全世界物业都要面临的课题 作者:钱平雷

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悉尼举行的智慧楼宇论坛的会标

全世界物业都要面临的课题

——出席悉尼智慧楼宇研讨会侧记

一

昨天（2025年10月16日）我出席了在悉尼举行的由澳大利亚华人建筑协会和Blueonline（蓝色线上）等单位举办的《BO 智慧建筑论坛/赋能澳洲楼宇未来》的研讨会。本次会议的通知上写着“重磅介绍——AKUBELA（便于阅读我将其翻译成“阿库贝拉”）智慧楼宇系统”。Blueonline公司主要介绍配合一家从事智能化家居集成的AKUBELA公司对于智能化家居的一些子项目的功能。另一家SUNHARVEST公司则介绍太阳能发电将是澳大利亚未来的主要能源发展方向。当报名网页上打着“智慧楼宇、智慧家居和绿色能源（SMART BUILDING、SMART HOME、GREEN ENERGY）”的名称时，自然就会引起我这个对智慧楼宇已经有了12年研究的楼宇科技工作者的兴趣和关注。

研讨会邀请报告帖子

当我今天想按照惯例撰写一篇有关本次会议的观感的随笔时，发现自己碰到了以往很少遇到的立题困难。我原计划是要把该文编入我即将完成的新书《智情三套曲》散文集的，因此文章应带有科普文学的属性，应该拥有一个能够吸引包括非本专业读者的题目。我左思右想，突然想起我在我上一本散文集《生活就是美》中有一篇名为《古稀老翁赶考记——参加上海市2022年度服务业领域标准化试点立项会侧记》的文章，讲述了我代表上海市楼宇科技研究会申请《智慧广场智慧（数字）化物业管理标准》课题的经过。在该文结尾的“评议与联想”一栏中，我老伴一位居住在墨尔本的顾睿表弟曾经写了这么一段话：“.…..下次来悉尼，也可以调研一下澳洲的楼宇是否用数字化管理。这是全世界物业都要面临的课题。”对啊！从昨天的会议得到的澳大利亚智慧楼宇现状的信息来看，澳大利亚的物业也确实如同其它国家一样，也正处于楼宇智慧化的进程中。所以我想把顾睿表弟的这段话，拿来作为本文的题目，也许可以达到让业内外读者都关注的目的。

二

我到澳大利亚悉尼是来探亲的，因为在疫情期间女儿42岁高龄生了我的外孙女，我和老伴不能像一般中国的老人，前来帮助。如今疫情已过，孩子渐渐长大，这两年我和老伴每年都来悉尼住上几个月，帮助女儿、女婿料理一些家务。我除了撰写一些散文、随笔外，关于对于智慧楼宇的研究几乎处于停顿状态，尽管从相关微信群里还是知道目前国内外一些相关的发展动态，但基本没有专门去从事这项工作。尤其是在澳大利亚，我也不知道到哪里去了解当地有关智慧楼宇的情况。但或许如同“墨菲法则”所论述的“如有可能发生的事情有可能存在的概率，就有可能发生。”居然会有有关智慧楼宇的研讨会找上门来。

我的外孙女在悉尼的一家幼儿园上学。我给她的学校送了一幅中英文合璧的书法卷轴，园方将其悬挂在门厅引人瞩目的地方。引起了包括孩子们的家长的关注。有一位名为原玉东的家长颇为欣赏，通过我女儿让我为他的博士导师60生日写一幅贺词的条幅。我满足了他的要求，于是在幼儿园举办的父亲节活动时，我俩正式相识了，还成了微友。我送了一本我的散文集《上海广度》给他。大概在该书中有关于智慧楼宇内容的文章。他是一位有心人，当他得知在他公司所在的办公楼里要举办一场有关智慧楼宇的研讨会时，就把有关报名的帖子转发给我，我让我女儿在网上给我报了名，得到了正式邀请的通知。还请我在这里认识的一位上海老乡费先生事先带我到会场所在地踏勘一下，便于届时找到会址。

