<p class="ql-block">物业公司长期疏于外墙管护，仅待问题恶化后申请住宅专项维修资金的做法，既违反《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》的规定，也违背物业服务合同中关于共用部位日常养护的核心义务，为规范物业公司外墙及防水管护工作，避免因管护缺位导致小隐患演变为需动用住宅专项维修资金的大修工程，结合兰州地区地方性法规与实操要求，制定本方案。</p><p class="ql-block"> 一、法律与责任边界（附具体依据）</p><p class="ql-block"> 1. 日常管护义务法定</p><p class="ql-block">- 依据《民法典》第942条，物业服务人对物业服务区域内业主共有部分（含外墙及防水）负有维修、养护、管理和维护义务，相关费用从物业费列支。</p><p class="ql-block">- 《兰州市物业管理条例》明确外墙属物业共用部位，物业公司需履行日常维修养护责任，不得将日常小修转嫁给维修资金。</p><p class="ql-block">- 《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》（2025年8月施行）第2条、第18条规定，维修资金仅用于保修期满后共用部位的大修、中修和更新改造，严禁用于日常小修小补。</p><p class="ql-block">- 补充：《兰州市住宅专项维修资金管理实施办法》规定，多层住宅（无电梯）首期交存标准为50元/㎡，高层住宅（含带电梯多层）为70元/㎡，资金使用需严格区分日常养护与大修范畴。</p><p class="ql-block">2. 怠于管护的法律后果</p><p class="ql-block">- 依据《民法典》第1198条，物业公司未尽安全保障义务导致外墙脱落、渗漏伤人损物的，需承担违约赔偿责任，业主可依据物业服务合同追责。</p><p class="ql-block">- 《兰州市物业管理条例》第64条规定，物业公司不履行合同约定致业主人身、财产受损的，依法承担相应法律责任。</p><p class="ql-block"> 二、外墙及防水日常管护具体操作（结合兰州气候特点）</p><p class="ql-block"> （一）分级巡检机制</p><p class="ql-block"> 1. 月度巡检</p><p class="ql-block">- 执行主体：物业维修人员</p><p class="ql-block">- 检查内容：低层外墙瓷砖/涂料空鼓开裂、窗框四周密封胶老化、雨水管接口渗漏、空调洞口防水密封失效；重点检查女儿墙、窗台、腰线等易积水部位的防水涂层起皮脱落情况。</p><p class="ql-block">- 工作要求：形成《外墙及防水巡检台账》，留存影像资料，依据《兰州市物业管理条例》第55条落实。</p><p class="ql-block">2. 季度巡检</p><p class="ql-block">- 执行主体：物业联合专业维保单位</p><p class="ql-block">- 检查方式：采用无人机或吊篮对高层外墙进行全面排查</p><p class="ql-block">- 检查内容：外墙防水卷材搭接缝开裂、局部防水层空鼓、保温层与墙体剥离等隐患</p><p class="ql-block">- 工作要求：标注隐患等级（一般/较大/重大），明确整改时限与责任人，依据《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》第2条执行。</p><p class="ql-block">3. 年度巡检</p><p class="ql-block">- 执行主体：委托第三方检测机构</p><p class="ql-block">- 工作要求：出具《外墙安全及防水性能评估报告》，作为年度维护计划的编制依据，符合《建设工程质量管理条例》第40条要求。</p><p class="ql-block"> （二）预防性小修措施（费用从物业费列支，1个月内闭环）</p><p class="ql-block"> 1. 外墙饰面小修：小面积勾缝脱落、密封胶老化、单块瓷砖松动，1周内完成修补、换胶、加固；局部涂料起皮及时打磨补漆，避免雨水渗入基层，依据《兰州市物业管理条例》第55条执行。</p><p class="ql-block">2. 外墙防水小修：窗台、空调洞口局部渗漏采用密封胶嵌缝+防水涂膜加强处理；防水涂层小面积起皮开裂，清理基层后重新涂刷防水浆料；卷材搭接缝开裂用专用密封膏封堵并加铺防水附加层，依据《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》第2条执行。</p><p class="ql-block">3. 排水系统管护：每月清理屋面、阳台落水口及雨水管杂物，每年检查雨水管接口、伸缩节密封情况，防止雨水浸泡外墙导致渗漏、饰面脱落，依据《兰州市物业管理条例》第55条落实。</p><p class="ql-block"> （三）附属设施管护</p><p class="ql-block"> 定期检查外墙广告牌、太阳能支架、避雷带等外挂设施，每年开展1次防锈加固处理；禁止业主私拆外墙构件、违规安装外置设备，发现违规行为及时制止并整改，依据《住宅室内装饰装修管理办法》第39条执行。</p><p class="ql-block"> （四）兰州地区特殊管护要求</p><p class="ql-block"> 兰州属温带大陆性气候，需重点加强冬季防冻和夏季防渗漏：冬季前检查外墙保温层完整性，防止冻胀导致饰面开裂；夏季前全面清理排水系统，避免降雨引发外墙渗漏。同时，依据《兰州市物业管理条例》，空置房物业费按70%收取，但外墙及防水管护标准与正常入住房屋一致，不得降低。</p><p class="ql-block"> 三、住宅专项维修资金规范使用流程</p><p class="ql-block"> 1. 适用情形：仅当外墙出现大面积脱落（超过10㎡）、结构性渗漏、防水涂层整体失效（超过30%面积）、保温层整体空鼓等重大问题，且超出日常管护能力时，方可启动申请，依据《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》第2条执行。</p><p class="ql-block">2. 申请流程</p><p class="ql-block">- 公示环节：向业主公示《外墙安全及防水评估报告》《维修方案》《费用预算》。</p><p class="ql-block">- 表决环节：依据《民法典》第278条，经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数且人数过半数业主同意。</p><p class="ql-block">- 报批环节：向兰州市住建局提交申请，全程公开透明，依据《兰州市住宅专项维修资金管理实施办法》执行。</p><p class="ql-block"> 四、长效保障机制</p><p class="ql-block"> 1. 小额维修备用金制度：从物业费中计提3%-5%作为共用部位小修备用金，专款专用，避免因资金不足拖延维修，依据《兰州市物业管理条例》第55条落实。</p><p class="ql-block">2. 专业维保协议：与专业维保单位签订年度框架协议，锁定维修单价，降低单次维护成本；约定防水维修质保期不少于5年，符合《建设工程质量管理条例》第40条要求。</p><p class="ql-block">3. 业主沟通机制：定期公示外墙及防水管护台账和费用明细，普及维护知识，引导业主配合管护工作，避免私装外挂设施破坏防水层，依据《兰州市物业管理条例》第55条执行。</p>