晾一晾物业服务合同

影绿居

这个楼盘能够交付，知足了。

本是一个退休老太太，就想安安稳稳地过退休生活，怎奈交着质价不符的物业费，房子搁在那儿；没有收到有效送达，法定程序倒置，说了些实在话，维护业主合法权益，怎么就被群殴还老而不尊呢？人老语轻莫发言，忘了：前方高能，请绕行。

这里的活儿也就值1.5，却花了2.78，一年三四千物业费，是每个家庭最大开支项目。

个位数的人左右玩转了千人，倒过来才是成立业委会的初衷。

问当事人：这合同，你懂吗？回答说我不懂。不懂，你就敢签！

一、合同之阳光合作体现在哪里？

公开《阳光合作协议》“甲方承诺并保证。与乙方开展合作时不存在乙方或万科集团或万物云（乙方及其关联公司）在职员工直接或变相持股或控制甲方公司或其关键单位，但公开市场股票投资不在前述限制。

公开披露业委成员及近亲属按照合同之《阳光合作协议》中“利益冲突及其他披露”：甲方在与乙方开展合作前，如出现以下任何之一情形，须主动以书面方式向乙方完整、如实披露相关信息；若在与乙方合作过程中，出现以下任何之一情形的，须在相关情形发生后10天内，以书面方式向乙方完整、如实披露相关信息：

“乙方及其关联公司在职员工或其近亲属于甲方公司或关键单位处直接或变相持股（注：公开市场股票投资不属于甲方协议披露义务）、控制、任职或获取其他利益的情况”；

“乙方及其关联公司离职员工或其近亲属直接或变相持股甲方公司或其关联单位，或受雇于甲方公司或关联单位并参与乙方及其关联公司业务的情况”；

“甲方法定代表人、股东、实际业务控制人、对接人两年内以其他公司名义参与乙方及其关联公司业务合作的情况”

上面这些话。不知道给谁看的。你不发文，我还真不知道有阳光协议。就差你的书面答复！。

《阳光合作协议》公布的举报电话无人接，发往邮箱的邮件被退回，公开电话智能回复、真把自己当人了，管家成了“第一责任人”弯弯绕又语无新词。没有坦然，何必公开这样的条款呢！会不会如业委刘罗锅所说也是“套牌”呢？哈哈。

二、万科带资280万入场，承诺不占用项目成本；那占用的是什么？占用的是物业公司的信用吗！你敢让全体业主评分吗？

2月6日终于看到了万科投标文件（项目编号TSSST—2025—154）。其中，项目月收入718302元，月支出639289元，月利润35915元，年利润率5%、430980元，三年利润130万元。这与企业追求利益最大化相矛盾，注意到万科物业在唐山信用等级为合格、B级。万科带资280万入场，7年才能回本，你信吗？2月6日，业委把万科客服主管当成项目经理，看了“标书”才知道是客服主管。

全体业主是对物业的考核的主体，业委是执行者（见合同第八条）。

如果企业不以挣钱为目的，何称之为市场主体？物业公司钱好挣，满大街廉价劳动力的老人清扫保洁，数字游戏掩不住背后的“用心良苦”。“我在位，不动大修资金”，这话怎么听都好像您老人家已经升堂了呢？却在合同条款中那么多的疑点下呀！

对1840年！

说不！

从万科投标文件的成本测算情况分析表看，基础人工费占比58.14%，月支出41.76万元，按路演时计划66名员工，人均月工资6000元？投标文件只有管理人员5人：项目经理1人，网上报价月工资万元；工程、绿化、秩序、客服4位主管，网上报价工资6000元左右；3位管家，网报价3500元左右，聘用人员月工资5万元。老年工因需而设。自称“一级物业资质”，据悉2017年起，国家取消了物业服务企业资质管理，企业只需依法取得营业执照即可从事物业服务，不再通过资质等级来衡量企业能力。

日常设备维修材料费67954元，其中电梯系统运行维护检测费5200元。唐山市物业服务等级标准及收费中的特级电梯运行服务费占物业费的10%，按“标书”住宅物业月收入46万元有4.6万元。这真是万科刚入场时，与那位被管家称为经理的人说的是不够，提取的不够，不是不够花哈😊。

