<p class="ql-block">《未来五年房地产市场走势分析》</p><p class="ql-block">作者：周佐胜</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">瓯江潮起映城楼，</p><p class="ql-block">旧宅新盘各有谋。</p><p class="ql-block">二手房酬催价减，</p><p class="ql-block">千秋城邑待更新。</p><p class="ql-block">税优渐解民生虑，</p><p class="ql-block">改善频添品质柔。</p><p class="ql-block">且看五年规划里，</p><p class="ql-block">安居路上少烦忧。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">未来五年，房地产市场将呈现差异化发展趋势，既关乎购房者利益，也影响经济走向。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">从二手房市场看，“以价换量”成常态。北京、上海等一线城市表现明显，上海2025年上半年二手房成交量走高，北京热门小区单月成交可达80套，部分房源降价60万仍有议价空间。浙江沿海三四线城市亦如此，千年古城瑞安尤为典型。其永胜门未来社区板块2025年1-5月二手房交易量超150套，占老城区交易总量90%。红旗府项目2025年2月交付后，截至6月挂牌110套、成交83套，一套102㎡毛坯房单价10582元/㎡，较老城区均价低10%；南门佳园、云澜苑等小区成交价多低于1.5万/㎡，但成交量因低价有所上升。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">瑞安还推出二手房交易税收优惠政策刺激市场。2024年12月1日起，个人购家庭唯一或第二套140㎡及以下住房，契税减按1%征收，140㎡以上分别减按1.5%、2%征收，如张先生购130㎡二套房，契税仅1%。2024-2025年，出售自有住房后1年内重新购房的纳税人可享个税退税，新购房价≥原房价则全额退税，李女士2025年售房缴个税3万，同年再购房便全额退回。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">新房市场则面临资源稀缺问题，上市量将低于二手房挂牌量。杭州滨江集团2025年4月仅拿下3宗宅地，开发商拿地难、投资谨慎导致新房供应减少。瑞安同样如此，2025年新房上市量同比降10%，因土地资源紧张，政府对土地用途、开发强度管控严格，开发商拿地难度增加，部分项目搁置。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">救市政策向新盘倾斜，尤其聚焦改善型新盘。上海黄浦高福云境均价超21万/㎡，合肥2025年2月起新房价格连涨五个月，核心板块高端项目拉动均价。瑞安也鼓励改善型新盘开发，给予开发商税收减免、容积率放宽等优惠，当地某主打大平层和叠墅的新盘，凭借优质配套和品质，开盘后销量佳、价格微涨。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">二手房市场更多由市场自主调节。上海内环内2000年后次新房撤牌率87%，房东惜售待涨；而瑞安老城区“老破小”处境艰难，虹桥南路一套51.17㎡老房成交价27.7万，单价仅5413元/㎡，较早年万元单价大幅下跌。新城区配套成熟、房龄较新的二手房则价格稳定、交易平稳。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">对投资者而言，老破小或存机遇，但需谨慎。未来五年拆迁力度或加大，货币化补偿可能性增加，瑞安部分老城区纳入城市更新计划，提前布局或获高回报。但若误判规划，资金可能被长期占用，还需承担维护成本。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">未来五年房地产市场机遇与挑战并存，购房者和投资者需紧盯市场动态，结合自身情况决策，政府也需完善政策，推动市场平稳发展。</p><p class="ql-block">作于2025年12月25日富苑</p>