物业费缴纳与收缴问题探讨——物业费僵局到底卡在哪里

朱常温

物业费缴纳与收缴问题探讨——物业费僵局到底卡在哪里

毕宏伟:珊瑚颂

物业费缴纳与收缴问题探讨——物业费僵局到底卡在哪里

核心提示

本文完全忠实还原录音原文，围绕物业费收缴僵局展开，重点剖析小区治理的恶性循环，明确物业公司与业主双方的法律底线、行为边界，给出合法催缴与理性维权的具体做法，提出以契约精神打破困局、重建良性循环的治理思路。

一、话题开场

大家好，我们今天继续探讨物业费的一些问题，缴纳问题、收取问题。今天的题目叫物业费僵局到底卡在哪里。

卡在哪里？我们现在进门都需要卡，进电梯可能也要卡。如果你不交物业费，那你可能门都进不了。这也是一件很有趣的事情。

中国的事情往往都是有中国特色的。据说外国的小区是敞开式的居多，所以他们的物业管理跟我们中国的物业管理可能有所不同。

《中华人民共和国民法典》整个制作的过程，或者制定的过程、起草的过程，我都是看过的。最初，三个课题组，或者几个民法典的草案，梁慧星先生当时是中国法学会会长，后来是王利明先生接任。这些民法典所有的草案我都看过。

那么里边要解决一个物业管理的问题，或者物业合同怎么来签订、怎么来履行。因为物业，它不仅仅是一个合同问题，而且是一个物权问题。所以物业费的缴纳与收取问题，往往会发生一些矛盾。

我们中国人解决问题、治理社会的方法论、世界观跟外国人是不一样的，我们叫透过现象看本质，解剖一只麻雀来解决一类问题。所以我们探讨物业费的缴纳和收缴问题，这是一个非常有意义的话题，也是我们进行法治国家、法治政府、法治社会建设的一个很好的观察案例、很好的观察事实。

如果把这个问题探讨清楚了，政府、社会，还有民众之间应该是一种什么样的关系比较顺，治理成本比较低，治理方法比较有效。所以我们可能后面还会对这个问题做深入的探讨。

我们今天主要是把物业费的缴纳和收缴问题看作是一个合同的问题，然后以合同法的视角，来看应该怎么样理顺业主一方和物业管理公司一方之间的权利义务平衡问题。

我们讲这个问题，可能会涉及四个、五个、六个小问题：第一个就是有一个恶性循环，履行物业服务合同的时候，会有一个恶性循环的现象。我们对这个恶性循环的现象，分析一下双方采取的措施对不对，法律底线在哪里，还有业主应该怎么做，物业公司、物业管理公司或者物业服务公司应该怎么做，法院是怎么来处理这些事情的，法律是怎么规定的，最后的破局方案在哪里、方法在哪里，是不是就一个契约精神就可以重建良性循环呢，等等。

法律制定一个并不难，把法律变成治理之道、解决实际问题，或者把法律变成真真正正治理国家、治理社会、治理政府的重器，那学者作用很大，一线的社区主任、社区书记作用很大，民众的行动作用很大。所以我们探讨这个问题，意义是有一点点的。

二、小区治理的困局：恶性循环现象

先说这个恶性循环，一个现象，就是小区治理的一个困局。

现在大家知道，很少有物业公司是赚钱的，或者说物业公司跟业主之间的关系是和谐共生的，那是很少的。电视上或者网络上，很多事情都是关于业主与物业服务公司之间矛盾的。

本来说，我们业主与物业服务公司应该是一种契约关系、合同关系，是一种朴素的共生关系。按照合同，业主按时付费，物业依照合同提供服务，两者各司其职，小区能够安稳运转。

但是，种种现象表明，现实和我们想象当中的都是事与愿违。这个关系实际上是很脆弱的，一方如果打破了这种权利义务的平衡关系，那整个秩序，包括社区的秩序、所在辖区的秩序，就可能会动摇、松动，或者糟糕、混乱，甚至崩塌。什么时候崩塌？上访了，或者引起群体事件了，或者衍生出黑暗事件，那就是双方关系破裂了，社会治理秩序恶化了。

一般就是物业先会降低自己的服务标准，不履职、不履责。比如说保洁的频次降低了，安保巡查松懈了，公共设施破了以后也迟迟不去维修了。那么业主，当然是指交了钱的业主，就会有一种直观的感受，钱花得不值。有的业主本身就不想交钱的，看到这个，就拒绝缴纳物业费。

物业费收入减少了以后，物业公司一般不会反思自己的服务问题，就是想方设法压缩服务成本。服务成本一压缩，服务质量又下去了，小区环境就更加糟糕了。这样就形成了一个僵局、死局，或者说一个恶性循环。服务质量越来越差，缴费的人越来越少；缴费的人越来越少，收上来的服务费越来越少，服务质量只能往下走。

