<p class="ql-block"><b style="font-size:15px;">注:点击下方按钮可收听本文语音解说</b></p> <p class="ql-block"><b>编者按：老人去世后留下的房屋被几个继承人之一占住，这事儿，虽然大家顾及面子和和气气的协商，但有的时候，事情终究不能彻底解决。本文依据案例解说解决这类事情的路径。</b></p> <p class="ql-block"> 第五调解室里几个调解员围坐在一起，大家你一言我一语讨论最近调解成功的案例，分享调解经验。当然，话题围绕着老人去世后，留下的房屋被继承人之一占住而引发纠纷的处理路径。</p><p class="ql-block"> 只见调解员老陈不急不缓地说，这种情况比较常见，老人去世后房屋不可能长期空置，继承人占住实属正常。当然，占住的原因或理由可以归纳为几种情形。一是，子女长期与老人一起共同生活，老人不在了，该子女继续占住房屋。二是，老人生前的住房是某个子女出资购买，老人去世后，该子女认为房屋理所当然的应当归自己。所以，搬进老人留下的房屋居住。三是，确实有子女经济条件不好住房紧张，搬进老人留下的房屋就是为了解决住房困难。四是……</p> <p class="ql-block"> “行了，行了，你歇歇，让我来说几句吧。”调解员老李打断老陈的话，接着说了起来，“四是，有的继承人为了多分得遗产抢先占住老人留下的房屋，对吧。”</p><p class="ql-block"> “是啊，是啊，这种情况并不少见。”老张说。</p><p class="ql-block"> “可不是，前几天我就遇到了一起这样的案子。”老刘道。</p><p class="ql-block"> “看来，最后这种情况不好调解。”老周声音不大的嘀咕。</p><p class="ql-block"> “说说吧，这种情况怎么解决？”老陈说着，看向记笔记的助理小姚，“来，小姚，你先说说看。之后，大家再来补充。”</p><p class="ql-block"> 小姚放下笔，稍微思索一下说：“这个事情是这样的，以前曾经调解过类似的案件，总结起来有以下几点。”</p> <p class="ql-block"> 小姚说，老人去世后，无论房屋是否已经被人占住，首先应当确定每个继承人对房屋享有的继承份额。有遗嘱按照遗嘱来确定，没有遗嘱的全体继承人协商一致来决定每个人的继承份额。</p><p class="ql-block"> 继承人协商一致没有争议的，可以经过公证处的公证，或者到法院打“无争议诉讼”官司，由法官出具法院的裁判文书，作为继承人对房屋享有的继承权的依据。有争议的就别说了，直接到法院打官司确定每个继承人的份额。</p><p class="ql-block"> 之后，全体继承人持公证书或者法院的裁判文书到不动产登记机关办理房产过户登记手续。这个时候，老人留下来的房屋就转变成了全部继承人按份共有的房产，大家可以就房屋的使用、处分作出决定。</p> <p class="ql-block"> 已经实际占住房屋的继承人可能会提出由该人享有房屋的全部所有权，并支付其他人享有份额的折价款。不过，最多的还是大家一起把房子卖了，按照各自的份额分钱。</p><p class="ql-block"> 当然，如果占住房屋的一方不同意这样的分配方案，而且，又不愿意腾退房屋，这时，其他继承人应当以“共有物分割纠纷”为案由向法院提起诉讼。有权主张独占房屋的一方腾退房屋，或者向其他人支付折价款。</p><p class="ql-block"> “所以说，这种某个继承人独占房屋的情形，一般应当先确定继承人继承的份额，之后，再通过共有物分割之诉，彻底解决纠纷。”小姚最后总结般的说。</p><p class="ql-block"> “小姚说的不错，大家有什么问题直接提问。”老陈接着说。</p><p class="ql-block"> 老张说：“我有个问题，在确认继承权的官司中，继承人是否可以直接主张要求分得房屋的折价款？”</p> <p class="ql-block"> 小姚听罢说：“可以。