一般纳税人【不动产租赁四种情形可以简易计税】

秀丽

【简易计税】

【简易计税】与【一般计税】的核心区别

　正常情况下，一般纳税人不动产租赁服务，适用增值税税率为9%。

但对一般纳税人不动产租赁四种情形可以选择简易计税：

　1. 一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，不动产经营租赁服务，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第二条规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

在文件中，没有直接规定，纳税人租入不动产属于"取得不动产"情形。企业用租入的不动产再出租，租入不动产也属于“取得不动产”情形，对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产"取得"时间，即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

　2. 房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目选择简易计税的，根据财税〔2016〕68号规定，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

也就是说，一般纳税人的房地产企业出租自行开发的房地产老项目，不论不动产在什么时候形成，只要属于房地产老项目，并且选择了简易计税，则对外出租收入也是选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。

　3.一般纳税人出租其营改增前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

　4.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。其他的道路通行费(包括过路费、过桥费、过闸费等)按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

如属于2016年4月30日前取得，可选择适用简易计税方法，按照5%缴纳增值税；如属于2016年5月1日后取得，按9%税率缴纳增值税。

　学习笔记，共同商讨，一切以法律法规为准！