全国住房城乡建设工作会议中物业相关内容解读

闲庭漫步

2025年12月22日至23日召开的全国住房城乡建设工作会议，立足“十五五”开局关键节点，将物业管理置于民生保障、基层治理与房地产转型的战略高度，构建了“规范提质、协同共治、服务延伸”的三维发展框架。会议延续“十四五”期间行业整治成果，推动物业管理从“问题攻坚”向“长效治理”、从“基础服务”向“价值创造”全面转型，为行业高质量发展划定了清晰路径。在房地产进入存量时代、社区治理需求升级的背景下，这些部署不仅回应了群众“住有所居、居有所安”的核心诉求，更让物业行业成为衔接住房全生命周期与城市精细化治理的关键纽带。

一、政策定位跃迁：从行业管理到战略支撑的价值重塑

本次会议对物业管理的定位实现了历史性突破，彻底摆脱“小区后勤服务”的传统认知，升级为“人民城市建设的重要载体”“基层治理的协同力量”“房地产转型的关键支撑”，这一转变背后是深刻的发展逻辑调整。

从政策演进脉络来看，2024年会议聚焦“物业服务领域突出问题集中整治”，核心是解决维修资金使用难、公共收益不透明等民生痛点，属于“破立并举”的规范阶段；而2025年会议则进入“系统构建”阶段，通过“实施物业服务质量提升行动”，将物业管理与“好房子、好小区、好社区、好城区”一体化建设深度绑定，形成覆盖住房全生命周期的服务链条。这种定位升级的现实基础，是我国房地产市场从“重开发”向“重运营”的结构性转变——中指研究院数据显示，2025年全国物业管理市场规模已突破2.3万亿元，存量住房管理需求占比达72%，物业服务质量直接影响住房资产价值与居民消费预期，成为稳定房地产市场的重要抓手。

在基层治理维度，会议明确提出“探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式”，将物业企业纳入基层治理体系核心环节。这一部署直击以往“物业与业主对立、治理主体脱节”的痛点，通过党组织引领实现权责闭环。数据印证了这一方向的可行性：2025年全国20多个省份推进城市管理进社区，物业企业参与的“吹哨报到”“接诉即办”机制让社区矛盾响应效率提升40%，北京、杭州等试点城市物业纠纷投诉率同比下降28%。同时，物业行业的民生属性被空前强化，会议提出的完整社区建设、老旧小区改造等任务，均明确要求物业企业参与养老托育、便民服务等设施运营，使其成为保障民生福祉的“最后一公里”执行者。

二、核心任务拆解：三大主线构建高质量发展体系

会议围绕物业管理部署的重点任务，形成了“质量提升打基础、协同治理强效能、服务延伸拓空间”的逻辑闭环，每项任务均配套明确的实施路径与地方试点支撑，具备极强的落地性。

（一）质量提升行动：以量化监管破解行业痛点

“实施物业服务质量提升行动”是会议核心任务，重点通过“评价体系量化+资金管理优化”双轮驱动，解决长期困扰行业的“质价不符”“监管模糊”问题。北京、深圳等地已率先落地配套政策，为全国提供了实践样本。

在监管体系建设上，北京推出的《住宅项目物业服务企业综合评价管理办法(试行)》极具标杆意义。该办法建立了涵盖基础服务、应急响应、业主满意度、社会责任四大类28项指标的量化评价体系，其中业主满意度占比高达40%，评价周期缩短至每半年一次，结果分为A/B/C/D四级向社会公开 。更关键的是，评价结果直接与市场准入挂钩：A级企业可优先参与保障房物业投标，连续两次D级将被限制市场准入。2026年1月北京首次评价结果显示，832家物业企业中仅18%获评A级，3家D级企业被列入行业“黑名单”，这种“奖优罚劣”机制倒逼企业从“价格竞争”转向“品质竞争”。上海则推出“6+N”信息公开机制，要求物业企业定期公示保洁频率、设施维护时限、收费标准等核心信息，让服务质量“可感知、可监督”。

维修资金管理改革成为质量提升的另一关键抓手。针对“维修资金使用难、流程繁”的民生痛点，深圳优化专项维修资金管理规则，将强制造价审核门槛从10万元提高至20万元，赋予业主大会更多自主决策权，紧急维修项目可“先施工后补手续”，决策周期从3个月缩短至1个月 。这一改革成效显著：2025年深圳维修资金使用效率提升35%，某老旧小区电梯故障维修从申请到资金拨付仅用7天，较以往缩短20天。同时，多地探索资金增值收益创新，江苏、广东试点将维修资金利息补贴物业费，试点小区收缴率从82%提升至95%，实现“业主减负、企业增收”的双赢。

