换住旅住，我们怎么做？

海南岛产业发展研究院

环住旅居海南分公司、培训中心吕琳讲师、李老师、陈讲师在5月18日塔岭研学院开班上讲解。

海嗨国旅行动工作方案和2026年~2027年工作计划安排

旅居闲置资产盘活新彩设计行动计划

为深度抢抓海南自贸港开放红利、军人后勤保障专属服务蓝海、湖北黄龙洞稀缺文旅资源垄断优势、中原城乡小康建设中心城乡融合政策风口，联动东南亚跨境旅游、非洲特色出境游双国际赛道，全面落实文旅强国战略部署，打通鄂琼文旅体康养跨境联动核心通道，破解旅居类闲置资产权属分散、运营低效、收益薄弱、资源错配、区域协同不足等行业痛点，构建“资产盘活+文旅服务+资本增值+跨境联动”的全新商业生态，以“天生旅产换姿势，共生共建共享共引擎”为核心发展理念，消除区域资源壁垒、资产价值断层、运营能力鸿沟，实现海岛旅居服务、内陆文旅资源、跨境旅游产品、后勤保障服务的全域升级、价值倍增、长效增收，特制定本专项行动计划，全文围绕战略引领、组织落地、机制管控、业务闭环、目标量化五大核心维度，实现规范化、数字化、效益化、权责化全域运营。

一、行动核心原则：锚定稀缺资源，构建全域共生增长极

本计划坚守政策赋能、资源稀缺、权责清晰、收益共享、风险可控、合规经营六大核心原则，精准整合五大核心战略资源，打造跨区域、跨业态、跨境际的旅居资产盘活全生态体系，杜绝资源闲置、低效运营、权责模糊、利益扯皮、空谈务虚等问题。

依托海南自贸港跨境文旅、免税消费、旅居康养、后勤保障服务专属政策，叠加军人后勤保障服务刚性需求、专属客群、稳定现金流优势；深挖湖北黄龙洞不可复制的自然景观、文旅IP、客流虹吸稀缺资源，筑牢鄂琼文旅联线核心腹地；联动中原城乡小康建设中心，打通城乡闲置旅居物业、乡村民宿、康养基地、农文旅综合体盘活通道；布局东南亚跨境休闲度假、商务研学、康养旅居，非洲特色探秘、公务文旅、跨境商旅两大国际市场，形成内陆资源引流—海岛旅居承接—跨境服务增值的闭环产业链。

行动目标直指破除资源环境新鸿沟，实现三大核心升级：一是闲置资产去化率12个月内突破65%，24个月突破90%；二是文旅体旅居服务营收年均增速不低于45%；三是打造鄂琼跨境文旅联线标杆项目，构建“共生、共建、共享、共驱”的资产运营新赛季，全面赋能文旅强国建设与区域文旅经济高质量发展。

二、组织架构落地：组建专项运营主体，明晰权责管控体系

正式组建凯撒国旅普惠恩施资产服务公司（海华集团直属事业部），实行“集团统筹、事业部独立运营、市场化专业操盘、全流程权责闭环”的管理模式，搭建专业化、扁平化、高效化的运营组织，全面承接全域旅居闲置资产盘活、文旅运营、资产重组、跨境业务拓展、后勤保障服务落地全事项。

（一）核心管理班子

设总经理1名：曾令箭，全面统筹事业部战略落地、资产盘活、经营管理、预算决算、合同管控、团队考核、收益分配、风险防控全部工作，承担第一责任人职责，对经营结果、资产安全、合规运营、收益兑现全过程终身负责；

设副总经理1名：赵红庆，协助总经理分管业务拓展、资源对接、跨境合作、客户运营、项目落地、日常执行，主抓市场端与运营端闭环落地，协同推进资产去化与服务升级。

（二）核心决策委员

组建专项决策委员会，委员由颜立宇、张永胜、陈宏吾、王宝罗、张琳琳、曹曹教授构成，覆盖文旅运营、资产投资、法律合规、财务管理、跨境资源、政策研究、品牌营销全领域，构建“专业研判、集体会商、权责到人、高效决策”的综合治理体系，为资产估值、重组方案、合作签约、投资决策、风险防控提供专业支撑，杜绝盲目决策、低效议事。