这一场博弈当中，从来就没有谁是赢家。最后，有的物业公司，依仗自己有几个人，或者有一些靠山，安保公司等等，或者跟政府关系比较好，或者有的是原来房地产公司延伸出来的，就会采取一些暴力的、软暴力的、违法的、非法的手段来处理关系。

比如说把你的电梯卡做一点手脚，你没缴费就进不来电梯，或者门被堵了，各种各样的手段。在物业公司跟业主之间的关系处理当中，物业公司一般是强者，是出昏招或者恶招的一方。

这就是我们所说的恶性循环：物业费越来越难收上来，业主对物业公司的服务质量越来越不满意，越来越不满意，缴费的人数又越来越少，这样就形成一个恶性循环。

三、法理的底线在哪里

我们从法理的角度来看看法理的底线在哪里，也就是说物业公司采取的一些措施，在法律上能够经得起推敲吗？有没有法理依据、法律依据？

比如说用门禁卡、电梯卡使用权限来要挟业主缴纳物业费，这个符不符合法律的要求，有没有触碰法律的红线？在这一点上，我们的司法实践早已给出了明确的态度。最高法发布过一些典型案例，态度非常明确：物业公司不能以不激活门禁卡、限制电梯使用的方式催收物业费。

因为物业服务合同实际上就是一个合同，你不能用物业服务的合同债权去限制业主对建筑物的区分所有权，你没有任何法律依据，也就是不激活门禁卡、限制人家使用电梯，没有任何法律依据，也远远超出了合理维权的限度。

现在全国法院审理这一类案件，这就是统一的标准、统一的态度、统一的尺度，裁判尺度就是这么掌握的。

我们《中华人民共和国民法典》物权编、合同编有明确规定，物业公司、物业服务公司、物业管理公司，不能采取停水、停电、停气、停暖等等方式来催缴物业费，限制门禁卡、电梯卡的使用。

当然法律不可能写得那么详细，人的脑袋、做坏事、做违法事情的脑袋是没办法穷尽的。法律只能概括地说，不能停水停电，那你把人家门禁卡不开通、限制住，跟停电有什么区别？没什么区别，都是通过阻碍业主正常使用自有房屋，侵犯业主的基本权利。对法条做一个扩张解释以后，就知道这些都是禁止性的行为。

从物权角度来讲，小区的门禁、电梯属于全体业主共有的公共设施，物业公司只是受委托管理，并不是所有权人，所以物业公司没有权利擅自设置使用上的障碍。

法院的判决都指出，业主欠缴物业费属于物业服务合同纠纷，物业公司限阻业主通行，侵犯的是业主的物权，两者是完全独立的法律关系，不能混为一谈，更不能以这种理由剥夺业主的基本通行权。

但凡以捆绑门禁卡催费的，无一例外到法院肯定被认定为违法，要么判令立即停止侵权行为，要么承诺以后不再干妨碍业主正常通行的事。

这就是业主的法律底线和物业公司的法律底线在哪里，业主的权利边界在哪，物业公司的维权边界在哪，很清楚：你不能限制人家的卡、限制人家的通行权。如果欠你物业费，你要采取其他合法手段来催缴。

四、业主应该怎么做

对于业主来说，你如果以各种理由来拒缴物业费，那也说不过去。法律是公平的，任何人的行为边界在法律上是很公平合理的，否则就不叫法律了。

比如说业主专门去找一些服务上的瑕疵，绿化修剪不及时、保洁清扫有疏漏等等，然后就不交物业费，这是说不过去的。为什么？人家绿化修剪不及时、保洁清扫有点小瑕疵，只是服务过程中的一点小瑕疵，或者履行合同上的一点小瑕疵，还没有构成物业公司的根本违约。业主不能以这种小瑕疵拒绝缴纳全部物业费，绝对不行。

如果这样说得通，所有物业公司都要倒闭了，业主可以不履行合同，找个小毛病就不履行合同，这不对。

但是如果是房屋外墙脱落、墙体开裂等等质量问题，责任主体是开发商，不是物业公司。业主对开发商的不满转嫁到物业身上，说物业根本违约，不缴纳物业费，对吗？不对，这叫对象错误。你应该向开发商主张维权，不应该向物业服务公司主张维权。

即便物业服务公司的服务存在明显瑕疵，业主的正确做法也不是一拒缴就了事，要理性维权。给物业公司发整改通知书，如果物业公司拒绝整改，或者整改没效果，可以发律师函，或者向街道、住建部门投诉。现在街道都有专门管理物业纠纷的部门，住建部门肯定会管。