（二）协同治理模式：党建引领激活多元主体效能

会议提出的“三方协同模式”，核心是通过党建引领打破治理壁垒，明确“党组织引领、居委会监督、业委会决策、物业企业执行”的权责边界，让物业企业从“被动服务者”转变为“主动治理参与者”。

杭州推行的“红色物业”模式是典型实践：要求每个物业项目建立党支部，党支部书记由社区党组织选派或物业党员负责人担任，业委会成员中党员比例不低于50%，每月召开“三方联席会议”协调解决社区难题。2025年杭州某小区通过该机制，仅用2个月就完成闲置空间改造为养老服务站项目，惠及300余名老年业主。在城市治理延伸方面，会议强调发挥“一委一办一平台”作用，推动物业企业参与城市微更新、环境整治、安全隐患排查等工作。北京要求物业企业建立“15分钟应急响应机制”，对水管漏水、电梯故障等问题实现“15分钟响应、2小时到场”，对违建拆除等公共问题可直接“吹哨”召集多部门联合处置，使物业成为城市精细化治理的“神经末梢”。

信用体系建设为协同治理提供了制度保障。各地普遍将物业企业的服务质量、投诉处理、违规记录等纳入信用档案，与招投标、收费指导价直接挂钩。深圳、上海等城市建立的信用评级体系，不仅包含政府监管指标，还引入业主评价、社区意见等多元维度，让信用评价更全面客观。2025年全国物业企业信用档案覆盖率达92%，信用良好企业的项目续约率较行业平均水平高30%，“良币驱逐劣币”的市场环境正在形成。

（三）服务延伸探索：“物业服务+生活服务”开辟新赛道

会议明确提出“探索‘物业服务+生活服务’模式，推动‘物业服务进家庭’”，这一部署与商务部等九部门“一刻钟便民生活圈”建设形成政策协同，为物业行业突破盈利单一困境、实现价值升级提供了关键路径。

从行业实践来看，“物业服务+生活服务”已形成三大成熟业态：一是居家服务，涵盖保洁、陪护、宠物照料等基础增值服务，万科物业“万物到家”2025年服务超200万次，收入占比达12%；二是社区商业，整合生鲜配送、家电维修等资源，碧桂园服务社区团购业务2025年收入突破50亿元，复购率达68%；三是养老托育，利用小区闲置空间开设服务点，保利物业运营的89个社区养老服务中心，日均服务老人超3000人次。这些创新模式不仅提升了业主满意度，更优化了物业企业盈利结构——2025年全国物业行业增值服务收入占比达22%，毛利率超40%，远高于基础物业服务15%的平均水平，成为企业核心利润来源。

政策支持为模式落地提供了有力保障。会议明确提出将物业服务提升纳入老旧小区改造、完整社区建设专项资金支持范围。江苏规定老旧小区改造项目预留不低于10%资金用于物业智慧化改造；上海对开展养老托育服务的物业企业给予每年5-10万元运营补贴；广东则通过财税优惠、金融扶持等措施，激励物业企业开展适老化更新、节能改造等工作 。这些政策降低了企业转型成本，推动“物业服务+生活服务”模式加速普及，预计2026年全国将新增1000个完整社区试点，带动相关增值服务市场规模增长35%。

三、地方创新实践：从共性要求到特色路径的差异化探索

会议在明确全国性政策方向的同时，鼓励地方“因地制宜、分类施策”，北京、深圳、上海等地结合本地实际，形成了各具特色的改革路径，为全国提供了可复制的经验。

北京聚焦“信用监管+专业赋能”，构建全链条监管体系。除量化评价制度外，北京还推行物业项目负责人持证上岗制度，要求负责人通过法律法规、应急处置等内容考核，持证率需达100%。2025年北京物业项目负责人持证上岗后，小区应急事件处置效率提升35%，业主满意度同比提高18%。同时建立的物业企业信用档案，将挪用公共收益、服务不达标等违规行为记入档案并向社会公开，某企业因违规被记入信用档案后，服务小区的物业费收缴率从85%降至62%，信用约束的“倒逼效应”显著 。

