“主流（瘤）”20251207

晨清

小区治理，“物管会”将会成为主流模式

物管会，全称“物业管理委员会”，对于这个机构的规定笔者在《民法典》和《物业管理条例》中没有找到相关内容，只在地方性法规中能看到一些规定。

比如《合肥市住宅小区物业管理条例》中就有规定：

“物业管理委员会可以由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、公安派出所、建设单位、业主代表等七至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。

物业管理委员会负责人由街道办事处、乡镇人民政府确定。业主委员会选举产生后，物业管理委员会自行解散。

物业管理委员会暂时代行业主委员会职责，组织业主决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立。物业管理委员会任期一般不超过三年。

物管会成员，主任和副主任通常由街道、社区工作人员担任，业主代表不低于50%。”

物管会比起业委会的优势：

成立方式

物管会：街道社区决定成立物管会，贴出公告，招募业主代表，公示成员，宣告成立。

业委会：首先20%业主签名申请，街道批准。招募筹备组成员，成立筹备组，招募业委会候选人等等各种复杂程序。

2.成立耗费时间

物管会：个把月，突出三个字：“短平快”。

业委会：短则2、3年，多则上不封顶，笔者见过有筹备了8年还没成功的。

3.成员产生方式

物管会：主任和副主任由街道、社区相关工作人员担任，业主代表自由报名。

业委会：候选人自由报名，业委会成立后召开内部会议选出主任和副主任。

4.选举透明度

物管会：报名表提交社区，最终人选由街道社区内部通过自定规则打分确定，公示名单对业主代表相关信息披露较为简单（可能只有姓名、年龄等简单信息）。后期人员变动也是内部进行，整体透明度较低。

业委会：报名表提交筹备组，筹备组向全体业主进行公示候选人名单，候选人名单往往会包括个人照片、姓名、年龄、住址、工作单位、政治面貌等信息，然后再通过业主大会投票确定最终人选。后期人员调整也须公开招募，候选人公示，业主大会表决，整体透明度较高。

5.权力来源

物管会：地方条例规定，街道授权。

业委会：业主大会授权。

6.业主不满后果

物管会：可以投诉，要求投诉过程依法依规，否则后果自负。

业委会：委员尤其是主任可能会遭受线上攻击、线下上门骚扰，被威胁到工作单位举报，可能被迫辞职。

7.稳定性：

物管会：政府主导，成立后比较稳定。

业委会：业主自治成立，容易受到各种因素影响导致解散，比如临时业主大会罢免、业委会成员不够半数被迫解散、业委会因某些原因决定自行解散等等，成立后稳定性较差。

8.业主大会

物管会：无需召开业主大会，少了一项最复杂的工作。

业委会：每年至少一次，业主大会召开工作繁杂，是业委会每年一项重头工作。

9.权责

物管会：代行业委会权利，但决策时无需召开业主大会进行授权，只需内部讨论决定后，将决策内容进行公示，若在公示期间无人提出反对意见，即可直接实施，自主性高。

业委会：很多决策都需要经过业主大会的授权才能执行，自主性低。

10.可控性

物管会：由于物业管理委员会的成立是由街道、社区主导并进行全面负责，其成立过程、人员构成及运行机制均在基层政府的直接领导之下，所以街道、社区对物管会拥有高度的掌控力和主导权。

业委会：由于业委会的权力来自业主大会授权，街道、社区对其影响力相对有限。实践中，在不违反法律的情况下，业委会可能基于业主群体的特定诉求或自身判断，与街道、社区在工作方向或具体事务处理方式上产生分歧，甚至出现不配合街道、社区指导的情形，可控性明显弱于物管会。对于一个不可控的组织，街道、社区往往会比较头疼。

虽然地方性法规中将物管会定义为业委会成立前的临时过渡机构，并依托物管会推动筹备召开业主大会、成立业委会，最终实现业主自治。但基于以上原因，街道、社区出于管理便利性、工作可控性等现实考量，往往倾向于维持物管会现有状态，对推进成立业委会持消极态度。

但如果说物管会仅对街道、社区有益，也不完全正确。对于参与其中的业主代表而言，因主导权掌握在街道、社区手中，业主代表在里面更多是扮演协助和配合的角色。和业委会成员要独自承担组织运作、财务监管、对外协调甚至潜在法律风险等繁重职责，甚至要面临委员遭谩骂、家属被骚扰的极端情形相比，物管会里的业主代表履职压力更小，法律风险也明显降低。

