向大谈军产房的律师网友请教几个问题

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近年来，不少律师网友在自媒体（头条、抖音等）平台上，热议已出售军产房（本文所称已出售军产房，专指军队向离退休干部出售的现有住房和经济适用房，以下同）能否继承、能否上市等问题。 从法规层面讨论军产房问题，成为当前军产房网上论坛的一大特点。律师参与其中本应具有天然的专业优势，但释法是以问题的基本概念为基础的，概念偏差，法条必然适用失当；更要尊重法律事实，罔顾客观性和法定性的事实，即便出自律师之口的话也不能服众。 下面从基本概念和法律事实等层面向律师网友请教军产房相关问题。第一、何为军产房？ 律师口中的“军产房”究竟指哪种房产？是指产权归属于军队的房产吗？显然不是。军队真正的军产房—公寓、办公用房并未被纳入讨论，反而军队已出售产权的房产却被包括在内。“军产房”是指军队建设和组织建设的房产吗？这个外延太大，显然也不准确。 事实上，律师们讨论的“军产房”，主要被解读为军队根据国家和军队房改政策已出售给离退休干部的房产。 那么，究竟什么是军产房？军产房与军队出售给离退休干部的住房又是什么关系呢？“军产房”，顾名思义产权属于军队所有的房屋，但这种房子一旦出售给个人（含军队离退休干部），其所有权便发生了转移，即由军产变为了私产，售前与售后房屋产权性质截然不同。 有律师说“房子卖了，房子坐落的土地使用权还在军队手里，因此还是军产房”。诚然，房产是不动产，涉及土地使用权的问题。但说这种话的律师恰恰回避了一条重要的法律规定：对于可交易的房产所涉及的土地使用权，是要随着房产所有权的变更而变更的，军产房也不能例外。这就是军产房概念的内在核心逻辑，即军产房的性质是可变的，一旦出售，“军产”将随着买方的情况变为“非军产”或“私产”。 将军队按照房改政策出售给离退休干部的房产仍视作军产房，并以土地使用权未变更为由认定其产权仍属于军队的认知大错特错！ 作为律师，无视离退休干部手中标注为"私有产”的《中华人民共和国房屋所有权证》，购房协议、发票契税证明的法定效力，先入为主，把军队己出售给离退休干部的房产，纳入军产房之列，概念之偏，法条适用必谬！不仅有失律师水准，而且还有悖于宪法第13条，不应是律师所为。 第二，判断军队已出售房产的产权性质，应当以国家颁发的权证及购房协议为准，还是片面强调军队内部文件？一般情况下，判断房屋产权归属的主要依据包括：1. 核心依据：不动产登记簿 这是判断产权的最高、最终依据，由不动产登记机构永久保存，详细记载权利人、房屋坐落、面积等关键信息。2. 外在凭证：不动产权属证书 这是权利人享有该不动产物权的法定证明，是行使占有、使用、收益和处分权利的重要法律凭证。3. 交易证据链：买卖协议、交款发票、契税证明 对已完成法定程序和义务的购房人，上述材料与不动产登记簿共同构成认定房屋权属及交易事实的证据链。根据最高人民法院相关司法解释，交房并持有上述证据的，开发商逾期90天未办理产权证属违约行为，应承担经济赔偿责任。4. 行业内部文件 该类文件主要阐明出售房产的大政方针与具体政策，是下属单位制定《售房协议》及实施办法的重要依据，在军队出售房产时致关重要。但在买卖交易完成，并地方政府主管部审查、进行了产权登记并由政府颁发了产权证书后，内部文件就居于次要地位，特别是行业内部文件不具备行政强制力，不能直接否定政府颁发的权证。 当前，部分律师在讨论涉军出售房产时，仅引用军队内部文件及条款，却避而不谈国家已向离退休干部颁发的《中华人民共和国房屋所有权证》，亦不提及购房时签订的购房协议，这种做法有失专业水准。 从法理角度看，军队文件作为部门规章或规范性文件，在宪法、民法典等国家上位法未覆盖的领域具有约束力，但部门规章不得与上位法相抵触。因此，律师在讨论军队房改问题时引用军队内部文件并无不妥，但应当对标国家房改政策，确保不与国家上位法相抵触，否则即属不当引用。 值得注意的是，部分律师在引用军队内部文件时，忽略了一个更加关键的问题——法律事实，即购房人手中由国家房地产管理部门核发的《中华人民共和国房屋所有权证》或《中华人民共和国不动产权证书》（产权证书首页注明“根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，为保护房屋所有权人的合法权益，对所有权人申请登记的本证所列房产，经审查属实，特发此证”），以及购房时签订的购房协议。这些法律文件清楚表明，购房人所购房屋的所有权及土地使用权属于购房人个人所有和使用。律师在讨论军队房改问题时，必须正视并承认这一法律事实，不应罔顾，更不能以军队内部文件否认其存在。 　　至于对那些少数不应出售或违规出售的房屋，在讨论其产权合法性时，也应主张通过法律程序依法申请行政诉讼撤销权证，而非支持军队以内部文件为由直接收回证书。军队内部文件不能对抗《民法典》所确认的物权登记效力。 更有甚者，有律师质疑军队房改文件存在根本性错误（“所有权”是法律用语错误，不仅否认军队房改精神，也否定了国家房改的基本精神），暗示国家房管部门发证不当，甚至主张审视登记制度、建议在离退休干部的产权证上加注，以“另册”区分。此类说法缺乏法律与事实依据。 总之，律师在讨论涉军房产出售的产权判定时，应当正视国家颁发的产权证书和购房协议所体现的法律事实与法律效力，不应片面强调甚至夸大军队内部文件的作用。 第三，新法能否溯及既往？ 有律师强调，2023-2025年军队颁布了若干关于军队营房和军用土地的新条例，认为这些新规将制约20年前离退休干部所购房产的产权权益，还说那是红线，不可触碰和突破。