深圳主打“业主自治+资金改革”，强化业主主体地位。除优化维修资金使用流程外，深圳推出业主大会电子投票系统，业主可通过手机APP参与物业选聘、物业费调整等重大决策，系统自动验证身份、统计票数，投票结果实时公示，解决了以往“业主参会率低、决策难”的问题。2025年深圳某小区通过该系统，仅用7天就完成物业企业更换，业主参会率从32%提升至75%。同时探索“服务协议+绩效合同”模式，将电梯故障率、保洁满意度等量化指标与物业费支付挂钩，未达标则按比例扣减，倒逼企业提升服务质量。

上海以“完整社区+服务集成”为核心，推动物业与民生服务深度融合。2025年上海完成106个完整社区试点，由物业企业牵头整合资源：养老服务方面，运营的养老服务中心提供助餐、助浴等服务，政府给予30%运营补贴；托育服务方面，利用闲置空间开设托育点，物业负责安全管理，专业机构提供教学服务；商业服务方面，搭建社区生活服务平台，整合周边商户资源，构建“30分钟便民生活圈”。试点数据显示，这些社区的业主满意度达92%，物业增值服务收入同比增长42%，实现了社会效益与企业效益的双赢。

四、行业影响与未来展望：迈向高质量发展新阶段

本次会议的部署为物业行业带来全方位变革，推动行业从“劳动密集型”向“科技驱动型”、从“单一服务”向“生态平台型”转型，未来五年将呈现三大发展趋势：

（一）行业规模持续扩容，市场结构加速优化。在城镇化推进、老旧小区改造等政策驱动下，预计2025-2030年行业市场规模复合增长率保持在8.5%-10.2%，2030年有望突破3.5万亿元。市场需求将从传统住宅向城市服务、产业园区等领域延伸，万科、保利等头部企业已开始承接城市道路保洁、轨道交通站点服务等项目，城市服务收入占比逐步提升至15%-20%。行业集中度将进一步提高，百强企业市场份额预计从2025年的44.3%提升至2030年的55%，并购交易规模累计超1200亿元，形成一批市值超千亿的行业巨头。

（二）盈利模式多元升级，增值服务成核心引擎。随着“物业服务+生活服务”模式普及，增值服务收入占比将从2025年的22%提升至2030年的35%，形成基础服务稳现金流、增值服务创利润的格局。养老托育、社区零售、资产托管等细分赛道将迎来爆发期，其中社区养老服务市场规模预计2030年突破2000亿元。同时，酬金制收费模式占比将持续提升，从2025年的18%增至2030年的30%，推动行业从“成本管控”向“价值创造”转型。

（三）技术赋能深度渗透，智慧物业加速落地。会议提出的“数字住建”建设将推动物联网、大数据、AI等技术在物业行业的应用，预计2025年TOP50物企数字化投入占总营收比例达3.8%，智慧社区解决方案市场规模达900亿元。智能巡检机器人、设施设备预测性维护系统等将广泛应用，使人力成本占比从58%逐步降至50%以下，维修响应效率提升40%。区块链技术将在维修资金监管、物业费溯源等场景普及，2030年实现全行业覆盖，进一步提升行业透明度。

对于物业企业而言，需把握三大转型方向：一是聚焦服务品质，将业主满意度作为核心考核指标，通过标准化服务体系建设提升核心竞争力；二是拥抱政策机遇，积极参与基层治理与完整社区建设，拓展服务边界；三是加大技术投入，通过数字化转型降本增效，构建“物业服务+生活服务”的生态平台。对于政府部门，需进一步完善政策保障，加快出台全国性物业行业管理条例，推动信用评价体系全国统一，加大对增值服务的财税支持，实现分类指导、精准施策。

2025年全国住房城乡建设工作会议的部署，标志着物业行业已进入高质量发展的全新阶段。未来，物业企业将不再是单纯的小区管理者，而是高品质生活的服务者、基层治理的参与者、城市运营的协同者，在改善民生福祉、提升城市治理水平、推动房地产市场稳定发展中发挥更加重要的作用，为“十五五”住房城乡建设事业高质量发展奠定坚实基础。

2025年12月全国住房城乡建设工作会议关于物业内容原文摘录

1. 一体化推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，开展物业服务领域突出问题集中整治，推动问题整改。完成106个完整社区试点，建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个，新增停车位2.6万个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米。（来源：会议原文“‘好房子’建设起步成势”部分）

2. 实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”。（来源：会议原文“着力稳定房地产市场”部分）