结合合同第49条，恍然大悟：压根没把地方当回事哈😊，让我想到了保交楼时的监管资金被划走，找到银保监局时的场景，那次随行人应该记忆犹深才对哈。

提请将万科附件八、附件九所承诺的相关建设进程情况实时公开，接受全体业主对公开承诺的内容与实际情况进行比对提问。

万科物业合同中附件四【物业服务质量标准】与唐山市普通住宅小区物业服务等级标准（特级）比对，有以下不对应的问题，怎么能保证服务到位和评价有据？又是第49条不把地方行业标准当回事？

2.5，特级标准规定每年检测2次避雷装置（公共设施），万科1次。

2.9.3，特级标准规定二次供水系统未移交供水企业的，半年清洗1次蓄水设施，万科“蓄水设施定期清洗，按照卫生防疫要求进行水质化验、检测等工作”。

2.10.1，特级标准规定供配电系统未移交电网企业的，设备运行状况应每4小时检查1次，万科“每6小时检查1次”。

2.11，特级标准规定“视频监控文件有效存储，保存备查期限一般不少于30天”，万科“15天”。

2.17，特级标准规定“每日巡查2次装修施工现场”，万科“1次”。

合同双方公示“《民法典》第275条规定的业主共有车位（即规划内明确归属全体业主的车位、占用业主共有道路或其他场地增设的车位）：业主共有车位的认定以规划文件、物业买卖合同及业主大会决议为准，乙方不得将业主共有车位纳入专有车位范畴经营”。截至目前，附件三之共有车位情况不明。

合同之38条“固有瑕疵”情况不明？

合同之49条，“本合同及其附件、补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行，除非双方当事人另行约定的，其他标准（包括非法律规定的强制性标准、地方行业标准等）均不作为双方权利义务的依据”，有异议。【文责自负，有感而发】让人想到了保交楼时，该盘2.34亿监管资金被广州法院划走。

三、公共还是共公？合同双方打的是什么算盘？

万科物业合同“公共部位及公共设施若存在紧急维修，通过常规业主大会表决程序及申请手续无法满足维修时效要求的，乙方可直接以公共经营收入支付相关维修费用，如公共经营收入不足的，乙方可代为支付费用，乙方有权在代为支付后自行从后续收取的公共经营收益中提取费用予以弥补”。

不清楚这几个概念：

1、“公共部位及公共设施若存在紧急维修”指的是什么？

2、“通过常规业主大会表决程序及申请手续无法满足维修时效要求的”是什么意思？

3、“乙方可直接以公共经营收入支付相关维修费用，如公共经营收入不足的，乙方可代为支付费用，乙方有权在代为支付后自行从后续收取的公共经营收益中提取费用予以弥补”？

这么一说，业主大会是没什么用处了。公共经营收益也没有全体业主的份了，不亏就不错了。

万科合同第七章提到“涉及公共部位及公共设施的维修更新改造，业主应当依据法律规定程序表决通过后予以使用”。

提议公开一下内容：

1、合同之甲乙双方实时公开小区公共部位、公共设施清单。

2、合同之甲乙双方解释法律规定程序。

3、业主表决是否做到真实有效

a.业主身份是否做到了真实有效？组织者将从住建部门获得的信息与每位业主的“不动产权证”信息比对，做到一致。

b.在保护业主隐私权后，公开业主投票“同意、不同意”，“弃权”的结果清单。

c.计票工作是否在监票人的监督下独立完成，业委回避。

四、全体业主愿意为唐庭壹号项目遗留问题买单吗？买的起吗？

物业合同附件七《关于唐庭壹号项目遗留问题处理事宜的协议》。提请甲乙双方给予解释，提请业主讨论：

1、“因项目遗留问题整改涉及费用金额较大，关乎全体业主利益，有关费用来源及使用应当按以下方式操作”？“费用金额较大”怎么得来的？有多大？

2、摸清家底工作，提议半数以上业委并吸收3人以上业主代表组成“项目遗留问题整改”小组，每月向全体业主汇报一下工作进展情况。

3、90日（到今年3月底）摸清情况，提请实行过程公开《唐庭壹号项目遗留问题清单》，划清债权债务。进一步明确业主大会、业委会、物业公司的定位，明确责任边界。

4、对于遗留问题进行责任划分，费用支出要三家比对或者招投标，提议优先从物业费中出，不足部分有公共收入出，不足部分业委会筹集（入股吗？哈哈利好哈！）。提议审计由乙方负责。如果甲方负责，要在全程公开的基础上，经业主大会形成有效表决决议。

