《民法典》·第二编物权编·第一分编通则·第二章物权的设立、变更、转让和消灭·第一节不动产登记·第二百一十二条

释照雪

《民法典》·第二编物权编·第一分编通则·第二章物权的设立、变更、转让和消灭·第一节不动产登记·第二百一十二条

第二百一十二条登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

本条是对不动产登记机构应当履行的审查职责的规定。理解时，应把握：

一、不动产登记审查形式

登记审查是不动产登记制度的核心之一。采用不同的登记审查标准，对登记的公信力、登记的效率和质量以及登记错误的责任承担有着不同的影响。

一般地，不动产登记审查分为：实质审查和形式审查两种形式，其主要区别在于：不动产登记工作人员是否有权对不动产物权发生变动的原因关系进行审查。

不动产登记工作人员有权对不动产物权发生变动的原因关系进行审查的，为实质审查。反之，则为形式审查。

相较而言，实质审查优点在于，不动产登记机构对不动产物权发生变动的原因关系进行全面审查，有利于减少因单方的信息造成登记错误，提高不动产登记的公信力，但会影响到不动产登记的效率。

形式审查最大的优点在于，登记效事高，但缺点是简单依据不动产申请登记人提交的材料完成不动产登记，存在登记错误增加的风险。

从各国立法规定来看，无论立法例采用的是不动产登记对抗主义还是登记生效主义，其不动产登记审查形式并非存在必然的区别。例如：

法国采登记对抗主义，其不动产登记审查主要是形式审查。

德国采登记生效主义，其不动产登记审查也主要是形式审查。

瑞士采登记生效主义，其不动产登记审查是实质审查。

故国家采取实质审查抑或形式审查，主要取决于立法上对不动产登记的公信力的要求。

从各国实践来看，无论采用何种不动产登记审查形式，在实操中都要兼顾不动产登记审查的高效与不动产登记的公信力之维护。

二、我国不动产登记审查制度

较多学者主张采用实质审查模式，以维护登记的公信力。但也有学者指出，采用实质审查将导致登记效率的低下和权力寻租等问题出现。

从本条规定的不动产登记机构的审查职责来看，法律并没有明确界定什么是实质审查、形式审查，更没有将不动产登记机构的审查职责定性为实质审查还是形式审查。

但从审查的内容来看，我国不动产登记机构的职责在形式审查的基础上，适当融合了实质审查的部分特征。

第一，从审查的材料来看，包括了不动产物权权属证明材料和标明不动产情况的材料以及其他必要材料。权属证明材料主要是指权利设立、变更、转让和消灭的原因关系的证明，包括不动产物权设立、转让、变更、消灭合同，以及人民法院或者仲裁机关的生效法律文书等。这实际上表明，本条规定的不动产登记审查不仅仅是对提交的材料进行形式上的审查，还要查验、确认这些材料的真实合法性。

第二、从不动产登记机构可以询问登记申请人来看，不动产登记机构以确保登记内容的真实性为目的，可以对登记的内容进行询问，以了解不动产物权的实际情况。

第三，不动产登记机构于必要时还可以实地查看不动产，这实际上赋予了不动产登记机构调查职权。而只有在实质审查模式下，不动产登记机构才能够行使调查职权。

第四，实质审查赋予不动产登记机构更大的审查权力的目的就在于确保登记的准确性，减少人为原因造成的登记错误，因此，不动产登记机构也就负有更大的责任。根据《民法典》第222条第2款的规定，在因不动产登记机构的过错造成登记错误时，不动产登记机构要对因此造成的损害承担赔偿责任。而形式审查，由于不动产登记机构仅作形式上的审查，不涉及保证登记真实正确的问题，一般不存在因为登记错误而由不动产登记机构承担赔偿责任的情况。

三、登记审查应注意的问题

（一）本条规定的不动产物权登记机构审查职责，主要是针对因法律行为设立、变更、转让不动产物权的情形，对于非因法律行为导致的不动产物权变动，原则上不宜一律采取本条规定的审查模式，而应按照实际情况予以办理。

例如，对于由人民法院、仲裁机构作出的生效裁判文书，行政机关作出的征收决定等确定的不动产物权的设立、变更、转让或者消灭，当事人申请登记时，登记机构只需对相关生效法律文书的真实性予以审查即可，不必再对生效裁判文书或征收决定等的内容是否妥当以及不动产物权的实际情况进行审查。

（二）不动产登记申请人提交不动产登记申请材料后，不动产登记机构需要对申请材料进行综合审查，包括申请登记事项是否属于本登记机构职责范围、材料是否齐全、是否符合法定形式，对明显不符合登记条件的申请，要么不予受理，要么作出其他补正要求。

同时，主要查验以下内容：

1.记载不动产界址、空间界、面积等信息的材料与申请登记的不动产实际状况是否一致。

判断是否一致，通常可以通过审查绘测报告来进行。认为有必要时，可以实地查看，如房屋所有权系首次登记的情况等。

对此，2024年《不动产登记暂行条例》第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条规定，属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

2.其他必要证明材料、文件与申请登记的内容是否一致。权属来源证明材料包括不动产权属证书和登记证明等能够证明申请人不动产物权来源的证明材料。一方面，不动产登记机构要审查权属来源证明材料的不动产权属证书和登记证明的真实性。另一方面，不动产登记机构的工作人员要就权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容的一致性进行检验。

3.登记申请是否违反法律、行政法规规定。如果申请登记事项违反的是地方性法规、部门规章或者有关文件的规定，则不一定不予登记，而需要进行进一步的审查才能判断。

（三）向不动产登记申请人的询问的问题。

不动产登记机构对不动产物权具体事项的登记主要依据不动产登记申请人提供的权属证明材料和标明不动产界址、面积等必要材料。但因不动产物权登记具有实质审查性质，不动产登记机构有权进行必要的询问和调查，如果调查的结果与当事人提供的材料不一致，不动产登记机构可以按照实际调查的结果进行登记。如果不动产登记机构登记的内容与实际内容不一致，应当依法承担相应的责任。

（四）不动产登记机构如实、及时登记义务的问题。

及时登记是对不动产登记机构审查登记工作的效率要求。

对此，2024年《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

需要注意的是，审查时限并不包括公告的时间。公告虽然并非是不动产登记的必经程序，但如果不动产登记机构在进行审查过程中需要公告的，或者法律法规有明确规定需要公告的，公告的时间应当另行计算。

并非对当事人的任何申请都要进行登记，不动产登记机构对于不符合登记条件的，应当不予登记，并书面告知申请人。

对此，2024年《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的。

比如，申请人未按照不动产登记机构要求进一步补充材料的；申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的；申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的；申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的；申请登记的事项与不动产登记簿的记载内容相冲突的；未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的；不动产被依法查封期间，权利人因自行处分该不动产而申请登记的；未经预告登记权利人书面同意，当事人因自行处分该不动产而申请登记的。

（二）存在尚未解决的权属争议的。

这里，申请异议登记的除外。

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的。

比如，抵押权的期限一般与主债权的期限相同。抵押权期限超过主债权期限的，应当不予登记。

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。