事业部实行独立核算、自主经营、自负盈亏、合规管控的运营模式，全面对接海南、湖北、中原、东南亚、非洲五大区域资源，聚焦旅居闲置物业、康养基地、民宿客栈、商业配套、后勤服务载体、文旅经营性资产六大类标的，实现全品类资产盘活全覆盖。

三、经营战略准则：统一顶层布局，市场化分灶运营

坚守统一战略、分灶吃饭、规矩经营、共建共享十六字核心经营准则，构建集团统筹、事业部操盘、多方协同的现代化治理机制。

统一战略，即全域坚守“旅居资产盘活+文旅体服务+资产重组增值”核心赛道，统一品牌标准、资源调度、合规底线、收益目标、风控体系，杜绝各自为战、资源内耗；分灶吃饭，即事业部实行独立财务核算、独立业务考核、独立项目运营，清晰划分经营权责、成本边界、收益归属，激发经营主体主观能动性；规矩经营，即严守国家法律法规、自贸港政策、国资监管要求、跨境经营规范、合同履约规则，坚守合规红线，杜绝违规操作、无序经营；共建共享，即充分联动文旅运营团队、资产投资方、社会流量达人、跨境合作机构、后勤保障合作方，整合资金、资源、客源、运营、渠道五大核心要素，实现多方协同治理、价值共创、收益共享。

通过多元主体协同，彻底改变单一出租、闲置空置、低效自营的传统资产运营模式，将沉睡闲置资产转化为经营性现金流载体、文旅服务载体、资本增值载体，实现资产价值、经营收益、品牌效应三重提升。

四、收益分配机制：721量化模式，明晰多方利益分配

建立市场化、量化型、刚性化的凯撒新海事业部收益分配机制，严格执行721固定分配模式，清晰界定创客团队、资产重组运营团队、集团总部三方收益权属，彻底解决利益分配模糊、内部扯皮、激励不足的核心问题，保障长效运营动力。

具体分配规则：经营性净收益、资产增值收益、服务佣金收益、跨境导流收益等全部合法合规收益，统一按照70%归属创客及一线运营团队、20%归属资产重组专业团队、10%足额上交海华集团的刚性比例执行。

其中，70%创客团队收益，用于一线市场拓展、客源导流、项目运营、服务落地、绩效激励、业务再投入，核心激发前端市场活力；20%资产重组团队收益，用于资产摸排、权属梳理、估值定价、改造升级、资源整合、合规风控、资本运作，保障资产盘活专业支撑；10%集团上交收益，作为集团品牌赋能、资源统筹、战略管控、风控兜底、跨部门协同的专项管理费，彰显集团统筹价值。

分配机制执行日清、周结、月核算、季兑付原则，所有收益全程公开透明、账目可查、专款专用，绝不截留、挤占、挪用，以刚性分配规则保障多方利益绑定，实现长期共生共赢。

五、全流程议事规则：权责闭环，杜绝空谈低效

建立谁主管、谁立项、谁签合同、谁决策、谁全程负责的刚性议事决策规则，打造高效、闭环、追责、务实的运营管理体系，全面摒弃形式主义、空谈务虚、推诿扯皮、决策滞后。

核心管控要求：一是全流程权责对等，所有经营事项、合作项目、资产盘活、合同签约，均由主管负责人牵头立项、调研研判、方案制定、商务谈判、决策拍板、履约跟进、结果复盘，承担从前期对接至后期兑付的全生命周期责任；二是合同刚性管控，所有合作协议、资产租赁、资产重组、服务外包、跨境合作、后勤保障合同，必须明确权责边界、履约标准、收益分配、违约追责、退出机制，严禁口头约定、模糊条款、权责空白；三是效率优先原则，简化议事流程，压缩决策层级，核心项目72小时内完成研判，一般事项24小时内落地执行，聚焦实操、结果、效益；四是追责问责机制，对决策失误、执行不力、履约失控、收益流失、合规违规行为，实行全程追责、终身追责，以刚性规则保障经营实效。