5、“对乙方进场前已事实存在的遗留问题所导致的责任由全体业主承担，业主保留向相应责任主体追索的权利”。业主承担什么“责任”，提请细化。

6、“因受公共维修基金、专项维修资金申请时间及金额的限制。为保证全体业主的合法权益、保护全体业主的财产，对于（什么）等遗留问题，全体业主承诺（还没有弄清楚金额是多少，什么事情，就承诺？）有效使用归属于业主的公共经营收入先行垫付，相关使用方案经向全体业主公示（提议重大事项开业主大会进行充分讨论）满7日并经业主委员会审核后执行；如业主委员会主体资格失效（如换届选举、未达到法定人数等情形），业主同意授权乙方直接使用（提议开业主大会进行讨论后形成有效决议）。如有疑问，业主可委托第三方对前述费用的合理性进行审计（业主哪有审计费请出中立或第三方对甲乙双方的审计？）”。【恕我眼拙】这是不仅搭上了2.78，没有了属于大家的公共收益权，惦记上了“大修资金”，还有业主兜里的钱哈（“业主自筹”）？

7、附件七所说内容是不是“四方盖章无日期”的《承验报告》？没有说明何时形成？没有具体数额？没有分清债权债务？至今没有公开？提请督促业委和物业公开并向全体业主做出专门解释！

善良是带刺的玫瑰，容忍要有底线的横眉

收房两年多来，作为足额缴纳物业费的百分之七八十的业主中的一员，是这个小区稳定的基础，也是权利义务被分割蚕食却又沉默的大多数，许多人口头禅：我不在乎一年三四千的物业费。许多人认为业委会成立后不收业主的钱，《唐庭壹号小区业主大会会议议事规则》第24条“业主大会及业主委员会开展日常活动的经费由本物业区域内全体业主承担”，正是这些心理成就了卖家賊，也就别怪被极少数人拿捏折腾还说“敢怒不敢言”了。有的人放心吧，没有“财产来历不明罪”了，不必做后面的推手了。

如果业委会成员这个从业门槛不提高，凭借“打爹骂娘”者咆哮，几个混子助威，对其不从者“踢出”；任由其与“巧言善变、面慈心苦”之人沆瀣一气，属于业主共有的“三块肉”早已是眼中钉、早晚是囊中物后仰天大笑：这一群二货！太好糊弄了哈！😊

总有阳光照射下的裸奔的时候！不信，你瞧！

在此，呼吁我的同事们：国家省市在小区物业管理上鼓励是业主的“两代表一委员”、公职人员积极参加业委会委员的选举！支持你们懂“法定程序”依法依规办事！

这是投标文件对小区问题的阐述，也是“打爹骂娘”夸大其词说的前物业存在的问题吗？期待市场监督管理局对电梯和消防等上的权威答复。

这是地产和前物业的合同书，有20年的物业合同。

《唐山市物业管理条例》规定，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。

业委会成立使前物业下台，符合《唐山市物业管理条例》的规定。

前物业公告1.9，给业主了知情权；业委会没有让全体业主行使表决权。

大家手里都有两家物业合同，观察物业管理活动实践，比对比对。

按照“法定程序”走，阳光合作是光明大道！相信有一天唐庭壹号物业管理质价相符，公开透明！

我的理想国是物业服务酬金制+股份制，业主以物业费入股分红，酬金制让物业活动公开透明。

不着急，走着瞧。

由于本人才疏学浅，获得的材料有限，难免有遗漏有错，欢迎就事论事拍砖更好。

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