《民法典》·第二编物权编·第一分编通则·第二章物权的设立、变更、转让和消灭·第一节不动产登记·第二百一十三条

释照雪

《民法典》·第二编物权编·第一分编通则·第二章物权的设立、变更、转让和消灭·第一节不动产登记·第二百一十三条

第二百一十三条 登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

本条对不动产登记机构在登记工作中禁止实施的行为的规定。理解时，应把握：

一、本条立法背景

《民法典》第二百一十二条规定，登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

该条规定，从审查的内容来看，我国不动产登记机构的职责在形式审查的基础上，适当融合了实质审查的部分特征。

简言之，该条赋予不动产登记机构具有一定实质审查性质的权力。

这样，导致一些地方的不动产登记机构工作人员利用职务之便，给当事人人为地设置各种障碍、巧立名目，拟达到以权谋私个人目的。

为此，《民法典》又作出本条的规定，禁止不动产登记机构在登记工作中实施某些行为。

二、不动产登记机构之行为禁止

（一）不得要求对不动产进行评估

这主要是指，不动产登记机构强制不动产登记申请人在其指定的评估机构进行评估，从而为单位和个人谋取不当利益。

当然，禁止不动产登记机构强制要求不动产登记申请人进行不动产评估，并不意味着在不动产交易中绝对不能采取评估。

1.如果交易双方当事人对于不动产评估达成一致合意的，则该行为并没有违反法律、行政法规的规定。

2.依据我国现行法律，国有资产交易时某些情形必须要对资产进行评估。

比如，2020年，国务院《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之的，应当进行资产评估:（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。

第四条规定，占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的可以进行资产评估：（一）资产抵押及其他担保；（二）企业租赁；（三）需要进行资产评估的其他情形。这里， 须注意：《国有资产评估管理办法施行细则》第八条规定，《国有资产评估管办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行资产评估：（一）企业整体资产的租赁；（二）国有资产租赁给外商或非国营单位；（三）国家行政事业单位占有的非经营性资产转为经营性资产；（四）国有资产管理行政主管部门认为应当评估的其他情形。

（二）以年检等名义进行重复登记

这主要指，在不动产抵押登记中，在期限届满后要求不动产不动产抵押登记有效期强制定为一年等，登记申请人再次缴费才能重新登记， 从而变相敛取非法费用。

（三）超出登记职责范围的其他行为

这主要指，不动产登记机构及其工作人员应全面审查自身在履行职责过程是否出现随意增加不动产登记申请条件、人为增设不动产登记环和障碍等行为。