物业撤场选聘方案

闲庭漫步

物业撤场、新物业选聘及交接全流程方案（含征询、招标、进场）

为规范物业项目撤场、新物业选聘及交接流程，明确县（区）物业服务中心、乡镇（街道）社区、物管会等主体职责，保障业主合法权益，依据相关法律法规，制定本方案。

一、依据说明

1. 法律法规：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条明确规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意 。《兰州市物业管理条例》第十六条第四项也指出，选聘和解聘物业服务人由业主共同决定，业主共同决定事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，选聘物业服务人应当经参与表决的专有部分占建筑物面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这些规定为业主共同决定更换物业提供了基本的法律遵循和投票比例依据。

2. 合同约定：物业服务合同对服务期限、服务内容、费用标准、解除条件等进行了详细约定。撤场物业和新物业都需依据合同履行各自义务，如撤场物业在合同期满不再续约或提前解除合同的情况下，应按合同约定的时间和方式撤出，并完成相关交接工作；新物业在中标后需按合同约定的服务标准和内容提供服务。

3. 行业规范：包括但不限于国家和地方对物业服务企业资质管理、服务质量标准等相关规范。例如，从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务，这确保了物业服务企业具备相应的专业能力和服务水平 。

二、主体职责划分

2.1 县（区）物业服务中心

- 统筹监管：依据《兰州市物业管理条例》等规定，制定物业交接标准，指导乡镇（街道）开展工作；对撤场申请、新物业资质、招标流程等进行备案审核，确保各项流程合法合规。

- 争议调解：协调处理交接中的设施归属、费用纠纷等问题，依据相关法律法规对违规物业企业记入信用黑名单，维护市场秩序。

- 标准制定：提供《兰州市住宅小区物业服务等级标准》《物业服务收费参考区间》等指导文件，为业主意见征询和招标过程中的服务标准和费用设定提供参考依据。

2.2 乡镇（街道）社区（居委会）

- 组织协调：根据相关规定，牵头成立交接小组（含业主代表、物管会成员），全程监督撤场与进场衔接，保障交接工作平稳有序进行。

- 信息公示：按照要求，公示撤场原因、业主意见征询结果、招标流程、交接进度等信息，公示期不少于7日，保障业主的知情权。

- 应急兜底：若交接中断，依据相关职责，临时协调环卫、安保等基础服务，保障业主基本生活，维护社区稳定。

2.3 物管会（或业委会）

- 业主代表：依据《民法典》和《兰州市物业管理条例》，组织业主意见征询，参与新物业招标评标，代表业主签订服务合同，充分体现业主意愿，维护业主权益。

- 监督移交：核对撤场物业的资料、设施、费用清单，确认无误后签字备案，确保撤场物业按规定完成移交工作。

- 对接新物业：协助新物业熟悉小区情况，收集业主诉求并反馈，促进新物业尽快融入小区，提升服务质量。

2.4 撤场物业

- 提前申请：根据相关流程规定，提前30日向县（区）物业服务中心、社区提交书面撤场申请，说明原因及计划，以便各方提前做好准备。

- 完整移交：按照《兰州市物业管理条例》等要求，移交业主档案、设施图纸、公共设备（电梯、监控等）、预收物业费及维修基金等，确保设施正常运行，保障小区公共资源和服务的延续性。