在当前基层治理体系下，物管会凭借可控性强、组织运行稳定等优势，将会逐步从“临时过渡机构”演变为小区治理的常驻机构。

您怎么看？

成立业委会，社区只是“指导和协助”而非“主导与代办”

这个问题，它触及了《民法典》在基层社会治理理念上的一个核心转变。说《民法典》规定社区对业主大会和业主委员会是“指导和协助”，而非“主导与代办”，主要基于以下几个层面的考量：

一、 法律条文与立法意图

《民法典》第二百七十七条明确规定：

“地方人民政府有关部门、街道办事处应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

这里的用词是“指导和协助”，其背后的立法意图非常清晰：

1. 尊重业主的建筑物区分所有权：业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。成立业主大会和业委会，是业主行使共同管理权的核心体现。这是一种私权，而非行政权力。政府或社区组织不应越俎代庖，成为私人权利的主导者。

2. 明确政府与市场的边界：物业管理本质上是业主群体通过市场机制（选聘物业公司）或自我管理来实现财产保值增值的行为。政府的角色是“裁判员”和“服务者”，而不是“运动员”。过度“主导”会模糊这层关系，可能造成行政权力对私人领域的不当干预。

3. 培养公民的自治能力：现代社会治理强调“共建共治共享”。将业主组织定位为自治组织，旨在培养公民的自我管理、自我服务、自我教育、自我监督能力。如果事事都由社区“代办”，就无法形成健康、成熟的社区自治生态。

二、 “指导与协助” vs “主导与代办”的具体区别

为了更清晰地理解，我们可以从以下几个方面进行对比：

理论方面

指导与协助（《民法典》精神）

主导与代办（旧有或不当模式）

角色定位

辅导员、协调员、服务者

管理者、决策者、包办者

权力来源

源于法律授权，为业主自治提供支持

源于行政权力，可能超越法律授权

决策主体

业主大会和业委会是唯一的决策主体

社区或街道代为决策，或施加决定性影响

工作方式

提供法律、程序咨询；搭建沟通平台；协调矛盾

直接指定人选；包办选举流程；强行推动议程

责任承担

业主自治，责任自担

社区主导，矛盾和责任最终也指向政府

最终目标

建立一个健康、独立、可持续的业主自治组织

完成一项行政任务，实现短期稳定

三、 为什么不能是“主导与代办”？

如果回归到“主导与代办”的模式，会带来一系列问题：

1. 侵害业主合法权利：

从根本上剥夺了《民法典》赋予业主的共同管理权，使业主自治形同虚设。

2. 责任错位与矛盾上交：

一旦社区“代办”成立业委会，后续业委会决策出现问题（如与物业公司的纠纷、资金使用问题），业主会自然地将矛头指向当初“代办”的社区和政府，使基层政府陷入具体的管理矛盾中，成为“无限责任公司”。

3. 抑制社区活力：

业主会产生依赖心理，认为“反正有社区管”，缺乏参与公共事务的积极性，不利于形成真正的社区共同体。

4. 容易滋生腐败和形式主义：

行政权力的过度介入，可能为个别人员操纵选举、指定“听话”的业委会提供空间，选举过程可能流于形式，无法代表广大业主的真实意愿。

四、 实践中“指导与协助”的具体体现

那么，社区的“指导和协助”具体应该做什么呢？例如：

· 启动阶段：告知业主有关成立业主大会的权利、法律依据和基本程序。

· 筹备阶段：提供成立筹备组的流程模板、相关文书范本；协助发布公告、联系业主。

· 选举阶段：对业委会委员的资格进行必要的辅导性审查（而非决定性审查）；协助监督选举过程的合法合规性。

· 运行阶段：当业委会内部或业委会与业主、物业公司发生矛盾时，出面进行调解和协调。

· 备案管理：依法接受业委会的备案，这只是行政上的告知程序，而非行政审批。

总而言之，《民法典》将社区的角色界定为“指导和协助”而非“主导与代办”，是法治精神、私权自治和现代社会治理理念的集中体现。它旨在：

· 厘清边界：划清公权力与私权利的界限。

· 落实权利：真正保障业主的建筑物区分所有权。

· 激发活力：培育社会基层的自我管理和协商能力。

· 明确责任：让业主成为自己家园管理的责任主体。

这一规定标志着中国在基层社区治理上，正从传统的行政包办模式，向着更加法治化、社会化、精细化的多元共治模式转型。