请问，这种说法是否违背《立法法》中“法不溯及既往”的原则？ 如果法律可以随意溯及既往，任何单位都可以随时下发新文件，否定以往政策赋予的权利人的合法权益，那政府和领导机关的公信力何在？权威何在？是否会形成“权大于法”的局面？ 第四，军队已售房改房和军队经济适用房的土地使用权，究竟归谁所有？ 一些律师和自媒体人认为，军队虽将房改房和经适房出售给离退休干部，但土地仍为划拨性质，并声称新的军队土地管理规定将限制此类房产上市交易。这也是他们否认离退休干部产权私有性质的主要论据。 果真如此，请问这些律师：军队售房单位是否应遵守“房地一体”的原则？是否应遵守国家和军队关于房产和土地转让的相关规定？ 三总部1995年5月16日下发的《军用土地使用权转让管理暂行规定》第九条明确指出：“转让军用土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；转让地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让。” “房地一体”的原则也体现在《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家土地局1992年第1号令、《中国人民解放军房地产管理条例》（中央军委〔2000〕军字第26号）、《已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法》（建设部1999年第69号令）以及中国人民解放军总后勤部《关于进一步做好军用土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2010〕197号）等法律法规中。 关于在房地产交易中产房地一体，地隨房走原则，国家建设部1999年第69号令第九条提供了极具说服力的注脚：“买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。”此条规定清晰地表明，土地的变更登记是紧随房屋交易之后的独立行政程序，其办理主体是买受人与政府土地部门，与原售房单位无涉。 如果“房地一体”原则不成立，那么全国各地的己售公房（房改房）是否都可以继续被称为“公房”，并可隨时收回或限制其上市交易？ 第五，何为“上市准入制”？是军队特别制定的制度吗？其实质是什么？ 作为可出售公房和经济适用房的配套政策，上市准入制的提出始见于国发［１９９８］２３号文件，该文件规定：“已购公有住房和经济适用房上市交易实行准入制，具体办法由建设部会同有关部门制定”。建设部1999年第69号令根据国务院要求做出了具体规定：明确了政策适用范围、申请审核目的、上市合规条件（1+8即房屋所有权证+八项条件）、申请审核工作流程（个人提出申请、地方房地产行政主管部门审核批准）和操作时限（15+30天，个人提交申请地方房地产行政主管部门15日内作出是否可以上市的意见；买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起30日内，向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记及土地使用权变更登记手续）。军发[1999]19号文件对标国家政策，规定：“军队人员购买的住房，上市交易实行准入制度。住房进入市场交易的，按照国家有关规定执行”言简意赅意思明确，即部队已出售的现有住房和经济适用房上市交易，要按照国家的政策规定执行，并未附加任何条款。总后勤部后营字[1999]516号\530号文件也做出了同样的规定“所购住房需要上市交易的，实行准入制度”。可见“准入制”的规定并非来源于军队，而且军队文件提到上市准入制明确了要“按照国家有关规定执行”。遗憾的是有律师和自媒体人在论及准入制问题时，未能正确说明该项政策的来龙去脉，误将国家的上市准入制度当作军队自行制定的限制上市制度，误将上市准入制的审核单位--地方房地产行政管理部门按到了军队售房方的头上，错将限制违法违规房产上市的15天审查期，理解为“军队允许才能上市、不允许就不能上市”的随意性制度，这种对上市准入制的无知曲解，并用此否定离退休干部拥有购买房产“所有权”令人大跌眼镜啼笑皆非！ 在此，笔者恳请那些频繁发布军产房相关文章、以此获取流量的律师和自媒体人，全面、认真地研读国家和军队的房改文件，系统了解房改历史，实事求是地发表言论，切勿曲解政策法规，误导政府相关部门、有关决策机关和公众舆论。 欢迎转发 可在头条和美篇中查阅的相关文章：《军休干部购买的房产真的没有全部产权吗？（一）》《上市准入制与军休干部拥有完全产权矛盾吗？——军休干部所购房产真的没有完全产权吗（二）》《军队己售房产是和军产房、央产房一样，不可上市吗？》《评朱伟民<军队离休干部二代子女居住干休所住房是正当合法权益>》《军队离退休干部房产所涉土地的权属》《军队住房改革应坚守法治原则与等价补偿，警惕“简单回购”论调》《军队房产法规属于特别法吗？——试评艾建平学法一文》《关于军队离退休房产事，应明确以下几点》《评艾建萍<军改房专属购买权不可转让>：概念混淆与法律误读》《军队离退休干部房产所涉土地使用权属于谁》《评老班长<军休干部住房确权引关注：历史遗留问题与现实诉求如何平衡？>一文》《军休干部住房是“当年以优惠价格分配给军休干部居住”的吗？》《军产房和离退休干部房产的本质区别》《谈谈标准价、成本价和经济适用房价及与军队出售的房产关系》《房主去逝，房产长期不过户的风险》