北京急用钱？房产抵押贷这么办！

金哥体制观察

在北京打拼的朋友，谁没遇过急着用大额钱的时候？

公司想扩规模缺流动资金，家里想换套大户型要装修，孩子出国留学得凑学费…… 这些开支动不动就几十万、上百万，单靠手里的积蓄根本扛不住。这时候不少人会想到房产抵押贷款 —— 把自己名下的房子当保障，向银行申请大额贷款，又灵活又靠谱。​

可房产抵押贷款涉及的环节多、政策变得也快，好多人都踩过 “流程搞不清”“额度算错了” 的坑。今天就结合最新的银行政策和北京楼市情况，把房产抵押贷款的核心知识点理清楚，从基础定义到实操细节都覆盖到，就算是新手也能轻松看明白！​

01 先搞懂：什么是房产抵押贷？​

其实说白了，房产抵押贷款就是 “用房子换贷款额度” 的合法办法：你把自己或者公司名下、有完整产权的房子，抵押给银行或者正规金融机构，机构会先评估房子值多少钱，再根据评估结果放贷款，你只要按约定时间还本付息就行。这里必须划重点：抵押期间，只要你按时还款，房子的产权还是你的，一点不影响；只有真的逾期还不上钱了，机构才有权走法律程序处理房子。​

02 选对类型少走弯路：常见抵押贷款分 2 大类​

根据贷款用途和抵押次数，北京市场上的房产抵押贷款主要分以下几种，不同类型的申请条件、额度差得不少，一定要按自己的需求选！​

按用途分：消费贷 VS 经营贷​

消费贷是专门给个人消费用的，能覆盖的场景特别广，像装修房子、买新车、出去旅游、孩子留学、大额医疗开销都能用。申请的话得是个人，还得提供明确的消费证明，比如装修合同、留学录取通知书这些。额度一般最高 100-500 万，还款时间也长，最长能到 10-20 年，适合普通家庭有大额消费需求的情况。​

经营贷是针对企业主、个体户的经营需求，比如流动资金周转、买设备、租场地、扩大生意规模都能用。申请的得是企业法人或者股东，必须提供营业执照、经营流水、纳税证明这些跟企业经营相关的材料。额度通常比消费贷高，最高能到几千万，有些银行还会给优惠利率，适合小微企业融资用。​

按抵押次数分：首次抵押 VS 二次抵押​

首次抵押是最常见的，就是房子从没抵押过，第一次抵押给金融机构。只要是能上市交易的商品房住宅、别墅，基本都能办，比如买新房、二手房时的按揭贷款，本质上就是首次抵押。办理流程相对简单，审批通过的概率也高。​

二次抵押适合 “房子有按揭没结清，但还想再融资” 的情况。比如房子评估值 1000 万，首次抵押还剩 300 万没还，只要有剩余价值就能再抵押。但要求更严：得信用好、有稳定的还款能力，而且首次抵押的银行得同意二次抵押。额度虽然相对受限，但不用结清首次贷款，能省不少时间和成本。

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03 额度怎么算？评估值 + 成数是关键​

好多人最关心 “我的房子能贷多少钱”，其实核心就看两个点：房产评估值和贷款成数。​

房产评估值：不是你说的市场价，是银行认的价值​

你别觉得自己房子值 1000 万，银行就按 1000 万算，银行会指定合作的专业评估公司去实地看房子，然后结合几个因素打分：首先是房子本身的情况，比如房龄、面积、户型、装修怎么样；然后是区位优势，比如在哪个区域、是不是学区房、周边有没有交通、商场、医院这些配套；还有市场行情，比如最近同小区卖了多少钱、这个区域房价是涨是跌。通常评估值会比市场价低 10%-20%，比如市场价 1000 万的房子，评估值可能在 800-900 万。​

大概 90% 的银行要求房龄在 40 年以内，不过也看地段，像核心地段的学区房，就算房龄 50 年以上，也有少数银行能接受，我之前还做过房龄超 60 年的，甚至是换过新房本的房子，这类房子的一大优势就是地段好。​

