致唐庭壹号业主一封公开信

影绿居

唐庭壹号业主：

咱们是唐庭壹号业主，对唐庭壹号物业和业委工作享有“五权”：知情权、参与权、监督权、表决权、决策权，咱们一起学习一下《万科物业服务合同》，抛砖引玉，提请业主应知尽知，广泛深入讨论，正如《万科物业服务合同》“本着平等友好原则协商解决”，共建美好家园。

一、业委中有的近亲属要是在万科工作，业主有权要求业委，按照合同之《阳光合作协议》“乙方及其关联公司在职员工或其近亲属于甲方公司或关键单位处直接或变相持股（注：公开市场股票投资不属于甲方协议披露义务）、控制、任职或获取其他利益的情况”等内容进行公示，接受业主监督。

二、万科带资280万入场，承诺不占用项目成本。

2月6日终于看到了万科投标文件（项目编号TSSST—2025—154）。其中，项目月收入718302元，月支出639289元，月利润35915元，年利润率430980元，三年利润130万元。这么一算，唐庭壹号业主遇见了大慈善家，这与企业追求利益最大化相矛盾，注意到万科物业在唐山信用等级为合格、B级。2月6日，业委把万科客服主管当成项目经理，看了“标书”才知道原来张冠李戴。

提请业主关注万科附件八、附件九所承诺的相关建设进程情况，将公开承诺的内容与实际情况进行比对。

从投标文件的成本测算情况分析表看，基础人工费占比58.14%，月支出41.76万元，路演时计划66名员工，有多少聘用人员还是计时工？唐庭壹号项目缺乏细分内容。

日常设备维修材料费67954元，其中电梯系统运行维护检测费5200元。唐山市物业服务等级标准及收费中的特级电梯服务费占物业费的10%，按住宅收入46万元也有4.6万元。

三、万科物业合同“公共部位及公共设施若存在紧急维修，通过常规业主大会表决程序及申请手续无法满足维修时效要求的，乙方可直接以公共经营收入支付相关维修费用，如公共经营收入不足的，乙方可代为支付费用，乙方有权在代为支付后自行从后续收取的公共经营收益中提取费用予以弥补”。

不清楚这几个概念：

1、“公共部位及公共设施若存在紧急维修”指的是什么？

2、“通过常规业主大会表决程序及申请手续无法满足维修时效要求的”是什么意思？

3、“乙方可直接以公共经营收入支付相关维修费用，如公共经营收入不足的，乙方可代为支付费用，乙方有权在代为支付后自行从后续收取的公共经营收益中提取费用予以弥补”？

四、万科合同第七章提到“涉及公共部位及公共设施的维修更新改造，业主应当依据法律规定程序表决通过后予以使用”。

提醒业主学习讨论：

1、合同之甲乙双方实时公开小区公共部位、公共设施清单。

2、合同之甲乙双方解释法律规定程序。

3、业主表决做到真实有效

a.业主身份是否做到了真实有效？组织者将从住建部门获得的信息与每位业主的“不动产权证”信息一致。

b.业主投票首选“同意、不同意”，慎用或不用“弃权”。

c.在保护业主隐私权后，公开表决业主清单。

d.计票工作在监票人的监督下独立完成，业委回避。

五、物业合同附件七《关于唐庭壹号项目遗留问题处理事宜的协议》。提请甲乙双方给予解释，提请业主讨论：

1、“因项目遗留问题整改涉及费用金额较大，关乎全体业主利益，有关费用来源及使用应当按以下方式操作”？“费用金额较大”怎么得来的？

2、摸清家底工作，半数以上业委并吸收3人以上业主代表组成“项目遗留问题整改”小组，每月向全体业主汇报一下工作进展情况。

2、90日（到今年3月底）摸清情况，提请实行过程公开《唐庭壹号项目遗留问题清单》，划清债权债务。

3、对于遗留问题进行责任划分，费用支出要三家比对或者招投标，优先从物业费中出，不足部分有公共收入出，不足部分业委会筹集。审计由乙方负责。如果甲方负责，要在全程公开的基础上，经业主大会形成有效表决决议。

4、“对乙方进场前已事实存在的遗留问题所导致的责任由全体业主承担”，业主保留向相应责任主体追索的权利”。不同意！业主承担什么“责任”，提请细化。

5、“因受公共维修基金、专项维修资金申请时间及金额的限制。为保证全体业主的合法权益、保护全体业主的财产，对于等遗留问题，全体业主承诺（还没有弄清楚金额是多少，就承诺？不同意！）有效使用归属于业主的公共经营收入先行垫付，相关使用方案经向全体业主公示（不同意采取公示的方法，要开业主大会进行充分讨论）满7日并经业主委员会审核后执行；如业主委员会主体资格失效（如换届选举、未达到法定人数等情形），业主同意授权乙方直接使用（不同意！要开业主大会进行讨论后形成有效决议）。如有疑问，业主可委托第三方对前述费用的合理性进行审计（不同意！业主哪来的审计费？）”。

6、附件七所说内容是不是“四方签字无日期”的《承验报告》？如果是，至今没有公开？提请业委公开并向全体业主做出专门解释！