我和原玉东先生的合影

我送了原先生《上海广度》一书，由此他知道了我研究智慧楼宇，并介绍我与主办方负责人建立联系。

我还把我看了帖子上的内容后的一些想法，告诉了原先生，他又把这些内容转发给本次会议的发起单位Blueonline负责人Bruce（布鲁斯），由此我与Bruce建立了微信联系。我也把我在上海市楼宇科技研究会（下称研究会）的身份，告诉了他。让我到达会场后不会过于感到陌生。我从报名帖子上的内容判断，这里所谓的“智慧楼宇”，看上去已经摆脱了国际上在发展智慧楼宇的过程中曾普遍将“智能化楼宇”（intelligent building）称为“智慧楼宇”的初级阶段，已经有了包括“绿色建筑、现代物业管理和融入‘智慧城市’”的意识。但很显然还没有《智慧楼宇评价指标体系》这样的标准，来作为发展智慧楼宇的框架和风向标。因此，我想如果有机会，我还会将在2019年世界AI 大会上，我对智慧楼宇概念的论述，再向澳大利亚的同行叙述一番。因为涉及到不少英文术语，我还为此把几乎已经遗忘的英文单词，再重新复习一番。我也事先通过微信视频与研究会的郭际冬秘书长打了招呼，如果需要，我可以以研究会的名义出面与澳方打交道。因为我目前在研究会只有“高级顾问”一个荣誉职务了。

三

按照通知上说的会议时间是下午4:00-8:00，我根据中国开会的惯例，在3:45，提前15分钟到达会场。我发现里面只有很少的人。据会议邀请帖子上说，邀请50名建筑开发商、建筑商、设计师等行业人士与会，这里根本没有50人。Bruce此时非常繁忙，要迎接各方来客。我也不敢去过多地打扰他，就选择第三排一个靠着柱子的位子坐下。我打量了会场四周的情况。正前方是一幅大屏幕，屏幕上有本次会议的会标：BO SMART（我至今也没有弄明白BO 是哪两个英文单词的缩写），副标题是：SMART BUILDING FORUM（智慧楼宇论坛）。下面还有一行小字：SMART BUILDING、SMART HOME、GREEN ENERGY SOLUTIONS（智慧楼宇、智慧家居、绿色能源解决方案），这显然是本次研讨会的主题。会场的右前方是一堵关于智慧门禁样品的墙，其后面是AKUBELA （ “阿库贝拉”）公司的广告易拉宝，其中一句广告语是“akubela Smart Home，Build for Whole-House Connectivity”即《阿库贝拉智慧家居系统：实现全屋互联互通的解决方案》。易拉宝旁边是一个展台，上面有一组公寓单元的模型和里面按照有关智能功能的器材。

前方讲坛屏幕

阿库贝拉公司的广告易拉宝

家居与实物的展台

大厅的左侧有两幅易拉宝，一幅是SUNHARVEST公司的广告，上面的广告词是：HOMER ENERGY STORAGR SYSTEM（家庭能源存贮系统），下面的图像是一块贮存太阳能发电的电池。另一块易拉宝是一家名为奥晔的移民服务中介公司做的广告，我开始也没有关注，到会议结束时，才知道这家公司的业务也在与时俱进地发生着变化。大厅的后面摆着各种饮料和冷餐食品的展台，供与会者免费饮食。

太阳能公司的广告易拉宝

奥晔移民中介公司的广告易拉宝

四

主持人小姐告诉大家，会议要在5:00正式开始，此时陆续有客人来到。有一位自称是日立电梯澳洲分公司的先生，他说，他希望与这里的公司建立业务联系，将自己的产品应用到智慧楼宇之中。我对他的这种行为很熟悉，因为在上海静安区，三菱和迅达（上海）电梯公司等供应商已经直接参与到智慧楼宇标准创新联盟的标准制订工作中了。显然这家日立电梯公司还没有处于融入澳洲的智慧楼宇建设的业务之中的状态。

此时有一位中年妇女，坐在我后排，问我这些能够自动开关窗帘等智能化设备，有没有可能用在居家养老或养老院。她真的问对人了。我对居家养老的研究与智慧楼宇一样已经有10多年了，因为这也是上海市楼宇科技研究会重点研究和实践的方向之一。我大概对她介绍一些智能化的养老设施发展情况，并告诉她可以到上海去考察参观，她马上希望与我接上微信联系。