物业费有争议的，不是拒缴，要到公证处提存。交物业费是天经地义的，不能不交，要表明态度：我不是拒缴，我是交的，但是我交得不服气，把这笔钱先提存到公证处，这样就立于不败之地。

后面如果双方理说不清，谈不成，最后到法院讲，法院说了算。

碰到服务上的一点小瑕疵，不能拒绝缴纳物业费，这是违约、违法的，这就是业主的行为底线、行为边界。

五、物业公司应该怎么做

对于物业公司来讲，你的行为边界在哪里？要合法催缴费用，循序渐进、循循善诱，不能因为物业费缴不起来就降低服务标准、拒绝提供服务、限制别人通行权，这样都不对，只能制造僵局、死循环、恶性循环。

正途应该是按规行事、按法行事：

第一步，柔性沟通。电话、微信、上门走访，了解业主欠费真实原因。忘了交就提醒，经济困难可以分期交，做好记录、留存证据。

第二步，书面催告。加盖公章，写明欠费事实、金额、缴费期限、逾期后果，寄给业主，甚至发律师函。

第三步，分类化解矛盾。矛盾原因各种各样，要分类施策。针对业主提出的服务问题，上门核实整改，确实造成损失的，主动协商减免物业费。对经济困难业主，缴费方案灵活变通，对症下药化解纠纷。

第四步，借助第三方调解。依托居委会、街道调解中心、多方联动机制，低成本高效率解决矛盾。群体性欠费纠纷，不求助这些单位解决不掉。

最后一步，才考虑诉讼、仲裁。诉讼仲裁证据很重要，证据链是关键，物业服务合同、日常服务日志、维修工单、催缴记录都要齐全。

记住，物业服务合同终止以后，如果物业公司拒不退场，无权主张后续物业费。合同都终止了，不能再收费。

物业公司既不能动用保安打人，又不能限制门禁卡、电梯卡等权利，这就是物业公司的行为边界，解决矛盾的恰当方法分几步走，不要一上来就诉讼。诉讼有成本，中国人不喜欢诉讼，诉讼意味着撕破脸。物业公司和业主应该是和谐共生的共同体，不要轻易撕破脸。

六、物业公司绝对不能碰的红线

法律、道德给物业公司划了很多不可触碰的红线，触碰可能承担侵权责任：

- 停水、停电、停气、停暖，《中华人民共和国民法典》明令禁止；

- 限制门禁、电梯使用，司法判例明确不可以；

- 公共区域公示业主欠费信息，涉嫌侵犯隐私权；

- 言语威胁、上门骚扰施压，业主可报警；

- 物业费和停车费捆绑收取，侵犯通行权；

- 在业主门上张贴催费单，侵犯私人空间、泄露隐私。

这些红线最好不要碰。

七、破局方案：重建良性循环

对物业费恶性循环的僵局，有没有破解之道？社会治理能力、政府治理能力、社会自治能力用起来，能不能解决死局？

关键是从法律角度弘扬契约精神、践行契约精神，恪守权利与义务的边界。

- 对物业公司而言：优质服务是立身之本，严格按合同履约，畅通沟通渠道，定期公开服务内容和收支明细，用完善服务换认可，用智能化工具提升缴费效率，不用捆绑手段追缴。

- 对业主而言：理性维权是基本责任，分清开发商与物业公司责任边界，不盲目转嫁情绪，一般性服务瑕疵给予合理整改期，严重服务问题依法主张减免，同时留存完整证据。小区正常运转依赖物业费足额收缴，过度非理性拒缴，最终损害全体业主利益。

- 对监管部门而言：完善物业服务标准，健全考核评价机制，畅通投诉举报渠道，加大对物业违法违规行为查处力度，以制度约束筑牢治理根基。

这样才能从根本上打破恶性循环。

八、总结

物业费纠纷从来不是非赢即输的零和博弈，而是对契约精神与法治信仰的双重考验。物业公司不必把门禁卡当作要挟工具，业主也无需把拒缴物业费当成唯一维权手段。坐下来理性沟通，按合同兑现服务，以标准交纳费用，服务有瑕疵及时整改，费用有拖欠足额补缴，以法律守住底线，以协商化解分歧，才能让小区回归安宁，邻里相处归于和谐，这才是小区的治理之道。

当然我的这些说法主要是从法律角度来说的。治理社会、治理国家、法治政府建设是综合性、系统性工程，法律仅仅是一种手段。社会良好运转、秩序和谐，光靠法律没用，道德很重要，政府努力很重要，物业公司努力很重要，民众努力很重要。

我没有实践经验，不知道怎么具体治理小区纠纷，要向社区主任、社区书记求教，他们才真正知道怎么治理社区、化解矛盾。我们一定要经常到社区，向一线管理者、服务者求教。

今天讲了大概半个小时，那就结束吧。