老旧小区物业侵占业主公共收益问题处理方案

闲庭漫步

老旧小区物业侵占业主公共收益问题处理方案

在老旧小区的管理中，物业侵占业主公共收益的问题时有发生，严重损害了业主的合法权益。为妥善解决这一问题，保障业主的利益，维护小区的和谐稳定，特制定本处理方案。本方案将严格遵循相关法律法规，秉持公平、公正、公开的原则，力求在保障业主权益的同时，确保小区的正常运转，避免矛盾的进一步激化。

一、核心处理方向

处理老旧小区物业侵占业主公共收益问题，需围绕“先厘清、再协商、后规范”原则，通过明确权属、收集证据、协商调解、法律追责及长效监督，保障业主权益，同时确保小区正常运转，避免矛盾激化。

（一）明确关键基础信息

权属与范围：依据《民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有” ，业主共有部分产生的收入（扣除合理成本后）归全体业主，包括广告收入、场地租金、设施收益等；物业仅可按合同或合理范围收取服务费。

-证据收集：通过拍摄广告、记录车位出租情况、收集物业与第三方合同，以及留存要求物业公示收益的书面通知、快递单、聊天记录等，固定物业未合规公示或私吞收益的证据。

（二）分阶段解决路径

协商与第三方介入：业主推选代表与物业协商，明确问题并提出解决方案（如退还收益、用于公共开支），做好录音或让物业出具《协商纪要》。协商无果时，由业委会监督交涉；无业委会可向社区居委会或街道办“物业监管岗”申请调解。

法律途径：侵占金额超6万，根据相关法律规定，直接报警立案，追究刑事责任；金额不足6万，向法院提起民事诉讼，要求物业退还收益及利息，并承担律师费、审计费等合理开支。

建立长效监督机制：账户管理方面，开设业主 - 物业 - 社区三方监管账户，设置支出双签审批流程；信息公示上，每月在电梯间张贴收支明细，开发业主查账小程序；审计监督上，每年聘请不同审计机构进行交叉审计。

二、平稳过渡实施步骤

（一）前期准备：厘清事实，凝聚共识

1. 成立临时沟通小组：成立由社区居委会牵头，联合业主代表（单元推选产生）、物业方组成的临时沟通小组，避免单一群体决策引发对立。

2. 核查公共收益并公示：委托社区或第三方专业机构（如会计师事务所），核查近1 - 3年公共收益，出具收支明细报告，在小区公告栏、业主群公示，减少信息差导致的猜忌。

（二）中期协商：分情况处理，柔性解决

1. 针对已侵占收益：若物业承认问题，优先协商退还或抵扣，如将侵占金额分期用于电梯维保、路面修补等公共维修，或抵扣部分业主物业费，避免物业因一次性退款影响小区服务。

2. 针对未明确收益：立即制定临时管理规则，明确公共收益收取、记账方式，暂由社区监管或开设三方共管账户，确保新增收益合规。

（三）后期规范：建立长效机制，巩固成果

1. 完善制度：在社区指导下，推动成立业委会（未成立情况下），或由业委会修订《小区管理规约》，明确公共收益分配比例（如扣除10% - 20%物业费后用于公共开支）、公示频率（每月/每季度）及监督流程。

2. 平稳交接：物业需退出时，业委会或社区提前3个月启动新物业招标，同步完成公共收益、设施设备台账交接；物业继续服务则签订补充协议，明确公共收益管理责任及可执行的违约条款。

通过本方案的实施，我们期望能够有效解决老旧小区物业侵占业主公共收益的问题，建立起公平、公正、透明的小区公共收益管理机制，提升小区的整体管理水平和居民的生活质量，营造和谐、稳定的小区居住环境。