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湛蓝

【阳光军魂】第2050期 | 招广湛 | 《扎根的物业人：黄经理务实的工作方法》——某业主眼中的十多年见证

原创

唯吾知足秀儿

阳光军魂

2025年09月23日 08:41

辽宁

《扎根的物业人：黄经理务实的工作方法》

——某业主眼中的十多年见证

作者：招广湛（湛蓝）

主编：李桂芬（唯吾知足）

开篇的话——

我曾撰写过数十篇军旅题材的文章。某日突发灵感：为何不尝试写一篇全文不带一个“军”字的文章呢？我在小区居住生活已有10多年，与物业服务息息相关，深知物业不仅是服务的提供者，更是小区日常运转的“主人翁”。电梯、水电、卫生、治安等大小事务，皆离不开物业的贴心管理与服务。正是基于这样的观察与体会，我决定提笔记录身边人、身边事。以此向默默付出的物业人员致敬，也希望借此激发他们更大的工作热情。

下面就以物业管理者为题材，写一篇不带“军”字的文章。

广东宏德科技物业有限公司是全国物业服务500强企业，成立于1997年9月30日。值此成立28周年之际，特撰此文。

我是红棉雅苑小区的一名业主，与黄炼基相识于2009年底。

黄在2007年大专毕业后进入广东宏德科技物业有限公司佛山分公司（以下简称“宏德物业”）工作。他参加工作不久，因工作表现突出，公司于2009年9月任命其为红棉雅苑物业主任；2014年1月起兼任凯德·天伦世嘉物业主任。因近年来大家极少见面，据他的同事说：黄于2018年升任宏德物业佛山分公司团队负责人。继续兼任上述两个物业项目负责人至今。他是初出茅庐，要管理好小区近千户产权业主和商铺，实在不是一件容易的事。对刚跨进物业工作不久的他，确实是极大的挑战。

常言道：物业与业主之间常因利益冲突而矛盾频发，关系紧张。然而，黄经理迎难而上，始终秉持服务初心，想方设法为小区业主排忧解难，赢得了广泛认可。

黄经理的为人处世是：他态度和蔼，工作务实，时时处处认真听取业主提出各种各样对小区管理的好建议。在短短的几个月，他使小区面貌焕然一新。现列举他的处事方法：他上任之初，旧物业被迫撤出，宏德物业随即进驻。由于旧物业在撤离前隐瞒部分小区管理数据，且部分资料系其通过几年摸索逐步建立，未能完整移交，导致管理工作起步艰难。电梯、监控、消防系统及游泳池泵房等设施存在不同程度的损坏，部分设备运行异常；同时，小区治安与卫生状况亦堪忧。面对这一局面，他只能在日常运行中同步开展检查、维护与整改工作，并加强治安巡逻，勉强保障小区基本运转。

在不全面了解和熟悉小区的情况下，导致开展工作不顺利，甚至阻力重重。在此错终复杂的面前，他只有迎着困难上。此时个别业主为一些管理不到位之事意见纷争。老实说，对于一位初出茅庐的物业管理人员而言，要在短时间内妥善应对一个居民构成复杂、阶层多样的小区，确实面临不小的挑战。一旦处理失当或言语不慎，便可能为后续管理埋下隐患。那么，他是如何应对和扭转这一不利局面的。

首先，他放下身段，始终以物业人的身份真诚服务业主，并时刻铭记这一初心。他坚持与管理团队脚踏实地推进各项工作；同时深入一线、全面掌握小区实际情况，做到心中有数，应对有方。他上任后，及时召开业委会和楼长会议。会议目的很明确：一是与大家打招呼，表明下一步服务工作的设想和计划；二是虚心听取和征询业委会和楼长们对小区管理工作的建议，及时了解业主诉求，提出解决方案。从而做到心中有数，使开展工作明确了方向。

不久，针对业主高度关注的公共收益问题（主要是电梯广告收益），第一时间重新与广告商签订合同（当时每块电梯广告收益较高）。在确保广告收益最大化的同时，明确仅提取少量费用用于税收及相关管理支出，其余大部分收益全额纳入小区公共收益账户，专项用于小区公共部位的维护，并定期以列表形式向业主公示，确保透明公开。此外，业委会及楼长与黄主任协商并得到他同意，制定小区公共维护项目分级方案，基础维护的最低档费用由物业承担，超出部分由公共收益或业主分摊。明确物业在公共维护中的基础责任。该方案自实施以来运行良好，沿用至今，获得业主广泛认可。

他在日常管理工作中，始终坚持科学决策、审时度势，稳妥应对各类问题。例如，面对小区任何事务，他从不轻率表态，而是先深入了解情况，再作出审慎回应，切实做到有问必答、答必有据。对小区业主反映的问题，不管是错是对，不随便下结论，自己讲了算。而是认真分析问题的原由，通过调查研究，及时取得可行性方案，然后才实施，把被动化为主动，使工作有条不紊地进行。一旦答复业主的事，无条件履行，不敢有丝毫懈怠。做到言出必行，行出必果，不然有失守信。他一向遵守信约，强调言行一致、不违背承诺。

他无论大小事情，凡业主所呼，他必有回应；小事不过夜，大事不推诿，只要答应业主的问题，能够守时予以回复，真正把服务做到业主心坎里。他时时处处与小区业主打成一片，无论男女老少，只要业主所反映的问题，他一视同仁，深入了解情况，掌握第一手资料，认真分析。并根据缓急情况妥善处理。而且不管怎么样，他能及时把情况反馈，使业主了解事情的原委，从而避免不必要的误解。

