数字。

教堂没有教众，只能改作养老展厅。因为，当年的规划前提不存在了。前期的巨额基础投资，成了财政黑洞。当初设想财政平衡预期是环境建好了，地价升高，住宅地分批出让，用出让金还本付息。但此法需要有一个前提：土地持续高价成交。目前看，前提已经不成立。楼市冷了，低密地块去化慢了，债是刚性的，利息年年要付。前期大额投资欠下供应商货款、承建工程公司的工程款，只能用低密度房产抵债。而这些房产价值正在下降。

我查了查相关资料，梁家滩国际社区的房地产，有些暗淡。2023年，板块标杆项目天地源龙湖春江天境新房备案冲高到23000-26000元每平方米，143～193平方米的洋房，一套总价普遍在420万至500万元之间，市场对这片新城抱有很高期待。大批施工队伍进场，建材源源不断运入工地，一座座洋房拔地而起，同时也累积起大额工程与材料欠款。 西安高科集团作为片区开发主体，截至2026年3月末，集团整体存货规模达到1148.26亿元，货币资金账面83.66亿元，剔除受限资金后，实际可动用资金仅63.24亿元，手里可支配现金不足以结清全部工程款。于是以房抵债成为现实选择。抵债签约之时，房源按照备案或者评估价2100023000元每平方米核算，一套房子就抵掉几百万的工程欠款。在财务账面上，应付账款就此冲抵，债务问题看似得到化解。 市场行情却已经发生实实在在的下行。规划的地铁、商业配套兑现迟缓，产业导入不及预期，距离高新核心区通勤距离远，愿意接手大户型洋房的客群持续萎缩。 已经交付的春江天境，挂牌平台上的挂牌均价仍维持在18800-20700元每平方米，但中介的成交记录显示，真实成交价格落到16400-17500元每平方米。遇到需要快速变现的工抵房源，单价可以下探至15000元附近。对比2023年高点，真实成交折价幅度达到24%到35%。同样一套143，-193平方米的洋房，如今成交总价大多落在300万至380万，单套房产总价缩水80万至120万元。小区线上挂牌房源常年维持三十余套，四室大户型占绝大多数，普通房源挂牌周期三至八个月，不主动降价，很难找到买家。 同在梁家滩的新盘沣和居，前期市场预期备案区间在1900021000元每平方米，2026年开盘，直接以16000-17000元每平方米的实际均价对外销售，从开盘阶段就以折价换取去化。 拿到抵债房源的施工方与供应商，立刻面对账面与市场的巨大落差。抵债合同按21000-23000元每平方米抵扣欠款，可放到市场快速处置，只能卖到14800-16000元每平方米，相对抵债账面折价22%-32%。这套房子在账面上抵掉300万欠款，如果急于变现，实际只能收回210万234万，中间七八十万的差额，就变成了上下游企业需要承担的损失。不肯降价，房子便长期挂在中介，无法转化为现金流。 翻阅天地源2025年年报，全年合计计提存货跌价准备8.41亿元，累计存货跌价准备余额26.11亿元，计提比例13.68%。但在前十大减值项目清单当中，梁家滩的春江天境、沣和居并未单列，没有单独计提大额减值。这并不代表资产没有贬值，只是尚未达到单项大额计提的会计阈值，账面依旧沿用开发建设成本记账，报表存货数字和真实市场处置价值之间，留下未释放的缺口。 这些梁家滩的洋房，计入集团百亿规模的存货当中，纸面资产数额庞大，却很难快速变成现金。抵债压力转移到上下游，板块房产的真实贬值风险，依旧悬在报表之上。

地产债务是浮在表面的病症，产业缺失才是病根。地产可以造城，却造不出产业。没有产业源源不断带来就业与税收，这片区域的房产，就难以获得坚实的价值底座。报表上巨额的存货资产，终究很难转化为实实在在的现金流。这也意味着，西安高科这部分资产的风险，不会仅仅随楼市回暖就自动消解。

梁家滩国际社区，图纸上写满宏大构想。这里曾经规划时尚小镇，总投资126.75亿元，要打造时尚孵化、会展贸易的产业集群；还布局有科研院所、商务板块，目标集聚十几万产业人口，建成产城融合的国际化新城。

现实是天地源龙湖春江天境、沣和居一批洋房社区拔地而起，沣河湿地公园修好，国际学校、奥特莱斯落地，看得见的住宅与生态配套一一成型，而当初规划的产业载体大多停留在图纸或者在建状态。百亿规模的时尚小镇，迟迟没有实质性开工。西安科学园启动区尚在建设，预计2027年上半年才竣工，尚未形成投产、纳税、吸纳就业的实体产业能力。整片片区，没有成型的工厂，没有成片落地的企业总部，缺少能够持续创造税收、吸纳就业的产业集群。

没有本土产业，就没有本地就业人口。规划远期人口17.32万，可眼下，片区居住人群，大多是从别的区域跨距离过来居住的改善家庭，并不是在本片区上班的产业从业者。人们要驱车十几公里，去往高新核心区、比亚迪、三星的厂区工作，长距离通勤成为常态。

一座新城，如果只有房子公园学校，缺少能够产生税收、吸纳就业的实体产业，就不会形成稳定内生的居住需求。住宅价值只能依附外部区域的购买力，一旦大环境下行，外来改善客群收缩，房产价格与流动性就会双双崩塌。房子建好，土地出让收入拿过了，债务累积起来，可本该落地的产业、就业岗位、持续税源，却没有如约到来。

梁家滩的教训揭示，城投平台开发片区，单纯依靠卖地建房循环，一旦产业兑现不及预期，就会形成巨额沉淀资产。地产债务尚可依靠财政与融资接续，产业缺位带来的购买力、税源、人口缺口，修复周期要漫长得多。