有些继承人不方便使用房屋，也不打算长期持有房屋的所有权，他们有权提出不要房屋的份额，而是主张分得房产继承份额对应的售价款。例如：一些在外省或者国外定居的继承人，老人留下来的房产对他们来说无实际使用意义与价值，一般都会主张分得继承份额的折价款。”</p><p class="ql-block"> 老李说：“那么，如果想要房产的继承人拿不出这么多的房屋折价款那该怎么办？”</p><p class="ql-block"> 小姚解释说：“这种情况一般有两个处理方案，一是，大家把房子卖了分钱，需要解决住房的人拿着钱自己去购买房屋。二是，要房子的人可以向银行申请购房贷款，用贷款支付其他人的房产折价款。当然，这个方案需要把房产过户到该人名下，该人持房产证书向银行办理抵押贷款手续。”</p> <p class="ql-block"> 老刘说：“我有个问题哈，共有物分割之诉中，当事人是否可以主张独占房屋的人应当限期腾退房屋？还有，如果房屋已被实际占住人出租的，其他人是否有权主张分割房屋的租金收益？”</p><p class="ql-block"> 小姚说：“可以，解决房屋被某个人独占以及被出租的情形，主要通过共有物分割之诉来实现。”</p><p class="ql-block"> 老张接着问：“如果房屋被某个继承人占住，其他继承人是否可以腾退房屋为由打官司？”</p><p class="ql-block"> 小姚说：“理论上来说，继承人平等的享有房屋的合法继承权，即使其中一人独占了房屋，其他继承人应当在已经确权的前提下，通过主张共有物分割来解决纠纷。如果主张独占房屋的人腾退房屋，法官在调解不成的情况下，很难判决独占房屋的人限期搬出房屋，毕竟该人也有着房产合法的一份权利。”</p> <p class="ql-block"> “当然，实践中，有不少类似的案件都是法官调解结案，结果就是独占房屋的当事人限期腾退房屋。”这时，老陈补充说。</p><p class="ql-block"> 老刘说：“是啊，这样的法官有正义感，有能力做好被告的思想工作。”</p><p class="ql-block"> 老张说：“可不是嘛，独占房屋的一方也觉得自己理亏。”</p><p class="ql-block"> 老李说：“是的，谁都不是傻子。不管怎么说，终究还是要把房子腾出来。”</p><p class="ql-block"> 大家七嘴八舌的好一阵子议论。</p><p class="ql-block"> “好啦，好啦，大家先别议论了。“老陈急忙制止，接着说：“下边，让小姚说说，共有物分割之诉中，如果独占房屋的一方要房子拒不腾退，而且，称自己无力支付其他人房屋折价款。这时，这场官司法官应当怎样判决？”</p><p class="ql-block"> 老李大咧咧地说：“这个我来说。这还不好办，法官可以直接判决拍卖房屋，大家按份分得房屋价款。”</p> <p class="ql-block"> “是啊，是啊，确实有这样的判例。”</p><p class="ql-block"> “可不是，到头来还是得把房子买了分钱。”</p><p class="ql-block"> “前几个月，我们家邻居表姐家一个外甥的同事，就是打了这个官司，判决下来后，双方都后悔了。你想啊，法拍的房子价格上不去啊。这样，大家不是都吃亏了吗。”</p><p class="ql-block"> 几个调解员又是好一阵子地议论。</p><p class="ql-block"> "所以说，共有物分割之诉最后的结果如果是卖房分钱，那么，当事人基本就会为卖房达成一致意见，而不愿意房子被法院拍卖。"小姚接着说。</p><p class="ql-block"> 老陈总结说：“好的，今天的讨论很不错，大家把房屋被独占情形的处理路径议论得很透彻。以后，在类似案件调解中，应当注意贯彻协商一致处理房产的原则。刚才，小姚的叙述思路清晰，表达清楚，值得表扬。”</p><p class="ql-block"> 看看大家没有什么要说的了，老陈手一挥：“散会！”</p>