六、财务管控准则：亲兄弟明算账，预算决算全闭环

严格落实亲兄弟明算账的财务管控核心准则，构建全面预算、全程核算、刚性决算、收支双线、现金闭环的现代化财务管理体系，彻底杜绝账目混乱、资金混用、收支扯皮、成本失控。

由总经理曾令箭牵头，7日内出台《事业部收支两条线专项管理办法》《全面预算决算管理制度》《资金闭环管控细则》，落地三大核心管控举措：一是全面预算管控，年度、季度、月度经营预算、成本预算、收益预算、投入预算提前编制，全员执行、超支严控、无预算不支出；二是收支两条线隔离，经营收入全额归集专用账户，运营支出专项审批拨付，收入、支出分账管理、独立核算、全程留痕；三是刚性决算复盘，月度财务决算、季度经营复盘、年度审计核查，精准核算资产盘活成本、运营收益、资金周转率、投入产出比，所有财务数据公开透明、可核查、可追溯；四是现金流优先管控，紧盯经营性现金流、资产变现现金流、回款履约率，保障资金安全、周转高效、收益落地。

通过精细化财务管控，实现资产盘活投入可控、成本可控、风险可控、收益可控，保障事业部稳健经营。

七、核心业务格局：三要素融合，打造全新商业生态

打破传统资产运营、文旅服务、资本投资相互割裂的行业痛点，将文旅体旅客全链条服务、旅居闲置资产盘活激活、资产重组价值投资三大核心要素深度融合，构建“流量引流—资产承载—服务增值—资本变现”的创新商业模型，打造可持续、高增长、强壁垒的全新商业模式。

（一）核心业务闭环

1. 文旅体旅客服务：聚焦军人后勤保障专属服务、海南自贸港旅居康养、鄂琼联线文旅观光、中原城乡康养度假、东南亚跨境休闲、非洲特色文旅六大客群，提供住宿、餐饮、康养、研学、接送、票务、后勤保障、跨境接待全链条服务，锁定稳定客流与现金流；

​

2. 闲置资产盘活激活：全面摸排海南、湖北、中原区域闲置民宿、酒店公寓、康养物业、乡村旅居资产、商业配套，通过改造升级、委托运营、联营合作、整体包租、品牌输出等方式，实现闲置资产100%建档、65%以上快速去化；

​

3. 资产重组投资运营：对优质稀缺资产进行资本化运作，通过资产整合、估值提升、联营分红、资产增值退出，实现从“物理盘活”到“资本增值”的升级，打造持续盈利增长点。

（二）量化经营目标

1. 资产盘活：12个月内完成全域300+套/处旅居闲置资产摸排建档，资产去化率突破65%，24个月去化率突破90%；

​

2. 营收规模：首年实现文旅体服务+资产运营营收突破1200万元，次年营收突破2000万元，年均增速不低于45%；

​

3. 收益指标：资产综合收益率提升至18%以上，资金周转率提升30%，合同履约率100%，合规零风险；

​

4. 渠道布局：落地鄂琼联线标杆项目2个，跨境合作渠道5个，军人后勤保障定点合作载体3个，构建全域稳定运营网络。

本计划以资源整合为根基、组织落地为保障、机制管控为核心、效益增长为目标，全面推进旅居闲置资产从“沉睡闲置”向“高效增值”转型，筑牢鄂琼文旅联线核心引擎，助力文旅强国建设，实现多方共生共建、共享共赢、长效发展。

中国国旅（海南）国际旅游公司

海华集团公司

海盟会

天通亨运公司

2026年5月14日