小区报告-4

邵敏

　　我是万树森林一期监督委会员主任邵敏，我在这里向小区全体业主汇报工作，这是第四次小区报告。

我们万树森林一期实行信托制管理已经两年多，取得了一些成绩，也存在不少问题。曾经在社区党组织一年多的引领、扶持下，我们小区从一个矛盾多多，进入衰败期的小区改变成了成都市小区治理先进小区，前来交流学习的单位络绎不绝。但是，现在小区出现了一些问题。社区党组织可能认为小区在短短的时间内取得那么好的成绩，就以为他们自己会走路了，结果一放手就摔了个嘴啃泥，从小区缴物业费情况就可以看出，在成都市1200多个信托制管理小区中，我们小区原来名列前茅，而现在可能垫底。这是上一届业委会的事情，我们这一届要总结经验教训，相信我们能一步一个脚印的走好。从今年四月份新的一届业委会成立到现在，我已经做了四次报告，小区有大的事情，我会即时向大家汇报。

在这里，通过中央电视2台的经济半小时节目，记者的采访，我们来看看其它小区是如何搞得。

下面是我记录、整理的《经济半小时》节目中有关信托制管理方面的内容：

聊聊小区的物业费，一个让许多业主头疼的话题，物业费本是用来维护小区环境，保障日常服务的，但现实中，业主常常抱怨交了钱却看不见服务，物业公司也诉苦成本高难运转，双方矛盾时有发生。如何在物业公司与业主之间建立信任？近年来，成都探索了一种新的物业管理模式，让小区的环境和秩序有了明显改观。

　　这里是郫都区枫林秀色小区，2009年建成，现有住户500多户，据业主反映，以前小区里经常看见蛇和老鼠，业主与原来的物管经常发生矛盾，小区的基础设施也基本上毁坏完了，监控、门禁、停车道闸系统全部处于瘫痪状态。

原物业公司撤离后，新的物业公司入驻小区，半年后，小区环境得到显著改善，物业费收取率达到了98%，他们付出的劳动得到了大家认可，他们的管理模式也看到了效果，他们得到的报酬也得到大家认可。

东塘苑小区2003年建成，共有400多户居民，1年前，原物业公司突然撤离，新物业公司随即入驻，并全面接管小区运营。业主们对现在的物业普遍认可，物业费收取率达到99%。

刘强是风华苑小区物业公司的负责人，深耕物业服务新模式已经有6年时间。他告诉记者，截至目前，公司已经接下几十个小区的物业。目前，把他们的服务新模式引入更多小区，为什么在别人眼里小区经营是烫手的山芋，而在刘强眼里却是大有可为。采访中记者发现。刘强的物业服务新模式，是成都市当地政府正在推广的党建引领信托制小区治理模式，这个模式由四个核心点构成，一是小区物业收入回归本位，不再是物业公司的收入，而是小区居民的共有资产，有独立银行账户；二是物业收支公开透明，小区收支的预算和执行必须实现明确、及时公示；三是依法建立小区自治体系，通过民主协商的五方联动协商议事会机制，及时化解小区各种矛盾；四是坚持党建引领，小区、社区、街道基层党员和党组织必须进入上述每一个环节，不给居民做决定，只起到监督和帮助的的作用。

　　根据成都市统计，6年时间，参与这一新模式的小区数量已经达到1200多个，平均物业费收缴率超过98%。业主满意度超过98%，小区矛盾纠纷平均下降95%。

　　包干制之下，物业公司的利润是指物业费总收入减去实际运营成本的差额而产生，也就是说，在收取业主上缴的物业费后，实际运营成本越少，物业公司获得利润就越大，这种模式，往往会产生物业公司故意压缩实际运营成本，降低服务质量的现象，而新模式下，业主明确支付给物业公司的利润是相对固定的，这样就公开透明的让业主知道，我们的每一笔钱用在哪里。

　　所以之前的那种黑暗的东西都不存在了。新模式下，小区的物业收支公开透明，物业收入有独立的银行账户，并且是查询取款双密码账户，取款密码由物业公司管理，方便物业公司服务时取用，而查询密码则向每个业主公开，业主不仅可以随时查询银行账户每笔开支的明细，也可以随时通过小区公告栏，以及手机上网“天府市民云”中的物业服务信息公开平台查询，该小区物业公司每一笔支出都能查到。

　　物业预算公开表决，透明公布，不仅每笔开支都放在了阳光下接受监督，同时物业承担哪些服务，不承担哪些服务也都清晰明了。这种双向透明的管理模式，有效消除了信息不对称，减少了物业与业主间的矛盾冲突。

　　记者在成都走访多个小区看到，物业费公开透明是业主与物业公司之间建立信任的重要基础。

通过多年研究，他们发现小区中的矛盾大体可以划分为两大类，一类是物业公司和业主之间的矛盾，一类是业主和业主之间的矛盾。实践证明，物业预算的编制和执行，做到阳光透明，能轻松化解物业公司和业主之间的矛盾。那么新的小区治理模式怎么解决业主与业主之间的矛盾呢？

　　郫都区鹃城小区治理模式下的议事会制，这种会议叫做五方联动协商议事会，通常由社区党组织、小区党组织、业委会、物业、居民代表组成的成员参加，根据需要，可以邀请社区民警、律师、下层干部等参与，通过协商解决问题，及时化解业主与业主之间的矛盾。

记者在调查中发现，在成都多地，每当一个小区爆发矛盾时，基层党组织就向居民推荐党建引领信托制小区治理模式，成功引入后，矛盾往往快速消失，并且很少反弹。

目前，党建引领信托制治理模式已经顺利进入成都1200多个小区，记者采访时也不断见到基层党组织忙着引入新模式的身影。这些小区如果不用一个制度去介入，阻止它的衰败，它就会加速衰败。

物业费的核心矛盾往往源于信息的不透明，业主不清楚钱花在哪里，物业缺乏动力提升，服务陷入恶性循环。成都的党建引领信托制小区治理模式，通过打破信息壁垒，让每一笔物业费流向透明可查，业主成为资金的监督者与决策参与者，在这一过程中，基层党组织充分发挥引领作用，深入群众，搭建协商平台，推动各方形成共识，解决群众关心的实际问题。

解决群众关心的实际问题，这种阳光账本不仅重建了信任，更激活了居民的共建意识。当业主看清服务与资金的匹配关系，自然愿意为优质服务付费。透明既是信任的基石，也是社会治理的良性起点。实践证明，党建引领下的信息透明化，不仅能化解物业纠纷，更能推动基层治理从被动应付转向主动共创，为现代城市治理提供了重要启示。

新的小区管理模式有以下三个特点：

一、党建引领信托制小区管理模式，打破信息壁垒，业主成为资金监督者与决策参与者。

二、“阳光帐本”是重建信任，激活居民共建意识的基石。

三、信息透明化是化解物业纠纷，推动基层治理最有效的方法。

　　下面是中央电视2台《经济半小时》节目录像，时长23分钟。

报告2025—4

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