《民法典》·第二编物权编·第一分编通则·第二章物权的设立、变更、转让和消灭·第一节不动产登记·第二百一十一条

释照雪

《民法典》·第二编物权编·第一分编通则·第二章物权的设立、变更、转让和消灭·第一节不动产登记·第二百一十一条

第二百一十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

本条是当事人申请不动产登记应当提供必要材料的原则性规定。理解时，应把握：

一、申请不动产登记之必要材料

对于我国不动产物权登记，本条对提供的材料只作了较为笼统的规定，这些材料主要分为两类：

（一）不动产物权权属证明材料，即能够证明申请登记之不动产物权真实合法有效的材料。

但因申请登记不同的不动产物权，故所需要提供的权属证明材料是不同的。一般而言：

1.如果通过合同方式设立、变更、转让或者消灭不动产物权的，需要提供的权属证明材料就是相关不动产合同，如不动产抵押权合同、房地产买卖合同、建设用地使用权出让合同、农村土地承包经营合同等。

2.如果是通过法院、仲裁的生效法律文书设立、变更、转让或者消灭不动产物权的，提供的权属证明材料即为法院的生效判决书、裁定书或者调解书，仲裁机构作出的生效仲裁裁决书或者调解书等。

3.如果通过遗嘱、遗赠、征收等方式设立、变更、转让不动产物权的，需提供相关遗嘱、遗赠书、征收决定或其他经过公证的文件。

4.如果通过建设、拆除等方式设立或者消灭不动产物权的，一般应当提供有关部门建设批准书等材料作为权属证明材料。

除上述权属证明材料外，在进行登记时一般还要提供原权利人的权利证明、登记申请人的身份证明等相关材料。

（二）标明不动产物权标的实际情况的材料，即准确描述不动产的数据、照片、图纸、图像等。

在不动产所有权或者用益物权的登记中，通常还需要详细提供标明不动产实际情况的材料。不同类型的不动产需提供不同的材料。

1.对于房屋等建筑物所有权的登记，一般要提供标明该房屋位置、所在小区名称、楼号、楼层、房号、面积、朝向、房屋构造等有关材料。

2.对于土地权利登记，包括土地所有权、土地使用权以及土地承包经营权，一般应当提供标明该土地的四至、面积等材料。

3.对于不动产担保物权的设立，一般直接在不动产所有权登记簿作他项权利登记即可，无须另行提供标明抵押不动产的界址、面积等。

二、特殊情形的申请人或不动产的登记材料

（一）处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

（二）建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记的，在办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

（三）无民事行为能人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口薄、有关监护关系证明等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系证明材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

（四）当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经过公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记申请的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

（五）因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

三、非本条规定的必要材料

这主要包括两类：

一类是其他法律法规规定的应予提交的材料，如土地、房屋权属转移登记时，根据《契税暂行条例》第11条规定的“先税后证”，当事人须先提交契税完税凭证才能办理登记。

另一类是各地方针对本地实际提出的明确的材料要求。

四、不动产登记行政法规规定

2024年《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第五条规定，下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

第八条三款规定，不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。

第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责:（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

五、不动产登记材料的真实性由申请人负责

这点，2024年《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

六、不动产登记申请材料的接收处理

不动产登记机构收到不动产登记申请材料时，2024年《不动产登记暂行条例》作了相关规定：

第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条规定，属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。