大概怕我感到孤独，Bruce将一位阿库贝拉公司的代表介绍给我，我后来才知道他叫潘鹏飞。他告诉我，他们公司主要是从事智慧楼宇（公寓）和智慧家居的集成方案的，自己承担一个平台作用，让各有关方面在他们这里得到整合，他们也是从国内一家公司发展到日本、美国，后来到了澳洲。我对他们现在用“smart building”叫做“智慧楼宇”表示赞赏。从邀请帖子上看，有些开发的子项目也与现代物业管理和融入“智慧城市”有关，也非常认同。但是什么样的楼宇才能称为智慧楼宇，在澳大利亚似乎没有依据。我问潘先生，你们有没有《智慧楼宇评价指标体系》那样的标准？他的回答是否定的。于是我向他建议，你们应该制定一项标准，才能把包括供应商在内的各个方面有机地聚集到一起。由于会议马上就要开始，我们也没有继续交谈下去。

五

5:00会议正式开始，主持人小姐首先请“澳大利亚智慧楼宇协会”的孙会长讲话，孙会长笑着上到台前，说她怎么把还没有成立的组织的职务给用上了。他目前应该是澳大利亚（悉尼）华人建筑协会的会长。孙会长说，中国国内在建筑智能化的进程飞速发展，他到深圳，看到入驻的宾馆的智能化设施已经相当先进，澳大利亚在这方面是落后了，要尽快赶上去。然后，那位阿库贝拉的负责人也讲了很简短的话，他说，他们已经在澳洲做了400多件案子，他预祝研讨会成功。

接下来就是研讨会的正式程序了。第一个做学术报告的就是Blueonline的Bruce，他首先开门见山地介绍，他们是阿库贝拉公司在澳大利亚的全国性合作伙伴，为阿库贝拉和其它相关的产品的本土化，做出了自己的努力和贡献。他在智慧楼宇的通栏标题下，介绍了四个子项目：

一。建筑物安全系统的远程管理——管理员通过电脑或移动设备实时查看监控录像，从而实现有效的远程管理和监督；

二．访问控制（秘钥管理）——管理员能够远程打开门锁，生成具有指定有效期的临时密码，并为员工设置长期密码，从而有效地解决了传统钥匙管理所面临的难题；还有电梯控制与对讲机配合使用。

三．·公共信息与维修请求——该系统具备两项关键功能：群发消息和维修请求提交。群发消息广播：管理员可以发送向全体居民发布的通知。维护请求，通过手机向管理员提交维修请求。该应用程序能够高效且便捷的维修流程。

Bruce报告情景之一

各种供应商前来参与

Bruce报告情景之二

四．公共区域预订——居民可以通过移动应用程序，预订物业内的公共设施，包括健身房、游泳池、公共停车位和烧烤区，从而实现对共享资源的便捷管理和安排。

接着Bruce说，要提供一点“硬货”，他从经济角度来说明，如果住宅实现了上述4项子项目，将要额外支付4578澳元（1澳元=4.7元人民币），但如果减去本来就要安装其它相关功能的必需安装的普通设施，大约为1100澳元，那么，实际多付3478澳元。但该物业本身的价值随之提升。据销售商说，售房价格能够提高15%，而销售时间却减少了5%。Bruce最后说他们为推进楼宇智慧化一直在做不懈的努力，《BO 智慧建筑论坛》今年已经是第五届了。

Bruce关于智慧家居的经济分析

Bruce关于销售效果的分析

随后是SUNHARVEST公司的代表所做的《澳大利亚光伏储能补贴政策解析（2025板）》的报告。给我印象比较深的是澳大利亚决心在2050年结束用煤的火力发电以减少碳排放。由于澳洲民众更多地住house，即独立屋。所以利用太阳能将是长期发展的趋势。因为中国与澳洲的国情不同，中国普通家庭居住house 的也只是少数，我对此的兴趣也不是太大。只是作为一个对澳大利亚能源政策的了解而已。

会议正式程序在二位学术报告后，就结束了。随后有一个抽签发奖的程序，结果获奖的人都是女士。接着那位来自奥晔中介公司的小姐上来讲了几句话，我总觉得她很面熟，后来想起来了，她与我们城市房地产公司的秘书张萍萍何等相像。她说，她们公司以前主要为国人移民澳洲服务，现在他们在为澳洲引进中国的先进技术在做工作。真是时代变了。曾几何时，我国开始向外输出先进科技和设施了。本次研讨会的餐饮就是她们公司赞助的。随后主持人让大家互相交流，并用自助晚餐。

