地契中的历史

沈建太：火山宝地守护者

万老板是资深收藏家，拥有两千多平米的藏馆，各式古董珍玩琳琅满目、蔚为大观。我常去他那里做客，听他如数家珍地讲他的宝贝与收藏故事。

前几天，他邀我小聚，特意拿出新收的上百张民间旧契给我看，时间跨度从清代一直到共和国初期，包含土地买卖、资金借贷等。他一边翻，一边津津乐道，讲品相、说年份、谈行情、估升值。

我不懂收藏，对这些旧契的市场价值毫无概念，却被这些泛黄故纸背后的历史温度所吸引。我借回家来，先从土地买卖契约入手，查阅史料、逐张细读，对中国古代地契的演变、格式与内涵，有了一知半解。

自从人类步入群居社会，最朴素的物物交换便随之萌生，契约亦应运而生。英国著名法学家亨利·萨姆奈·梅因（Henry James Sumner Maine）在其经典著作《古代法》（Ancient Law, 1861）中，曾以契约为钥，洞见人类社会演进的本质。他指出：

“No society has ever been found without some conception of contract.”

（我们还未发现哪个没有契约概念的社会。）

他进而提出影响深远的论断：

“The movement of the progressive societies has hitherto been a movement from Status to Contract.”

（迄今为止，所有进步社会的运动都是从身份到契约的运动。）

土地，是人类赖以安身立命的根本，是农耕文明时代最核心、最珍贵的财富；而契约，则是土地所有权与使用权确立、流转的法定凭证，更是维系乡土社会经济秩序、规范产权交易的制度基石。

商周时期实行土地国有制，田里不鬻，严禁私人买卖土地。随着社会经济发展与周王室衰微，至西周中期，贵族间已出现土地授予、抵押、赔偿等私下处置行为。为固化产权、留存凭证，贵族常铸造铜器，以铭文记载土地流转过程。1975年陕西岐山出土的五祀卫鼎（现藏陕西历史博物馆），鼎内19行207字铭文，完整记录了西周恭王时期，靠皮货业起家、跻身贵族的新兴地主裘卫，与姬姓封君邦君厉之间换田的上报、审理、立誓、勘界与交割流程，是迄今发现最早经官方认证的土地交易实物凭证，标志着“田里不鬻”旧制的松动与土地契约制度的萌芽。

秦汉以后，土地私有化加速，买卖日益普遍，土地契约随之盛行，早期多书于竹简、木牍。现藏台湾中研院的居延汉简中，《长乐奴卖田券》是我国现存最早的简牍土地契约实物。

居延汉简出土于额济纳河流域古居延地区，与殷墟甲骨、敦煌遗书、明清内阁大库档案并称“20世纪初中国古文献四大发现”。此地为汉代驻军屯田之所，简牍内容涵盖政治、军事、经济、民生等，被誉为汉代边塞社会的“百科全书”。

居延汉简分三批出土：1930—1931年的居延旧简（万余枚，藏台湾中研院）；1972—1976年的居延新简（两万余枚，藏甘肃文物考古研究所）；1999年后的额济纳汉简（数百枚，藏内蒙古及额济纳旗相关机构）。

《长乐奴卖田券》原文：□置长乐里乐奴田卅五畞（亩），贾（价）钱九百，钱已毕。丈田即不足，计畞（亩）数环（还）钱。旁人淳于次孺、王充、郑少卿，沽酒旁二斗，皆饮之。

白话译文：在长乐里，乐奴卖出田地三十五亩，作价九百钱，钱款已全部付清。若日后丈量发现田亩不足，按短缺亩数退还钱款。见证人：淳于次孺、王充、郑少卿；买主备酒二斗，众人共饮，契约正式生效。

此券包含交易主体、土地位置与面积、价款与支付状态、质量担保与违约责任、见证人制度、仪式生效规则等关键要素，为后世地契奠定了基本格式。

（台湾中央研究院历史语言研究所历史文物陈列馆网站展示的居延汉简。）

尤为值得注意的是，券文明确记载“钱已毕”，即一次性付清全款。自古以来，土地始终是国人最珍贵、最根本的财产，承载家族基业与生存根基，若非万不得已，绝不会轻易变卖祖产。同时，券中郑重列出三位见证人，并以“沽酒共饮”为证，形成中国传统社会“无中不契约”的千年共识——凡重要财产交易，必有中人见证、仪式为凭。

魏晋以降，纸张普及，纸质地契全面流行，并逐步形成固定格式与民间惯例。历经唐宋两代不断规整，田契条目、边界描述、权责约定日趋严谨。宋代曾颁行官版“标准契约”。至清代，地契格式更被编入私塾课本，形成通用模板。

从文书形制看，传统地契通常包含八大要素：一、立契时间；二、立契双方；三、田地坐落、四至、面积及附着物；四、契价及钱款交割方式；五、产权来源与权责担保；六、田赋粮税的过割转移；七、中证、见人、代书；八、落款、签署与画押。

（这份立于168年前的地契，完整显示了清代地契的八大要素：

“立賣死約人杜美元，因為不便，今將自己祖地，地名沐塔東溝白地三段一處。

四至：東至買主，西至連坡，坡處以盡，土木石相連。

情願出賣於本家杜用忠。承惟死業同眾言明，死價大錢壹千一百文，其永筆下交足不欠。

恐口無憑，立字存正，上帶本地願艮三合。

道光拾捌年三月廿八日 立字

房地行中人：劉永寧、王貴春、何永蒼”

契中所谓“上带本地願良三合”实为本地块所附带的“公粮3合”随着土地权属转移由买受人继续向政府缴纳。这里的“良”指“粮”，“合”读“gě”，是古代计量单位“担、斗、升、合、勺”之一。）

