<p class="ql-block">承租一手房东明确禁止转租或者变相转租的二手房做生意，哪怕投入巨大，但因为你并不是从一手房房东那里承租，不是租赁合同相对人，且一手房房东禁止转租或者变现变相转租，所以遇到该二手房拆并不能获得补偿，因此所遭受的损失只能自己买单。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">上诉人（原审被告）何某为晋陵中路441号不动产所有权人。2019年6月18日，何某（出租方、甲方）与某公司（承租方、乙方）签订租赁合同。合同7.1（7）明确约定，乙方不得将房屋整体或部分转租、出借或与他人互换房屋使用，亦不得擅自以整体或部分转让经营权、承包经营等方式变相转租房屋给他人使用。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">合同8.3还约定：有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：未经甲方同意，乙方将承租房产整体或部分转租他人；甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先十天以书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">上诉人（原审原告）连柒餐饮店营业执照载明，注册日期为2016年4月22日，经营场所为案涉不动产即天宁区。该餐饮店系租赁租赁房产实际使用方及经营方，用于经营“7+7”品牌餐馆店，业内装修装饰等都系该店投入并使用。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">自2024年起，4月12日政府部门在租赁房产门口张贴征收补偿方案及征求意见的公告，5月1日又张贴征收评估告知书，5月24日张贴征收决定书，5月25日拆迁部门对该租赁房产外围设置了围挡。自此以后，某店实际已无法经营。同时政府部门对租赁房产进行了评估，对店内的装饰装修及附属设施作出了估价报告。某店认可何某所称政府征收行为属于不可抗力，要求终止租赁合同的意见。 </p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">常州市天宁区某关于包括案涉房屋的征收补偿方案载明：七、1.非住宅房屋搬迁费以被征收人为补偿对象、按被征收房屋的合法建筑面积每平方米25元给予一次性补偿；七。4.停产停业损失：因房屋征收造成停产停业的，停产停业损失补偿按《常州市市区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行规定》，该规定载明，保障被征收房屋所有权人（简称被征收人）的合法权益，给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记凭证以及其它有关证件。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">关于案涉房屋的征收评估报告载明，各项装饰装修及附属设施评估总金额为173949元，可搬迁机器设备搬迁补偿费、不可搬迁机器设备及构筑物等资产设备搬迁补偿费合计131780元，搬迁费补偿为8254元，停产停业补偿费635309元。政府征收部门在案涉房屋门口张贴征收决定等文书后，某店、何某、某公司多次发函沟通，某店认为包括但不限于搬迁费、停产停业损失、装饰装修及附属设施的残值等补偿应由其享有。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">某店一审庭审陈述，其与某公司系关联公司，某店系某公司门店，双方之间并不是转租关系。根据规定，停产停业损失的补偿对象为经营者，某店即为经营者。何某一审庭审陈述，征收补偿方案中各类补偿补助对象均为被征收人，在暂行规定的第一条中也明确了补偿物象为房屋所有权人。某公司一审庭审陈述，其与连柒餐饮店系关联公司，与连柒餐饮店没有租赁关系。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">一审法院认为，本案是何某与某公司就案涉房屋签订租赁合同后，实际由连柒餐饮店在案涉房屋内实际经营期间发生了征收行为，该案涉房屋的相应补偿由谁享有的问题。关于装饰装修及附属设施的补偿173949元以及可搬迁机器设备搬迁补偿费、不可搬迁机器设备、构筑物等资产设备搬迁补偿费131780元，共计305729元是实际经营人即某店投入、所有并实际使用而产生的补偿，应由某店享有。综上，一审法院：一、何某于本判决发生法律效力之日起二十日内向天宁区天宁某店支付款项305729元。二、驳回天宁区天宁某店的其他诉讼请求。 </p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">二审法院认为，何某、某公司签订租赁合同,双方之间成立房屋租赁合同关系。根据双方租赁合同7.1（7）约定，某公司不得将房屋整体或部分转租、出借或与他人互换房屋使用，亦不得擅自以整体或部分转让经营权、承包经营等方式变相转租房屋给他人使用。合同履行过程中，目前并无证据表明何某、某公司就何某同意某公司将案涉房屋交由合同外第三方使用达成一致，也未有证据表明直至2024年8月14日回函前某公司就案涉房屋实际使用人为某店向何某进行了披露且何某予以认可。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">根据某店提交的方根深与某公司的内部合作协议，某店虽登记为个体工商户，但实际系方根深与某公司合作经营，方根深仅占有1%的股份，实际控制人仍为某公司。根据合同相对性原则，案涉房屋的租赁合同相对人应为何某、某公司，方根深与某公司合作成立的某店并非本案所涉房屋租赁合同的合同相对人，与某公司之间的法律关系应依据上述内部合作协议确定权利义务关系，不属于本案审理范围。故本案所涉因案涉房屋拆迁导致何某、某公司租赁合同终止后的权利义务，应当由某公司向何某主张，某店无权直接向何某主张。综上，二审法院裁定撤销江苏省常州市天宁区人民法院（2025）苏0402民初736号民事判决；二、驳回天宁区天宁某店的起诉。</p><p class="ql-block"><br></p><p class="ql-block">信源：</p><p class="ql-block">江苏省常州市天宁区人民法院（2025）苏0402民初736号民事判决</p><p class="ql-block"> 江苏省常州市中级人民法院</p><p class="ql-block">（2025）苏04民终4095号民事裁定书</p>