太阳能公司代表作学术报告

研讨会会场内景

酷似我公司秘书的移民中介公司代表在介绍她公司业务发展的趋势。

六

我总觉得意犹未尽。似乎来此的目的尚未达到。我这次带了三本拙作《上海高度》《笔下寻乐记》和《生活就是美》，书中分别记载了智慧楼宇发展的情况。我决定将这三本书作为“敲门砖”，分别送给三位相关的人士。我先找到那位孙会长，告诉他这次会议的内容与我们研究的重点对象不太一样。我们主要研究是以办公楼为主的智慧楼宇，不过我们上海市楼宇科技研究会在智慧楼宇的标准和理论方面的研究，不仅是国家团体标准，也已经处于国际先进行列。据我们与日本、韩国等同行交流，我们明显处于优势。我还建议他作为同行社团的负责人，拟应把建立适合澳大利亚国情的智慧楼宇评价指标体系等标准提到重要议事日程。他建议我们互相建立微信联系。我把《上海高度》一书送给了他，这里有我们研究会早期的一些情况的文章，或许对他更有启发。当我告诉他，该书作序是同济大学原副校长，我会的理事长郑惠强教授时，他说，他也是同济毕业的校友，啊！他原来还是我的学弟呢！同时他也是一位上海同乡。我邀请他在方便时，回上海来考察我们对智慧楼宇的研究和实践。当我在扉页上签名时，将他的名字弄错了，他叫孙滔，我将其写成了孙涛。

我把巜上海高度》一书送给了孙滔会长，他原来还是我同济大学的学弟呢！

随后我又把《生活就是美》一书送给了阿库贝拉公司的潘鹏飞先生。我告诉他，通过今天的研讨会，我知道他们目前主要还是为建设智慧家居在努力。其实如果从专业角度来看，他们还是停留在智能化楼宇或家居的阶段，尚未真正进入智慧楼宇所需要的状态。但他们已经具备了许多建设智慧楼宇的元素，尤其是承担平台的角色，值得赞赏。而且发展的方向也完全正确。只要需要时日，相信他们很快就会进入智慧楼宇的阶段。《生活就是美》中有几篇文章，记载了我们上海在智慧楼宇的最新发展动态，供他参考。

我在临走前，把《笔下寻乐记》送给了一直处于忙忙碌碌的Bruce，再一次感谢他的邀请。也对他为在澳大利亚发展智慧楼宇，做出超乎想象的努力。从他们公司的业务来看，只是智慧楼宇的一家供应商而已，但他却能站在更高的位置，不仅具有高瞻远瞩全方位的视野，还有很强的活动和组织能力，这是需要具有勇气和理想的。《笔下寻乐记》中记载着我们如何把SMART BUILDING就是智慧楼宇的概念，推向世界的。还有如何评判哪些建筑，才能称得上是智慧楼宇的。希望我们能与他共勉。在为他在扉页上签名时，我才知道他的中文名字叫做耿博明。

我把《生活就是美》一书送给阿库贝拉公司代表潘鹏飞先生，他说，他父母都是上海人。

《笔下寻乐记》送给了Bruce，原来他的中文名字叫耿博明。

那位向我了解居家养老的女士，叫做Amy(艾米)，中文名字叫余芩。她看见我在给3位男士送书，我身边也没有多余的书可以送给她。事后我告诉她，在悉尼我还有两本与居家养老相关的书籍，如果她感兴趣，也可以择时送给她，或者等她回国后再说吧！

这是我关于养老科学的著作

七

晚上7:00左右，我就告辞回家了。我因为十一月下旬就要回上海，可能也不再会与他们进一步交流了。虽然从如何制定相关标准和理解智慧楼宇的概念方面，可以向他们提供一些参考意见，但那要看对方是否有这个需要，不必自作多情。昨天我倒也学到一些东西，似乎我国对家居的智慧化还没有像澳大利亚那样迫切，我也不知道国内在这方面发展到什么程度，也许在这方面，澳大利亚还走在我们前面呢！但作为智慧楼宇的基本理论，我想无论是办公楼宇，还是家庭公寓或别墅，应该是相同或相通的。我把当天的与会情况向研究会郭秘书长作了汇报。我想，我们研究会在今后的国际交流方面，除了韩国、日本和其他东南亚国家外，今后还可以增加一位新的朋友——澳大利亚的同行。因为这正如本文的题目所指出的，建设和管理智慧楼宇是“全世界物业都要面临的课题”。