<p class="ql-block">一、项目基础情况</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">新华现代城（顺城区兴仁街）由抚顺深抚房地产开发有限公司开发并发包建设，竣工于2007年，分多层步梯楼和小高层，当年经过抚顺市住建质监站竣工验收备案，主体结构通过官方验收，结构安全合规，可以办房证。开发商深抚地产现已吊销执照、有多起债务官司，后期维修责任执行困难 。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">二、楼体结构（主体钢筋混凝土部分）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 主体承重（梁柱、楼板、地基）：整体安全没问题</p><p class="ql-block">公开资料里，抚顺质监站当年竣工验收结论合格；二十多年来，没有住建局通报、官方媒体曝光该小区地基下沉、梁柱开裂、结构性安全隐患的重大问题。老业主普遍反馈墙体厚实，框架‑砖混结构基础牢靠，几十年没有出现结构性破损。</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 时代局限短板（2000‑2007年代抚顺本土老小区通病）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">- 当年建筑标准低于现在现行规范；外墙保温体系简陋，早年外墙防水层老化普遍；很多住户出现外墙渗水、窗边漏水、顶楼屋面渗水；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 部分室内墙体抹灰层空鼓、细微裂纹，属于抹灰层表层问题，不属于主体结构隐患；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 小高层混凝土用料、钢筋配置按当年旧国标执行，用料标准比不上2015年后新建楼盘。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">三、业主实际反馈（二手市场真实情况）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">普遍好评点</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 承重墙扎实，墙体厚，室内隔音效果尚可；多层公摊偏小，户型格局实用；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 楼体沉降稳定，二十多年没有出现倾斜、地基下陷问题，二手房正常流通。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">长期暴露出来的质量通病（高频问题）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 外墙和屋面漏水是最突出问题：建成时间太久，原有防水层老化，顶楼、把山住户漏水发生率偏高，后期开发商早已吊销，只能业主自筹资金维修；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 管线老化：下水管道、室内电线是老式配置，现在大多业主装修时全部更换；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">3. 外立面外观老化：外墙涂料褪色、局部墙皮脱落，外立面观感较差；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">4. 施工细节粗糙：当年本地施工队伍做工一般，卫生间防水原始施工做得一般，老房子卫生间渗水邻里纠纷较多。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">四、客观总结（分两个层面）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 关乎生命安全：主体结构合格，可以放心居住</p><p class="ql-block">经过政府竣工验收，二十多年使用验证，梁柱、楼板、地基承重安全，不存在危楼问题，买二手房不用担心结构倒塌风险。</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 配套及附属工程质量偏弱（短板）</p><p class="ql-block">外墙防水、屋面防水、原始水电管线、外立面做工水平属于2000年代普通本地楼盘中等偏下水平，老化问题比较普遍，后期维修开发商指望不上。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">五、给你的选购建议</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 买多层步梯房：优先选中间楼层、不把山、非顶楼户型，漏水隐患会大幅降低；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 买小高层：重点查验天花板、窗边、卫生间有没有渗水痕迹；条件允许可以找验房师检测；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">3. 售后：深抚公司早已吊销，如果房屋出现问题只能自己维修或者动用维修基金，开发商不会负责售后 。</p> <p class="ql-block">一、田凤礼和新华现代城的关系</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">田凤礼就是抚顺深抚房地产开发有限公司的老板、法定代表人、实际控股人 。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 股权情况：田凤礼持股 96.913％，弟弟田凤斌持股3.087%，整个公司完全由田凤礼说了算，新华现代城就是他主导开发建设的楼盘，2007年建成交付。</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 当年模式：深抚地产是开发单位，建筑施工队伍外包，但是建材采购、建设标准、资金拨付、整体验收决定权最终都由田凤礼把控。之前你关心的楼体质量：</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 主体框架：按当年抚顺住建部门审批标准施工，通过官方竣工验收；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 外墙防水、屋面防水、管线做工短板，根源就是田凤礼当年压缩配套工程投入，是00‑07年抚顺本土开发商普遍做法。后期开发商出问题，售后责任彻底落空。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">二、田凤礼个人履历（公开可查）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 90‑00年代抚顺本地实力商人：1994年成立深抚房地产；除房地产之外，2002年组建抚顺深抚足球俱乐部征战全国乙级联赛，当年在抚顺知名度很高。</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 后期经营状况：</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 深抚地产后期大量借银行贷款、民间借款，债务纠纷众多，被列为失信被执行人、田凤礼本人被限制高消费，有多笔执行案件未能清偿。</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 2014年公司营业执照被市场监管部门吊销，企业彻底停业，没有后续经营。后期深抚地产遗留问题：新华现代城质保失效、部分房产抵押纠纷、欠税、工程欠款等遗留问题。