已购房产被查封怎么办

春民看法

　　当购买的房产因卖方（开发商或原业主）的第三方债务被查封时，作为实际购房人，可以采取以下法律救济途径：

1. 提起执行异议（《民事诉讼法》第234条）

适用条件

在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。

在查封前已合法占有房产（如入住、缴纳物业费等）。

已支付全部房款，或按合同支付部分款项并愿意将剩余款项交法院执行。

未办理过户非因买方自身原因（如开发商拖延、政策限制等）。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。

2. 适用商品房消费者特殊保护（第29条）

若购买的是开发商名下的商品房，且符合以下条件，可优先排除执行：

- 房屋用于居住且名下无其他住房。

- 已支付价款超过合同总价的50%

3. 解除合同并索赔**

- 若无法排除执行，可起诉解除合同，要求卖方退还已付款并赔偿损失。

- 若卖方破产，购房款可主张优先受偿（如符合消费者购房条件）。

4. 代位权诉讼（针对第三方债权）

- 如卖方对第三方享有债权（如工程款），可申请法院冻结该债权，避免被其他债权人执行。

- 若第三方提出异议，需通过代位权诉讼确认债权。

5. 执行异议之诉

若执行异议被驳回，可在15日内提起执行异议之诉，通过审判程序确权。

关键行动建议

1. 立即申请执行异议，提交合同、付款凭证、占有证明等。

2. 查询查封原因，区分是卖方债务还是其他纠纷。

3. 咨询专业律师，评估是否符合排除执行条件或需另诉维权。

若符合法定条件，法院应中止执行；否则可寻求违约索赔或参与执行分配。