更深的危机在决策层的重房地产开发轻视产业培育思维，先搞环境，搞文化，搞景观，搞地标，目的是抬高地价，产业倒在其次。

产业培育要十年才见税收，修路造园任期内就能剪彩。考核看后者，资源就流向后者。在这种机制下，贪大求洋不是偶然，是必然。

对标合肥的发展逻辑，高下立判、格局立见。合肥是国内少有的真正践行“产业为先、耐心造城”的城市，经典的「合肥模式」，先后重仓两大国家级硬核产业——京东方、长鑫存储。当年逆势引进京东方，不只是落地单一工厂，而是全域布局上下游配套，补齐面板、模组、终端全产业链，硬生生造出千亿级新型显示产业集群，坐稳全球显示产业核心基地；后续又精准布局芯片赛道，2016年逆势押注长鑫存储，面对行业重资产、长周期、连年巨额亏损的特性，合肥国资以百亿级资金长期陪跑、持续加注，同步落地封测、半导体材料、精密设备等全套配套，补齐国内DRAM存储芯片产业空白，从零打造出全国第一、全球前列的存储芯片产业高地。

合肥的核心逻辑从不是短期政绩，而是忍受十年亏损、换取百年产业基础，用国资耐心资本孵化硬核实业，产业成型后自然带动就业、税收、人口集聚，人居配套顺势落地、水到渠成。反观西安，三星落地本是同等量级的顶级产业机遇，最终却沦为孤岛式工厂，数十年未能培育出本地化上下游产业链，核心零部件、配套供应链依旧依赖沿海输入，顶级外资的产业红利、税源红利、人口红利白白流失。

西安的钱去了大剧院、湿地公园、超高低密度洋房。大剧院一年演几场戏，产生多少税？企业选址看的是产业链、厂房、用工成本，不是看剧院。投资理念的差别就在这里：一处把钱先放在产业上，配套跟着产业走；一处把钱先放在地价上，产业跟着蓝图走。

再在拿苏州工业园和上海国际社区相比较，梁家滩国际社区去是反其道而行造城样本同样是新城开发，苏州工业园区、上海碧云国际社区，走的是先做实产业，集聚企业与就业人口，再建设居住配套的路径；梁家滩国际社区，却颠倒这套逻辑，住宅、生态、学校先行落地，产业长期悬空，成为国内产城开发之中反其道而行的典型样本。

上海碧云国际社区坐落于浦东金桥开发区西侧，整片社区的诞生，完全依附已经成型的产业基础。九十年代初，金桥出口加工区率先启动，通用汽车、西门子一批大型外资企业落地建厂，大量外资高管、技术人员涌入浦东，产生了涉外居住的现实需求。到1997年，才启动碧云社区建设，1999年碧云别墅第一批房源才推向市场。它从一开始就不是独立新城，而是金桥工业区的生活配套板块。东部成片厂房、研发园区创造税收与岗位，西边碧云建设低密住宅、国际学校、涉外商业，服务于本片区上班的产业人群。是先有产业岗位，才诞生居住社区；产业是根，住宅只是配套。社区内大量外籍住户，上班地点就在几公里之外的金桥产业园，居住需求内生自本地产业，不是外来客群的跨区域置业。

苏州工业园区亦是同一套逻辑。先铺产业载体，建好标准厂房、研发楼宇，招商引资落地制造业、科创企业，企业带来就业，人口逐步导入，之后再成片建设住宅、商业、学校。土地价值跟随产业、税源、就业人口自然抬升，房价的底座，是片区内实实在在上班谋生的人群。

反观梁家滩国际社区，开发时序完全反转， 本该作为前提的高端产业却长期缺位。上海碧云国际社区、苏州工业园，是产业养房子；梁家滩，是房子等产业。 前者产业先行，税收、就业、人口逐步生长，房产价值水到渠成；后者先大规模建设高端住宅，把土地变现、债务做大，产业却迟迟不能兑现。地产债务只是浮在表面的病症，产业空白才是更深层的病根。地产可以造出成片的房子，却造不出产业与税源。

上海碧云国际社区的启示尤为尖锐，国际社区，本质是产业的配套产物，而不是开发的目的本身。先建好高端住宅，再等待产业上门，这条路径，在现实之中很难走通。

梁家滩这地方，三千年前做过西周都城，后来做了两千多年农田，如今是一座等人来等产业来的新城。教堂还立在那里，已经不做教堂的事了。

说明了三件事：第一，产业不来，城是空的；先把城造好等产业来，等来的是财政黑洞。

第二，公共建筑一经建成，成本就是永久的，公园要养护，场馆要补贴，没有税源支撑，就是真金白银流失。

第三，决策本身却像是拿最乐观的情形下注，这样的决策机制不

回家的时候，天色已晚，但又开始闷热了。被打湿的地面，雨水蒸腾。好在梁家滩就在秦岭北麓山脚下，山上有风徐缓而来。沣河岸边有不少人，驱车而来，在树下结伴饮茶，闲聊，逗乐，乘凉，享受这山风。合了“南风之薰兮，可以解吾民之愠兮；南风之时兮，可以阜吾民之财兮。”的韵味。

但我心里却有些沉重。这算不算身无分文，心忧天下？心里想，这样的决策机制不改变，梁家滩不会是最后一个财政黑洞。

正是：

梁家滩感怀

阡陌河滩摆划筹，

绿水盛景望远洲。

先营洋宅邀洋客，

不筑产业作远谋。

沪上碧云依金桥，

梁家滩上多空楼。

万金散尽金瓯缺，

债多须揩万家油。.