他始终不厌其烦，耐心细致地做业主的沟通与说服工作。物业服务牵涉千家万户，哪怕做得再周全，也难免无法满足所有业主的需求。原因很简单：物业并非万能。首先，部分业主提出超出合理范围的要求；其次，物业运作受限于经费与资源；再者，若倾向满足某一方，往往引发另一方强烈不满，甚至被指责偏袒。于是，进退之间，常常左右为难。因此，他在每一项决策中都必须谨言慎行，力求周全，尽可能做到公平、公正、公开，才能减少误解与冲突。

作为小区物业管理者，他始终秉持做实事、诚信待人的初心。只要业主反映的问题，他亲力亲为，常带领管理团队深入了解，掌握第一手资料。他不但听，还要亲自日常巡查，他的脚步丈量着小区每一处角落，做到事事有记录、件件有回音；面对业主，他一口承诺重千金，能办的立即办，难办的限时办，不能办的讲清楚，从不让期望落空。他用看得见的服务写下“靠谱”二字，用守得住的信用赢得“安心”二字，让小区的景观在他手里一天天提升，一年年改变。

他要求物业人员凡业主反映的问题均应认真听取意见，并逐项登记造册。对需处理的事项，应明确回复时限，制定处理方案，确保及时落实，杜绝拖延敷衍、多次催促才被动应对的现象。对暂不具备处理条件或不属于物业职责范围的事项，也应及时反馈，说明原因，确保业主充分了解相关情况，避免误解与争议。他从来不会随便责怪管理人员，即使发现物业人员的工作不作为，他会苦口婆心地提出改进方法，使同事心服口服。

他经常围绕小区管理遇到的问题，即使后来没有业委会，他也及时召开以楼长为骨干的商议会。在会上认真听取各方的合理化建议，群策群力，民主决策，把问题摆上桌子上，根据情况选择大家好的建议，然后再向业主征询意见。所以通过这样的举措，业主更容易认为此举可行，使许多问题得到解决。他以小区为家，服务业主为己任。为处理小区的事务，他不分工作时间和休息时间。只要业主需求并能处理的，他必第一时间处理，从不拖拉，敷衍了事。

其实，业主与物业在处理事务过程中出现分歧并不罕见。由于双方立场不同，产生争论在所难免。但关键在于，不应让矛盾激化、埋下积怨，而应以合情合理、解决问题为最终目标。彼此应做到互让、互谅、互敬，通过沟通与理解化解矛盾。始终坚持以业主利益为先的原则，才能赢得广大业主的理解、支持与信任。

近年来，虽然他的工作重点转移到佛山分公司、高明分公司的工作上。尽管他公司分管的事务繁多，但他对兼管两个小区的工作始终不放松，仍然一如既往常抓不懈。虽然主要通过电话和微信进行远程沟通与指挥，工作依然井然有序、处理得当。就我们这两个小区而言，天伦世嘉的物业管理工作表现尤为突出。举一个例子：他们地下车库极少看到到处乱堆放杂物，以及地下车库极少有车辆乱停乱放的现象。尽管物业主任及另一位管理人员都是女性，但她们处理问题果断、认真负责、雷厉风行，赢得了广大业主的一致好评。

我始终觉得，物业好不好，不在牌子大小，而在于人靠不靠谱。哪怕是国企，也得看派到小区的是什么样的人。业主认的不是品牌，是实实在在做事的物业人。

2025年6月份，小区保安李信品因交通事故昏迷不醒，家人在农村经济条件不好，事发司机又没有钱赔偿的情况下，当务之急小区楼长组织发出倡议书，发动业主及时伸出援手，爱心捐款近6万元。这充分反映业主对物业工作的认可。同时也证明黄经理对小区工作努力付出的结果，是物业与业主之间关系融洽的表现。

作为一个业主，我唯愿小区治安稳定、设备保养良好、环境整洁、服务贴心，便已心满意足。衷心期望黄经理一如既往，坚定决心，带领团队推动小区工作再上新台阶！

在此，谨寄期许：愿他不断总结经验，持续探索前行，始终保持务实作风，为打造文明、和谐、宜居的小区而不懈努力！

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【作者简介】 招广湛，网名：湛蓝，阳光军魂签约作者。男，汉族，中共党员，公安中专，广东省佛山市人。曾参军尽义务，保家卫国防。在43军129师386团3营9连、8连服役。任过通信员，文书兼军械员。退役后在佛山市省直大型国企工作。脱下军装，不忘武装，任该厂专职武装、消防、保卫干部13年，后在厂办工作。国企倒闭后，自谋职业。近年，自己喜爱在微信平台上创作和发表喜闻乐见的作品。活到老，学到老。年轻时，学是为了理想；晚年时，学则是一种境界。慢慢品味，自乐其中。让生活多姿多彩，享受美好的晚年生活乐趣！

【主编简介】唯吾知足，昵称：秀儿；原名：李桂芬，业余作者，阳光军魂主编，西西微刊编辑。曾经的文工团演员，歌咏比赛多次获奖的“青年歌手”。倾心于兰花与大海，喜欢文字、爱看书、爱唱歌、爱朗诵、爱配音的满族女子，微笑面对生活，相信美好！最激励自己的一句话：抱怨没有用，一切靠自己！微信：LGF13841519673

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