<p class="ql-block">兰州市住宅小区物业管理区域划分完整规则（含依据与界线划分）</p><p class="ql-block"> 兰州市住宅小区物业管理区域划分严格依据《兰州市物业管理条例》及甘肃省配套规定，围绕“科学分区、责任明晰、保障功能”核心，形成涵盖划分原则、标准、主体、流程及界线确定的完整体系，具体内容及条文依据如下：</p><p class="ql-block"> 一、划分核心原则与具体标准</p><p class="ql-block"> 划分需综合考量建筑规模、设施关联性、封闭性及社区治理需求，同时明确可分与禁分情形，确保管理可行性与业主权益。</p><p class="ql-block"> 1. 基础考量要素</p><p class="ql-block"> - 建筑规模：合并划分的区域，建筑物规模一般不小于3万平方米，平衡管理效率与成本；独立封闭区域可按实际规划规模单独划分。</p><p class="ql-block">- 共用设施设备：以设施共享性和管理关联性为核心，共用消防系统、集中供水供电设备、电梯、公共停车场、绿地等的区域，原则上划为同一区域；设施可分割独立使用的，可分别划分。</p><p class="ql-block">- 社区建设：优先与街道办、社区的行政规划范围匹配，便于协同开展民生服务、安全管理等工作。</p><p class="ql-block"> 依据：《兰州市物业管理条例》明确规定，“物业管理区域划分应当充分考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素” 。</p><p class="ql-block"> 2. 可划为同一区域的情形</p><p class="ql-block"> 符合以下条件之一，由相关部门确定为单一物业管理区域：</p><p class="ql-block"> - 属于独立封闭式院落或封闭区域的；</p><p class="ql-block">- 处于同一街区、地理位置相邻且无天然分割屏障的；</p><p class="ql-block">- 配套设施设备（如管网、安防系统）可统一共享使用的；</p><p class="ql-block">- 商住混合楼宇等非住宅物业，有独立共用设施设备且能封闭管理的；</p><p class="ql-block">- 经整治后可实现设施共享、管理协同的其他区域。</p><p class="ql-block"> 3. 可分割为独立区域的条件</p><p class="ql-block"> 建设项目已按规划分割为两个以上独立院落或封闭区域的，需同时满足：</p><p class="ql-block"> 1. 明确分割后各区域附属设施设备的管理、维护责任主体及方案；</p><p class="ql-block">2. 分割不影响原有设施设备使用功能；</p><p class="ql-block">3. 提供规划部门的分割审批证明材料。</p><p class="ql-block"> 依据：《兰州市物业管理条例》规定，“建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域” 。</p><p class="ql-block"> 4. 禁止分割的刚性情形</p><p class="ql-block"> 存在以下情况，一律不得分割：</p><p class="ql-block"> - 影响消防通道畅通或避难场所使用的；</p><p class="ql-block">- 危及燃气输送、使用安全的；</p><p class="ql-block">- 阻断楼宇通道、影响电梯正常运行的；</p><p class="ql-block">- 破坏共用设施设备（如集中供暖管网、消防系统）共有功能的。</p><p class="ql-block"> 依据：《兰州市物业管理条例》明确禁止，“影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域” 。</p><p class="ql-block"> 二、界线划分具体规则</p><p class="ql-block"> 物业管理区域的界线以“法定文件为基础、自然/人工标识为依据”，确保边界清晰、无争议：</p><p class="ql-block"> 1. 以红线图为基础：优先依据建设用地规划许可证确定的红线图范围，红线图内的用地范围为初始边界参考。</p><p class="ql-block">2. 以设施标识为依据：道路、围墙、栅栏等人工设施能明确区分管理责任的，按这些设施的边界划分；如两个区域间有独立围墙，且各自设施不共用，即以围墙为界。</p><p class="ql-block">3. 遵循自然分割原则：城市道路、公共绿地、河道等公共区域不得划入物业管理区域；同一项目分期开发，若被河流、沟渠、城市道路分开且无通道相连，按自然屏障划分不同区域。</p><p class="ql-block">4. 结合共用设施范围：共用设施（如共享停车场、集中绿地）所在区域，需将设施整体划入同一物业管理区域，界线包含设施的全部用地范围；独立设施则以设施用地边界为区域界线。</p><p class="ql-block"> 依据：结合《兰州市物业管理条例》“以规划为基础、兼顾设施与自然条件”的划分逻辑，参考甘肃省配套规定中“红线图为初始依据、自然与人工屏障为辅助”的界线确定规则。</p><p class="ql-block"> 三、划分主体与完整操作流程</p><p class="ql-block"> 划分实行“申请-审核-划定-公告-明示”闭环管理，确保流程合规、结果公开。</p><p class="ql-block"> 1. 划分主体</p><p class="ql-block"> 由区（县）住房和城乡建设行政主管部门牵头，会同街道办事处（乡镇人民政府）、社区共同划定，兼顾行政规范与民生需求。</p><p class="ql-block"> 依据：《兰州市物业管理条例》规定，“由区（县）住房和城乡建设行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府以及社区共同划定确定” 。</p><p class="ql-block"> 2. 详细操作流程</p><p class="ql-block"> 1. 申请阶段：住宅物业建设单位办理房屋销售手续前，向项目所在地区（县）住建部门提交材料，包括建设项目核准/备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案（含总平面图、设施分布图）；涉及分割的，额外提供分割责任协议及规划审批文件。</p><p class="ql-block">依据：《兰州市物业管理条例》要求，“住宅物业的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地区（县）住房和城乡建设行政主管部门申请划分物业管理区域” 。</p><p class="ql-block">2. 审核与划定阶段：区（县）住建部门自收到申请之日起20日内，组织街道办、社区审核材料，并现场勘查，依据上述原则与标准确定区域范围及界线。</p><p class="ql-block">依据：《兰州市物业管理条例》明确，“区（县）住房和城乡建设行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内进行物业管理区域划分” 。</p><p class="ql-block">3. 公示阶段：划分结果确定后，在物业管理区域显著位置（如施工现场、销售中心）公告，公示期不少于5个工作日，接受业主监督。</p><p class="ql-block">依据：《兰州市物业管理条例》规定，“物业管理区域划分后，区（县）住房和城乡建设行政主管部门应当在物业管理区域内公告” 。</p><p class="ql-block">4. 销售明示阶段：建设单位销售房屋时，需以图文形式（如总平面图标注界线、文字说明共用部位）向买受人明示物业管理区域范围、界线、共用部位（地上地下）、公共绿化及车位信息，并作为销售合同附件。</p><p class="ql-block">依据：《兰州市物业管理条例》要求，“建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件，明示内容包括物业管理区域的范围、地上地下物业共用部位名称、位置和面积等多项内容” 。</p><p class="ql-block"> 四、后续管理要求</p><p class="ql-block"> 1. 区（县）住建部门建立物业管理区域档案，载明区域范围、界线、建筑面积、共用设施情况、业主户数等信息，动态更新。</p><p class="ql-block">2. 已划定的区域若因规划调整、设施改造需变更，需由业主委员会或建设单位提出申请，按原流程重新审核确定。</p><p class="ql-block"> 依据：参考《兰州市物业管理条例》“规范管理、动态调整”的监管原则及甘肃省配套规定中关于区域档案管理的要求。</p>