- 费用结清：公示物业费结算明细，结清水电费、外包服务费等，配合过渡期衔接，避免费用纠纷。

2.5 新接手物业

- 资质备案：根据行业规范和要求，提交三级及以上物业服务资质、兰州本地服务案例、承接方案（含人员配置、应急措施），证明自身具备服务能力和经验。

- 参与招标：按招标文件要求提交服务方案、报价单，中标后15日内签订服务合同并备案，遵循招标和合同管理规定。

- 进场筹备：3日内完成人员、物资部署，公示进场时间、服务电话及承诺，邀请业主监督，展现服务诚意和透明度。

- 无缝接管：进场当日接管设施操作权限，立即启动安保、保洁等基础服务，确保不中断，保障小区物业服务的连贯性。

三、全流程规范

3.1 第一阶段：撤场启动与公示（提前30日）

1. 撤场申请：撤场物业依据相关流程规定，提交书面申请，经县（区）物业服务中心备案后，由社区向业主公示撤场原因及时间，保障业主知情权。

2. 成立交接小组：社区依据组织协调职责，牵头成立交接小组，成员包括物管会代表、业主代表（不少于3人）、社区工作人员，明确职责及时间节点，确保交接工作组织有序。

3.2 第二阶段：新物业选聘（含意见征询+招标）

3.2.1 业主意见征询（7 - 10日）

1. 征询主体：由社区或物管会依据职责分工组织，采用“一户一票”制，同步通过“兰州市业主表决线上平台”辅助收集，确保意见收集的全面性和公正性。

2. 核心内容：

- 是否同意公开招标选聘新物业，依据业主共同决定事项的相关规定，尊重业主选择权。

- 期望服务等级（参考兰州市一级至五级标准，如五级含24小时安保、电梯周检），参考《兰州市住宅小区物业服务等级标准》，满足业主对服务质量的不同需求。

- 物业费接受区间（如多层0.8 - 1.2元/㎡·月，高层1.5 - 2.2元/㎡·月），结合兰州市实际市场情况和物价水平，为招标中的报价设定提供参考。

- 特殊需求（如老旧小区改造配合、智能门禁等），根据小区实际情况和业主个性化需求，提升物业服务的针对性。

3. 生效条件：需获得专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主同意（双2/3多数），依据《民法典》和《兰州市物业管理条例》规定，确保决策的合法性和代表性，结果公示7日。

3.2.2 公开招标（20 - 30日）

1. 招标备案：社区或物管会作为招标人，委托备案代理机构，依据招标管理规定，向市住建局物业监管科提交《招标备案表》（含业主意见结果）。

2. 编制招标文件：明确项目概况、服务标准、合同期限（一般3年）、投标资格（三级资质 + 兰州2个以上案例）、报价要求（不超业主征询上限），依据法律法规和实际需求，确保招标的规范性和合理性。

3. 发布公告：在兰州市公共资源交易中心官网及小区公告栏发布，公告期不少于20日，载明报名方式、开标时间，依据招标信息发布规范，保障招标信息的公开透明。

4. 投标与开标：

- 投标人提交资质、服务方案、报价单等文件，经资格预审后参与开标，遵循投标和开标程序要求。

- 开标现场邀请业主代表、社区人员监督，公开唱标并录音录像，确保开标过程的公正、公平、公开。

5. 评标与中标：

- 评标委员会由招标人代表、业主代表（占比≥1/3）、物业专家组成，按“服务方案（50%）、报价（30%）、信誉（20%）”打分，依据评标标准和人员构成规定，保证评标结果的科学性和客观性。

- 结果公示3日，无异议后发放《中标通知书》，15日内签订合同并报市住建局备案，遵循中标结果公示和合同备案规定。

3.3 第三阶段：资料与设施移交（15日内）

1. 撤场物业整理清单：

- 档案类：业主资料、设施图纸、合同文本、维修记录等，依据交接资料相关要求，确保资料完整。

- 设施类：公共设备台账（含保修期限）、电梯/水泵等运行数据，保障设施信息的准确和可追溯。

- 财务类：预收物业费、维修基金、押金等账目及凭证，便于费用结算和财务交接。

2. 交接小组核验：逐项核对清单，现场查验设施是否正常运行，确认无误后签字确认，形成《移交确认书》，依据交接工作规范，保障移交工作的严谨性。

3.4 第四阶段：新物业进场（1日内）

1. 人员进场：新物业团队佩戴标识到场，向交接小组报备身份，公示人员名单及联系方式，依据进场规范，便于业主识别和沟通。

2. 设施接管：与撤场物业交接设备钥匙、控制系统密码，签署《设施接管确认单》，立即启动设备巡检，确保设施管理的无缝对接。

3. 服务启动：

- 安保：替换门岗，开始24小时巡逻，依据物业服务标准，保障小区安全。

- 保洁：对公共区域进行首次全面清扫，维护小区环境卫生。

- 客服：设立临时服务点，接受咨询报修，登记业主诉求，及时响应业主需求。

4. 现场公示：张贴《进场公告》，明确服务内容、投诉渠道及首次业主沟通会时间（3日内召开），依据信息公示要求，保障业主对新物业服务的了解。

3.5 第五阶段：费用结算与验收备案（10日内）

1. 费用结算：撤场物业公示费用明细，与业主、新物业完成物业费、维修基金划转，避免重复收费，依据费用结算和管理规定，保障各方经济权益。

2. 验收备案：社区组织交接小组、业主代表验收，形成《验收报告》；县（区）物业服务中心对验收报告、合同等材料备案，出具备案回执，遵循验收和备案程序，确保交接工作的合法性和规范性。

四、保障措施

1. 争议处理：交接中出现争议，由县（区）物业服务中心7日内调解；调解不成的，引导通过法律途径解决，依据争议处理流程和职责分工，维护各方合法权益。

2. 责任追究：

- 撤场物业拒不移交或隐瞒问题的，记入信用黑名单，限制在兰承接业务，依据违规处理规定，约束撤场物业行为。

- 新物业未按合同履约的，责令24小时整改，逾期未改的启动备用物业临时接管，保障小区物业服务质量。

3. 应急机制：若服务中断，社区立即临时接管，协调基础服务，同步加快新物业进场或业主自治过渡，依据应急管理职责和预案，维护社区正常生活秩序。