新房卖不动 二手房却火热 市场到底怎么了

zhi ji

　　价格跌回十多年前，二手房交易量却逆势上扬，中国房地产市场正在经历一场前所未有的结构转变。

当房价持续下跌，购房者却纷纷涌向二手房市场时，这一现象凸显了房地产市场正在发生的深刻变化。

数据显示，2025年1-10月，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，而同期二手房交易网签面积却同比增长4.7%。二手房在交易总量中的占比已达到44.8%，部分城市甚至超过60%，房地产市场正从过去以新房交易为主，逐渐转向以二手房交易为主。

01 市场分化：新房低迷与二手火热

当前房地产市场呈现出明显的分化态势：新房市场有价无量，而二手房市场则以价换量。

国家统计局数据显示，2025年1-10月全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%。

与之形成鲜明对比的是，二手房交易量不仅逆势上涨，在交易总量中的占比也达到了44.8%。这一反差描绘出当下房地产市场冷热不均的图景。

从价格角度看，新房住宅价格仍延续上涨态势，而二手房价格却持续承压。9月百城新房住宅价格同比上涨2.7%，而百城二手住宅价格同比下跌7.4%，已连续41个月环比下跌。

02 购房逻辑：从投资属性到居住属性

房地产市场价值逻辑正在转变，从过去追逐暴涨的“投资品”属性，向回归居住本质的“耐用消费品”属性转变。

二手房凭借其****区位优势成为许多购房者的首选。多位选择“老破小”的购房者均表示，上班近、周边配套设施完善是他们决策的关键因素。

在北京二环边上购买“老破小”的张隽告诉记者：“对年轻人来说，每一天的时间都挺有限的，尤其像北京的这个早高峰、晚高峰，那太可怕了。”现在住进“老破小”，他骑电动车去单位只用10分钟。

总价低也是二手房吸引购房者的重要因素。在杭州买了“老破小”的邵婷说，隔条马路的次新房太贵了，也太大了，房价一度要到8万多元/平，但这套“老破小”加上各种税费总共160万元左右，正好在她的预算内。

03 市场背景：供需结构深刻变化

房地产市场供需两端正呈现结构性变化特征。从需求端看，住房消费正从增量市场向存量市场转变。从供给端看，2025年1-10月房地产开发投资额同比下降14.7%。

如果将二手房成交纳入考量，我国新建住宅+二手住宅总成交面积在过去三年基本稳定在15亿平方米左右。这表明住房总需求并未大幅萎缩，而是成交结构发生了变化。

二手房对新房的替代效应正在加速。2021年我国二手房成交占比仅有19%，到2024年已达到46%，预计2025年将进一步提升至50%左右。

04 政策导向：从规模扩张到品质提升

在“十五五”规划指引下，房地产行业正从规模扩张转向高质量发展。

“十五五”规划建议明确提出推动房地产高质量发展的五大任务：构建新发展模式、优化保障房供给、增加改善性住房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期管理制度。

地方层面，各地也在持续调整优化房地产政策。目前，全国已有超过60个城市出台购房补贴或“以旧换新”类政策；一些城市优化了住房信贷政策；北京、上海、深圳、杭州、青岛等城市调整了住房公积金政策等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“在存量房时代，关注房子的居住属性尤其重要。房子的价值应该更多地转向体验感、舒适性、综合性价比、社区服务、物业服务等。

随着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市从大规模增量扩张式发展向内涵式发展转变，房地产市场也从过去以新房交易为主，逐渐转向以二手房交易为主。

二手房不再只是新房的替代品，而是成为市场交易的主力军。

购房者的选择告诉我们，房子的价值正从过去的投资属性，更多转向体验感、舒适性、综合性价比、社区服务、物业服务等居住本质。

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