</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">3. 现状：</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 企业层面：深抚公司吊销，公司主体消亡，无法再追究开发商后期保修责任；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 田凤礼本人：年龄偏大，现在基本退出经营，名下没有存续运营企业；就算房屋出现质量问题，购房者也无法向他个人追责（有限公司以公司资产承担责任，公司倒闭之后个人不承担连带还款）。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">三、结合买房给你的总结</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 结构安全层面：楼盘经过当年质监站验收，主体梁柱地基没问题，和田凤礼当年主体用料选择有关系；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 附属工程短板：外墙渗水、顶楼漏水、原始管线质量一般，是田凤礼时期压缩配套成本遗留下来的通病；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">3. 二手房注意要点：</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 房子本身没问题，但开发商和老板现在没有赔付能力；后期维修只能动用住宅维修基金或者住户自费；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 购买这套小区二手房，只看房屋现状即可，不要再指望开发商和田凤礼承担任何后期维修责任。</p> <p class="ql-block">一、田凤礼与深抚地产整体执行情况（官方公示内容）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1、抚顺深抚房地产开发有限公司（田凤礼100‑控股）历史被执行人案件一共193条执行记录，大量民间借贷、工程欠款、银行贷款、购房纠纷，多数案件最后都是终结本次执行（终本），法院查不到公司名下可供执行财产。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">- 公司层面：企业被列入失信被执行人名单、公司被限高；2014年营业执照吊销，公司财产早已掏空，现在无资产可供执行。</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">- 田凤礼本人：因为是该公司法定代表人，大量执行案件里，法院对田凤礼下达限制高消费令（不能坐飞机、高铁一等座、入住高档酒店）；但是法院并没有判决田凤礼个人对公司债务承担连带偿还责任。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">关键点：有限公司独立担责，公司吊销破产后，业主房屋质量问题、工程欠款，法律层面很难让田凤礼私人掏钱赔付。即便田凤礼本人有钱，普通住户起诉让他出钱维修房子胜诉概率极低。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">二、和新华现代城直接相关问题</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 楼盘开发模式：</p><p class="ql-block">新华现代城是田凤礼决策开发，施工队伍向外发包，主体结构钢筋混凝土按照当年2000年旧版建筑规范建设，经过抚顺市住建部门竣工验收合格，主体结构安全没问题，不存在偷工减料造成结构性安全隐患；但是外墙防水、屋面防水、卫生间防水、外墙涂料、下水管线，田凤礼这边压低工程造价，用料标准偏低，后期漏水问题普遍，这是客观事实。</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 当年出现过违规操作：</p><p class="ql-block">深抚地产在田凤礼主导期间，曾经虚构购房者资料，开具虚假购房收据，套取工商银行按揭贷款，法院判决书里已经认定该事实，能反映出当年田凤礼经营期间资金紧张，压缩配套工程投入，也是后期小区附属设施质量一般的根源。</p> <p class="ql-block">一、漏水根源（新华现代城兴仁街2‑3号楼现状）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">墙体渗水位置是外墙砌体、保温层与混凝土框架缝隙渗水。当年深抚地产施工时外墙防水层铺设简单，保温层内部进水，雨水顺着外墙和楼体中间空腔往里渗，单纯室内打胶修补解决不了问题，水藏在外墙保温夹层里面。分两套方案：简易临时维修、根治施工方案。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">方案1：短期省钱做法（住户自行维修，适合预算有限）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 在外墙外侧把老化开裂的原有外墙涂料、破损保温层剔除，清理干净；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 框架和填充墙体接缝处填充聚氨酯发泡填充密实；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">3. 整体涂刷2‑3遍柔性外墙防水涂料（选室外耐候型），之后恢复外墙面层；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">4. 室内墙面把受潮抹灰层铲掉，涂刷内墙防水，重新刮腻子刷漆。</p><p class="ql-block">缺点：只处理表面，保温层深处积存的雨水排不出去，过3‑5年还会复发。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">方案2：彻底根治方案（最稳妥，长期管用）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 大范围剥离外墙原有保温板，把墙体缝隙清理干净；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">2. 梁柱与红砖墙体之间做止水条，整体涂刷水泥基渗透结晶；</p><p class="ql-block"></p><p class="ql-block">3. 重新铺设保温板，板缝全部打耐候密封胶；外墙整体做防水层，之后再做真石漆或者外墙涂料。</p><p class="ql-block">只有拆掉旧保温才能把夹层里存的雨水排净，才可以彻底止住渗水。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">二、两种出钱途径（最重要）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">途径1：动用住宅专项维修基金（最优选择）</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 外墙属于小区公共部位，兴仁街2‑3号楼外墙渗水，依法属于维修基金报销范围，不用住户自掏全款。</p><p class="ql-block">办理流程：</p><p class="ql-block">1）联系新华现代城业主委员会；本小区没有业委会就找新华街道新城社区；</p><p class="ql-block">2）社区牵头上报顺城区住建局物业科，组织本单元业主签字，户数达标后启动维修基金聘请专业外墙施工队伍统一施工。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">弊端：流程较慢，审批大概2‑4个月；但是花钱由维修基金承担，住户基本不用拿钱</p>