贷款成数：看房产类型 + 企业资质​

不同类型的房产，银行给的成数差得很多，北京目前的普遍标准是这样的：商住两用、底商、公寓、老旧别墅，或者房龄超 20 年、交通不方便的房产，成数会低一些；城六区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）的商品房住宅，成数是大部分银行的主流标准；要是高新技术企业、专精特新企业，经营状况好、纳税稳定，银行还会提高成数，甚至能到 9 成，利率也可能更低，这是优质企业的专属福利。​

举个例子更直观：假设北京东城区一套商品房住宅，市场价 1000 万，评估值 900 万。按 7 成算的话，就是 900 万 ×70%=630 万；如果借款人是专精特新企业主，按 8.5 成算，就是 900 万 ×85%=765 万；要是二次抵押，假设首次抵押还剩 200 万没还，那就是 900 万 ×70%-200 万 = 430 万（二次抵押通常按评估值 7 成上限减没结清的额度）。​

04 申请门槛：房子 + 人都得满足条件​

不是有房子就能贷，银行会同时审核 “房产资质” 和 “借款人资质”，两样都达标才能通过。​

对房产的要求：核心是 “能交易、有产权”​能抵押的房产：北京能上市交易的商品房住宅、别墅都可以。​

需要特殊处理的房产：像经济适用房、限价房这类政策房，得先补缴土地出让金，转成商品房之后才能抵押。​

不能抵押的房产：小产权房、房贷没结清的期房、被查封的房子、还有学校、医院这类公益用途的房产，都不能抵押。​

特别提醒：厂房、商业办公用房这些非住宅类房产，只有企业经营需要的时候才有可能抵押，而且得提供详细的经营计划和流水证明。​

对借款人的要求：年龄 + 信用 + 还款能力​18-79 周岁都能申请，但 18-23 周岁得让父母当共同担保人；65-75 周岁得让子女当共同担保人；75-79 周岁得提供额外的资产证明，比如存款、其他房产，证明自己有还款能力。​

征信报告不能有严重逾期，近 2 年逾期不超过 6 次，没有连续 3 次逾期，也不能有大额欠款、失信被执行记录。​

个人申请得提供收入证明（月收入≥月供的 2 倍）、银行流水；企业申请得提供营业执照（注册满 1 年以上）、近 1-3 年纳税证明、经营流水。​

房龄要求：不是越老越好，有年限限制​

银行对房龄的要求通常是 “房龄 + 借款期限≤40 年”，比如房龄 20 年的房子，最多还能贷 30 年。但如果是银行白名单小区（比如核心地段的高端小区）或者学区房，能放宽到 “房龄 + 借款期限≤50 年”，具体可以跟银行沟通协商。​

05 附加小贴士：这些坑要避开！​

用途要真实：绝对不能把消费贷用来买房、炒股这些投资用途，银行会抽查资金流向，一旦违规，可能会让你提前还款；​

选正规机构：优先选工行、建行、中行这些国有大行，或者股份制银行，利率低还安全，别找民间小贷公司，小心掉高息陷阱；​

提前准备材料：个人要准备身份证、户口本、房产证、婚姻证明、收入流水；企业还得额外准备营业执照、纳税证明、公章，提前备齐能让审批速度快很多；​

关注政策变动：北京的房贷政策会跟着楼市和金融环境变，比如利率、贷款成数可能会浮动，申请前最好先咨询银行的最新政策。​

其实房产抵押贷款是大额融资的好办法，但每一步都得谨慎。要是你觉得流程太复杂，或者有啥不懂的，都可以找我 —— 老许，在这行做了十几年，是正规的助贷机构，能帮你解答所有疑问，让你少走弯路。

​我是金哥：退伍老兵，一个在银行和居间行业做了七年的老司机，用文字跟大家分享行业的一些故事和事故，希望你能喜欢。有需求，我们可以聊一聊（V）：mao20250424​​​​​​​​