上市准入制与军休干部拥有完全产权矛盾吗？——军休干部所购房产真的没有完全产权吗（二）

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眼睛不好，可听录音 柴青海律师在《军队房地产，那些拧巴的条款》一文中提出，依据相关文件，购房者虽名义上拥有“全部产权”，但文件设置的后置条款（如上市交易需实行准入制度等）实际上限制了处分权。因此，他认为文件中“拥有全部产权”的提法“属于典型的用词不严谨，语义发生歧义”，是“错误的法律用语”，似主张准确的表述应为“有限产权”。这一判断不仅背离了原文的本意，更与国家（1998年23号文件）和军队（1999年19号文件）首次房改的核心精神完全相悖。此错误判断，不仅误导了其个人对军队房地产政策的研究，更对售房方政策的理解产生了严重的关联性错误。一、后置条款“准入制”并未否定前置条款“完全产权”，此判断缺乏依据通常情况下，当发现政策文件的前后条款看似矛盾时，应进行全面透彻的分析后再下结论。一般而言，前置条款是文件的主题与核心，后置条款则是主题的补充与细化，主题条款通常是经过深思熟虑的。如能深入研读全国及全军首次房改文件及相关配套文件精神，理解取消福利分房、推行住房商品化和货币化的改革目标，便不会轻易质疑这一反映文件主题的法律用语的正确性。柴律师亦未能准确理解限制处分权的后置条款的真正含义。该条款规定：“需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余收入归个人所有。”此条款中，除“实行准入制度”表面上似对处置权有所限制外，其余内容均无限制上市之意。而“在同等条件下”这一表述，恰恰间接承认了产权人在交易中的主导地位，表明售房方并非可以随意收回房产。柴律师未深入研究“上市准入制”的实质，仅从“准入”二字的字面含义望文生义，便断定前置条款“用词不严谨”，这属于典型的主观臆断。从其研究方法及系列文章倾向来看，他似乎是受雇于（或意图受雇于）与干休所、军休所房产相关的公司或售房方。因此，其工作重心可能在于为雇主寻找有利的法律依据，而非探寻客观法理。律师的分析自有其立场与道理，但这并不等同于真理。二、上市准入制并非军队专有条款，且不影响完全产权的确立上市准入制并非军队为保护军用设施而独创的特殊条款。它最早出现在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）第十三条：“已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定。”军队的相关规定，出自为贯彻上述国务院文件而制定的《中央军委关于进一步深化军队住房制度改革方案》（1999年第19号）第三十九条：“军队人员购买的住房，上市交易实行准入制度。住房进入市场交易的，按照国家有关规定执行。”可见，军队在此完全遵循国家规定，未增设任何额外要求。所谓“军队让你卖你才能卖”的解释，是对政策的曲解。此外，条款中关于“补交土地收益及相关税费后，收入归个人所有”的规定，是一条在政策演进中逐渐弱化的旧条款，其源头可追溯至1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）。该文件明确规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。从实际情况看，上市准入制从未影响地方已购公有住房和经济适用房房主的处置权。因此，推断军队依照国家规定执行的准入制会限制处分权、从而否定完全产权，是毫无依据的。三、准入制限制的是违规房产上市，而非合法产权人的处置权从设置准入制的目的和内容看，它并非用于限制购房者的处置权。根据国务院〔1998〕23号文件及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年第69号令）的规定，准入制的根本目的有二：第一，建立个人住房档案，掌握房产流通情况；第二，坚决防止房改中的违纪、违规房产（如低价、超标准售出的房产）流入市场，避免国有资产流失。其监管重点在于售房方的违规行为，对合法购得的房产，准入制仅是一个登记程序。建设部第69号令第五条明确列出了不得上市出售的情形，例如：1. 以低于房改政策价格购买且未补足价款的；2. 住房面积超标、违反规定利用公款超标准装修未处理的；3. 处于拆迁冻结区的；4. 共有房产其他共有人不同意出售的；5. 已抵押未经抵押权人同意的；6. 权属有争议的；7. 法律、法规规定其他不宜出售的。由此可见，上市准入制限制的是违规、腐败房产的上市流通，在某种意义上对售房方的限制更大，与购房者是否拥有完全产权并无矛盾。四、售房方非准入制执行单位，无权无限期阻止房产上市建设部第69号令第六条与第七条规定：“已购公有住房和经济适用住房所有权人要求上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请……”，“房地产行政主管部门……自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。”这两条规定明确了准入制的执行机关是政府房地产行政主管部门，而非原售房单位。这一设定极为公正，不仅因为房产产权已转移，更因售房方自身也是被审查的对象。同时，此规定可有效防止售房方因地段变好，土地升值、房产涨价或自身需求变化，而利用准入制进行违约、毁约或主张不当权益。它也明确了，任何单位（包括政府部门）和个人都无权无限期限制产权人行使合法权利。五、曲解上市准入制，有悖国家房改政策导向 以“上市准入制”为由否定军休干部对所购房产的完全产权，违背了国家房改政策的一贯精神。从国发〔1994〕43号、〔1998〕23号到〔2003〕18号文件，均明确职工以成本价购买的住房拥有完全产权。 “推测上市准入制”是限制房产上市的制度与国务院“认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。”的精神严重不符。国家一直减少政策性障碍。1994年第43号文规定购房5年后可以上市，1998年取消这一限制规定。2003年18号文还明确规定“任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。”各地在执行中亦逐步放宽准入限制，如北京市对房改房上市免交土地出让金或仅象征性收取。这些措施旨在促进住房流通，推动房地产市场发展，并让购房者分享改革红利。 将军休干部与地方职工区别对待，限制其依法处分房产的权利，不仅违背国家房改政策，也不符合宪法关于保护公民合法财产权益的精神。（注：笔者文章中“军休干部”一词指军队离、退休干部，专此说明。） 军休干部及子女可以关注头条上的文章《评朱伟民<军队离休干部二代子女居住干休所住房是正当合法权益>》《军队离退休干部房产所涉土地的权属》《军队住房改革应坚守法治原则与等价补偿，警惕“简单回购”论调》《军队房产法规属于特别法吗？——试评艾建平学法一文》《关于军队离退休房产事，应明确以下几点》《评艾建萍<军改房专属购买权不可转让>：概念混淆与法律误读》《军队离退休干部房产所涉土地使用权属于谁》《评老班长<军休干部住房确权引关注：历史遗留问题与现实诉求如何平衡？>一文》《军休干部住房是“当年以优惠价格分配给军休干部居住”的吗？》《军产房和离退休干部房产的本质区别》《谈谈标准价、成本价和经济适用房价及与军队出售的房产关系》《军休干部购买的房产真的没有完全产权吗（一）