按产权处置性质与回赎权限划分，地契可分为死契与活契两类。死契又称绝卖契、卖断契，指土地所有权永久卖断、永不回赎的买卖合约；

（立于民国四年的“绝契”。）

活契是暂时转移土地使用权的地契，原业主保留了在一定期限内、按约定条件回赎的权利。

（这份民国八年六月廿七日签订的活契显示，立契人秦邦彦将四亩地当给秦邦屏，三年赎回，地块所负担的每年6升米由旧主承担，金主一次性交给地主人银元47块（相当于三年地租。）

《辞海》“地契”条释义：中国旧时买卖或典当土地所订立的契约。地契载明土地面积、价格、坐落及四至，由当事人与见证人签字盖章，并向官府登记纳税后生效。

前述具备八大要素的地契，属于民间私订契约。民间土地买卖随土地私有制出现而兴起，而土地财政与私有土地制度相伴相生、如影随形。魏晋以后，官府对土地买卖的管控逐步加强。至宋代，未经官府投税钤印的私契原则上不具法律效力，违者可予处罚。

民间地契中人成本很低，一般就是一顿薄酒而已，而历代官府验契征税至少为交易额的4%，清末时甚至达到10%以上。完税之后，官府会在私契上加盖红色官印予以确认。由此，民间私签的地契被称为白契，而经官府钤印、完税确认者则称红契。

这份订立于清光绪二十三年（1897年）的地契（四亩土地及一院房屋），在立契年月、成交价款及附带公粮等关键词上均盖有满汉双语官印，是经官方批准并完税的“红契”。

元代以后，官方对地契法律效力的认证，除在私契上加盖朱红官印外，还需粘贴“契尾”，作为完税凭证，其功能相当于今天的印花税票。

（自1922年起，河南率先将契税划为教育专款，专设机构管理，成为全国首个推行教育经费独立的省份。从1932、1935年林县契税经理局签发给合涧区两位宋氏村民的房地产买契纳税收据来看，民国时期的契税税率高达6%，高于历朝历代。）

尽管历代官府屡颁禁令，白契在民间却长期通行不衰，主要原因是难以承受高额契税。成本低廉、公信力扎实的中人，始终是土地买卖契约得以成立的关键保障。

中人最原始、最基础的身份是见证者。买卖双方议定交易条件后，必请双方都信任、在地方上享有威望或信誉的人士到场参与契约签署，以证明交易真实、自愿、无欺诈，故中人又常被称为“中见人”。

不过，在多数交易中，中人的职责远不止见证。他们往往同时承担牵线搭桥、居间说合、居中议价、信用担保、事后调处纠纷等多重职能，在地契文本中常被明确标注为说合人、保人、居间人等。

（这份立于民国三年的地契，是由四位“说合人”促成并见证的。）

随着商品经济发展，民间土地交易日益频繁，逐渐出现专门从事土地买卖居间业务的专业中人乃至中介机构，其职能已接近今天的中介或公证机构。

（这份立于清嘉庆元年的卖死契，由某房地行的李耀先、张端二人经手签署，同时加盖该行印章。值得注意的是，民间机构印章采用黑色，与官府的朱红官印形成明显区别。）

进入民国时期，尤其是在苏维埃政权控制的革命根据地，土地交易与产权确认被纳入革命政权管理体系。除中人外，村长、农会干部等基层组织负责人，也成为地契签署的法定或权威见证人。

（这份立于民国三十三年的绝卖契约（死契），除保留了传统的中人签字画押外，还新增了农会主任、村长的签字盖章，甚至钤盖了村公所的朱红官印。）

这一做法在1949年后的土地改革、宅基地确权等工作中继续沿用，形成了具有时代特征的基层见证制度。

古代中国基础教育以私塾为主，普及程度有限，社会整体文盲率极高，识字率长期不足一成。包括地契在内的各类民间文书，绝大多数都由少数识字的代书先生代写，代书人有时也会在契尾署名，成为契约中的固定角色。

现代合同以买卖双方为核心签署主体，而传统地契则大不相同。在传统地契中，卖方与买方往往只是以“立契人”和“承让人”的身份出现在文本之中，真正在白纸黑字上签名画押的，反而是中见人。至于买卖双方的签名，通常也由代书人代签；就连中见人，也未必识字，其姓名与画押同样由代书人一并代劳。

画押的意义，形式远大于实质。因此，画押往往也由代书人统一处理，以致于出现数位中人共用一个“十”字押的情形。

这种安排的好处是显而易见的：对于不识字的普通百姓而言，若让他在一份看不懂的文书上画押，无异于“把自己卖了还帮人数钱”。因此，一切文书的拟定、条款的审核、交易的真实性与公允性，统统托付给中人与代书把关负责。普通百姓把对文本的理解责任、对未来的纠纷风险，全部“外包”给了中人。这既是低识字率现实下的无奈之举，也是传统社会一套高效率、低成本、基于熟人信任的纠纷预防机制。

1949年新中国成立后，土地改革废除地主土地所有制，将土地分给农民，颁发土地证。然而，到1950年代末，随着人民公社化运动全面推开，土地国有制与集体所有制彻底确立，延续数千年的土地私有制宣告消亡。失去了私有制根基的土地买卖，从此不再合法，曾经绵延不绝的地契制度正式退出历史舞台。

如今，这些泛黄、破损、字迹模糊的旧地契，静静躺在像万先生这样的民间收藏家手中，被精心呵护着。然而，无论其品相多么完好、年代多么久远，在法律意义上，它们终究只是一张张故纸。

它们的真正价值，在于让人们透过这一张张故纸，读懂中国土地制度的千年沧桑，读懂几千年农耕文明的朴素与厚重，读懂普通人与土地相依为命的永恒情感。