谈谈标准价成本价和经济适用房价及与军队已出售房产的关系

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一、房改房的标准价和成本价

国家出售公有住房（房改房）有两种价格：

1. 标准价。主要用于1998年之前，出售价格为成本价的94%（北京地区）；

2. 1998年，国家取消福利分房，按住房成本价出售现有住房，该价格称为“成本价”。

按标准价购买的为有限产权，上市交易需补交6%的价差（北京）；按成本价购买的为完全产权，上市无需补差。

上述标准价和成本价，在军队出售现有住房和离退休经适房时被参照执行。

按成本价和标准价出售的房改房一般不需缴纳土地出让金。依据北京市政府《关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）第7条规定，“已购公有住房上市暂免交土地出让金”。其他省市都有类似规定。实际上，该政策并非暂时，如2015年出售的北京安华里的房改房就未缴土地出让金；2024年在甘肃嘉峪关市出售房改房也未缴纳。主要原因在于成本价已包含土地成本（成本价构成中有土地支出，如未包含则不能称为成本价）。

但目前北京央产房上市交易时确需缴纳土地出让金，标准为15.6元/平方米。

因已出售公房（房改房）存在上述差异，无论地方或军队均会在房产证上注明“标准价房改房”或“成本价房改房”。

二、经济适用房（下称经适房）和土地出让金（下称出让金）的缴纳标准

国家房改实践表明，经适房在地方房改和军队房改中政策定位差异极大，为避免产生歧义，本节所述经适房专指地方房改中的经适房。

经适房本质上是国家划拨土地建设的保障性住房，业主出售时需补缴出让金。

经适房分为两类，对应三种出让金缴纳方式：

1. 一类经适房

一类经适房是政府主导建设的政策性住房，分为两种：

· 2008年4月11日（含）前购买的老经适房，上市时按网签价的10%缴纳土地出让金；

· 2008年4月11日后购买的新经适房，按增值部分的70%缴纳土地出让金。

2. 二类经适房

二类经适房主要包括农村回迁房、单位集资建房等安置性质住房等，产权证标注“按经适住房管理”。此类房产不受五年交易限制，但上市时需按网签价的3%补缴土地出让金，之后产权性质转为商品房。

但需注意，北京二类央产经适房目前禁止上市交易。

三、军队经适房与地方经适房的根本区别及军队经适房的性质

根本区别如下：

1. 地方经适房土地为国家划拨（无偿），而军队经适房未享受土地划拨政策；

2. 地方经适房为有限产权，军队经适房在全款缴纳后为完全产权；

3. 地方经适房按经适房价格销售，军队经适房按成本价销售；

4. 地方经适房面向符合准入标准的低收入群体，军队经适房出售对象则面向主体是军队离退休干部，其收入远高于地方经适房申购人工资收入的准入条件；

5. 地方经适房购买者多为无资格购买房改房、又无能力购买商品房的人群，而军队经适房购买者有资格购买现有住房但被限制（除离休干部外）的退休干部（他们未能享受国家房改优惠政策）和因各种原因未买到现有住房的离休干部。

6.地方经适房建筑面积和户型受到严格限制，军队经济适用房则按购房人职级面积标准执行，以三居室和四居室为主要户型，其面积，从60平米到400平米不等（后又有文件规定把建成的大区房产从军队经适房划出）。

因此，军队经适房并非地方意义上的经适房。

为腾退不能出售的营区公寓，军队经适房绝大部分是建在个人出资、地方出让的宗地上，少量建在营区售房区（土地已做价），从这个意义上讲它是房改房的替代房产，属于房改房的范畴，应该执行房改房的优惠政策，起码应享有房产自由上市的权益。

所以，军队经济适用房的实质等同于地方出售公房（房改房）。还可定义为由军队离退休干部全额出资、军队单位组织建设的无利润的商品房。

四、摘掉军队经适房的帽子为军队此类房改房正名

长期以来，军队经适房被等同于地方经适房形成政策误读，集大成者最早见于2018年网传文章“军队现有住房（房改房）与经适住房的（22条）区别”，有网友又称此为“22条军规”，此文流传至今、其中许多观点有背于军队房改的实际。笔者拟专文与“22条军规”作者商榷，在此不赘述。

本人基本观点是：应去除军队离退休干部所购房产“经适房”的属性，恢复其完整的房产所有权，为军队此类房改房正名！

理由已在第三部分阐述。同时应注意到，国家对经适房的管控日益严格，准入标准提高、建筑面积缩小、上市限制加强，甚至近期已出台禁止上市的新规（尚不明确该规定是否溯及既往）。

因此，不论是否已办理房产证，都应积极争取摘掉“经济适用房”的帽子，这不仅关乎避免高额土地出让金，更是维护离退休干部房产所有权的重要举措。

对待这个问题，部分同志（尤其是双军人家庭，及退休较晚享受高工资和补贴较多的退休干部）存在绥靖思想，认为“缴纳少量土地出让金也可接受”。但得知具体缴纳标准，经计算，不管是按一类老经适房标缴纳还是按新经适房标准缴纳土地出让金都难以承受，特别是按10号文件军队收取不明比例的“平衡费”。意识到这一点后，他们也不再接受该方案。

有人提及央产房土地出让金仅15.6元/平方米，但需明确那是房改房政策。不摘掉“经适房”帽子，军队己售房产无法享受同等待遇。

少数单位所持房产证标注为“按经济适用房管理”，可能适用3%的土地出让金，但可行性存疑，因军队房产不属于农村回迁房性质，同时目前在二类经适房中的北京央产是禁止上市。

且军队绝大多数干部所持房产证标注的是“经济适用房价格”，而非“按经适房管理”。所以还是要丢掉幻想，力爭搞掉本不该找戴在头上的经适房帽子

是否有可能摘掉经适房的帽子？个人认为有可能，且已有成功先例。