3. 完善“一委一办一平台”工作体系，20多个省份开展城市管理进社区工作。（来源：会议原文“城市更新取得重要进展”部分）

4. 高效能推进城市治理，推动建立城市管理统筹协调机制，发挥好“一委一办一平台”作用，深入开展城市管理进社区工作，运用好“吹哨报到”“接诉即办”等工作机制，深化城市管理和执法体制改革，持续推进城市管理执法队伍标准化规范化建设。（来源：会议原文“推进现代化人民城市建设”部分）

5. 以“绣花”功夫精细化推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、口袋公园建设、绿地开放共享、“温暖工程”建设、城市小微公共空间改造，提升无障碍适老化环境品质。（来源：会议原文“推进现代化人民城市建设”部分，与物业参与社区配套服务相关）

6. 系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度。（来源：会议关于城市治理与民生保障相关部署）

7. 推进城市管理进社区、物业服务进家庭，推行政务服务“一网通办”、城市运行“一网统管”，不断提高城市治理科学化、精细化、智能化水平。（来源：会议关于城市高效能治理相关部署）

2025年住建部会议物业相关核心名词解释

1. “一委一办一平台”工作体系：城市治理现代化的核心工作机制，是物业企业参与城市管理进社区的重要载体。“一委”指城市管理相关议事协调委员会（多由党委或政府主要负责同志牵头），“一办”指委员会下设的日常办事机构，“一平台”指数字化城市管理服务平台，三者协同构建“统筹协调、日常推进、数字赋能”的闭环，推动物业企业与街道、城管等部门联动处置社区治理问题。

2. “四好”建设：指“好房子、好小区、好社区、好城区”一体化建设体系，是会议明确的住房城乡建设核心框架，物业服务质量提升是贯穿其中的关键环节，覆盖住房全生命周期与社区治理全过程。

3. 物业服务领域突出问题集中整治：针对物业行业“维修资金使用难”“公共收益不透明”“服务标准与收费不匹配”等群众反映强烈的痛点，开展的专项治理行动，旨在规范行业秩序、保障业主合法权益。

4. 三方协同模式：社区党组织领导下，居委会、业委会、物业服务企业协调运行的社区治理模式，明确“党组织引领、居委会监督、业委会决策、物业企业执行”的权责闭环，破解社区治理矛盾。

5. “物业服务+生活服务”模式：以基础物业服务为入口，整合社区资源，为业主提供居家服务（保洁、陪护）、社区商业（生鲜配送、团购）、养老托育（日间照料、儿童托管）等“一站式”增值服务的创新模式，核心是推动物业服务向家庭延伸。

6. 物业企业综合评价制度：由住建部门主导建立的量化监管制度，涵盖基础服务、应急响应、业主满意度、社会责任等28项指标，评价结果与项目招投标、市场准入、收费标准直接挂钩，实现“奖优罚劣”。

7. 红色物业：将党建工作与物业管理深度融合的模式，通过建立物业项目党支部、提高业委会党员比例等方式，强化党组织对物业服务的引领作用，提升社区治理效能。

8. 物业专项维修资金：由业主缴存，专项用于住宅共用部位（屋面、外墙）、共用设施设备（电梯、管网）保修期满后维修和更新改造的资金，被誉为房屋安全使用的“养老金”。

9. 完整社区物业配套：完整社区建设中，由物业企业运营或参与的养老托育、便民服务、公共活动场地等设施，是构建“15分钟便民生活圈”的重要支撑。

10. 城市管理进社区（物业参与）：将物业企业纳入城市治理体系，通过“吹哨报到”“接诉即办”等机制，让物业企业参与城市微更新、环境整治、安全隐患排查等工作，成为城市精细化治理的“神经末梢”。

11. 吹哨报到：物业企业发现社区公共治理问题（如违建、环境整治）后，可直接“吹哨”申请支援，相关部门需及时“报到”联合处置的联动机制，提升问题解决效率。

12. 接诉即办：针对业主通过各类渠道反映的物业服务相关诉求，建立快速响应、高效处置、及时反馈的工作机制，确保群众诉求“事事有回音、件件有着落”。

13. 智慧物业：依托物联网、大数据、人工智能等技术，实现设施设备智能监控、业主服务线上办理、社区治理数字化协同的物业管理模式，核心是提升运营效率与业主体验。

14. 数字住建平台：住建部主导建设的部级数字化监管平台，将物业服务、城市更新、工程建设等纳入监管范畴，实现服务过程可追溯、问题处置可跟踪，为行业规范化发展提供技术支撑。