街埠头文旅丨湖南省委旧址红色民宿商业计划书

街埠头文旅

街埠头文旅项目“五虎上将”招商体系

（基于“十大核心团队”架构，聚焦五大关键领域，打造高效招商闭环）

一、招商战略定位

**目标**：通过“五虎上将”专业团队，3年内完成**1.2亿投资招商**，重点突破**红色文旅、古建修复、生态民宿、农旅融合、政策资源**五大领域。

**核心指标**：

- 首年完成**5000万融资**（已明确需求）

- 3年引入**10家战略合作伙伴**

- 招商项目综合回报率**≥20%**

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#### **二、五虎上将分工与执行路径**

| **上将** | **核心职责** | **招商策略** | **落地资源** |

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| **红色文旅虎** | 党政机关/国企合作 | 对接**省委党校、红色教育基地** | 彭志安（省委旧址倡建者）政治资源 |

| **古建招商虎** | 古建修复/文化投资 | 招募**传统建筑企业、非遗基金** | 彭成良（古建专家）行业人脉 |

| **生态民宿虎** | 民宿运营/户外项目合作 | 引进**树屋建造商、水上乐园运营商** | 彭勇志（水上项目操盘手）供应链 |

| **农旅融合虎** | 农产品加工/田园综合体 | 联合**农业龙头企业、电商平台** | 彭友（五A级山庄创建者）农业渠道 |

| **政策资源虎** | 政府补贴/专项债申请 | 争取**乡村振兴、文旅专项补贴** | 成功/何平（政府顾问）政策通道 |

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#### **三、招商系统三大支柱**

**1. 数据驱动招商**

- 建立**文旅投资机构数据库**（重点追踪江浙沪、粤港澳资本）

- 利用**政府招商平台**（如湖南省文旅厅PPP项目库）

**2. 分级合作模式**

| **层级** | **投资门槛** | **权益** |

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| **战略伙伴** | ≥1000万 | 冠名权+优先经营权 |

| **产业伙伴** | 300-1000万 | 专项合作分红（如民宿单体运营） |

| **小微投资者** | 50-300万 | 消费权+农产品认购权 |

**3. 闭环服务保障**

- **签约-建设-运营**全流程陪跑

- 政府**土地、审批、补贴**一站式代办

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#### **四、108将执行路径**

**阶段目标**：将招商成果转化为运营团队（“108将”人才反哺）

| **步骤** | **具体动作** | **五虎联动** |

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| **1. 种子客户** | 通过政府渠道引入首批3家国企合作伙伴 | 红色文旅虎+政策资源虎 |

| **2. 产业填充** | 举办“古建修复招标会”吸引专业公司 | 古建招商虎+生态民宿虎 |

| **3. 众筹破冰** | 推出“梅花源民宿众筹计划”（50万起投） | 农旅融合虎（绑定农产品收益） |

| **4. 生态闭环** | 与投资方共建“红色研学产业联盟” | 五虎联合运营 |

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#### **五、关键话术设计**

**针对不同投资方痛点：**

- **国企/政府**：

> “项目已列入**湖南省红色旅游重点项目**，政治效益与经济效益双保障。”

- **文旅资本**：

> “唯一整合**冯子振文化IP+省委旧址+树屋民宿**的复合型标的，3年回报率测算25%。”

- **农业企业**：

> “通过‘红军粮’品牌实现**农产品溢价3倍**，渠道共享免入场费。”

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#### **六、风险控制**

- **政策风险**：政府顾问团队提前1年规划补贴申报节奏

- **招商同质化**：强调**“红色+古建+生态”三合一**稀缺性

- **资金监管**：设立**共管账户**，按工程节点拨款

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### **结语**

通过“五虎上将”专业分工+“108将”人才反哺，构建：

✅ **招商精准化**（数据匹配+分层合作）

✅ **落地高效化**（政策代办+供应链配套）

✅ **回报多元化**（经营分红+资产增值）

的乡村振兴招商标杆体系。

街埠头文旅湖南省委旧址红色民宿

商业计划书

第一页：项目定位

"打造湖南省红色文化与生态旅游融合发展的标杆性文旅综合体，通过修复历史遗迹、创新民宿体验，传承红色基因，振兴乡村经济。"

第二页：市场痛点与解决方案

行业痛点：

1. 红色旅游同质化严重，缺乏深度体验

2. 乡村振兴项目盈利能力不足

3. 历史遗迹保护与商业开发难以平衡

我们的解决方案：

差异化体验：将省委旧址红色文化（13处革命遗迹）与自然景观（梅花源、桃花源、金盆湖等）有机结合

创新住宿模式：开发50个树屋/山洞民宿+仿古民宿组合

文化赋能：通过"一夜百咏梅花诗"等文化IP提升项目内涵

目标用户：

党政机关红色教育团体（40%）

文化研学旅行群体（30%）

生态度假游客（30%）

市场容量：

预计年接待游客25万人次，3年内实现营收平衡

第三页：竞争分析与商业模式

主要竞争对手：

1. 传统红色教育基地（体验单一）

2. 商业度假村（缺乏文化深度）

竞争优势：

唯一整合"红色旧址+古建筑群+自然景观"的复合型项目

获得政府支持的省级重点项目

盈利模式：

1. 民宿住宿收入（60%）

2. 红色教育培训（20%）

3. 特色农产品销售（15%）

4. 文化创意产品（5%）

商业闭环：

游客引流→文化体验→住宿消费→农产品采购→二次传播

第四页：核心亮点

1. 政治优势：湖南省委旧址红色教育基地资质

2. 文化优势：13处历史遗迹+冯子振文化IP

3. 自然优势：铃山-测水河生态景观带

4. 政策优势：乡村振兴重点项目

第六页：项目进展

已获政府前期批复

完成6处古建筑测绘

签约当地农户50户参与运营

预收党政机关团体订单12批次

第八页：核心团队

执行团队：

创始人：彭国祥（专利发明人15年生态休闲农业家庭农场文旅项目操盘经验）

文史顾问：文史专家 李志和

中共湖南省委旧址倡建重修者 彭志安

建筑顾问：明清古建修复专家 彭成良

政策顾问：政府乡村振兴专家 成功 何平 爱文

文旅顾问：湖南省乡村博物馆 陈敏 钟波利

法律顾问：湘中律师事务所律师 王双明

水上航运及食宿项目操盘手 彭勇志 王盛林

农业农村厅“五A级休闲农业山庄” 彭友

运营总监：前曾国藩故居景区总经理 黄鹤鸣

第九页：融资计划

融资需求：5000万元

资金用途：

历史建筑修复（40%，2000万）

民宿建设（30%，1500万）

基础设施（20%，1000万）

运营储备（10%，500万）

退出机制：

3年后股权回购或引入战略投资者

财务预测

| 年度 | 营收(万) | 利润(万) | 接待量(万) |

|------|----------|----------|------------|

| 1 | 1800 | -300 | 8 |

| 2 | 4500 | 600 | 18 |

| 3 | 8000 | 2000 | 25 |

[注]项目总投资1.2亿，拟落实政府配套资金3000万，企业自筹4000万

街埠头文旅项目核心团队构建方案

十大核心市场团队架构（基于5%营业额分配原则）

1. 战略决策委员会（占分配额的20%）

组成：彭国祥（创始人）、黄鹤鸣（运营总监）、政府顾问代表

职责：项目重大方向决策，资源整合协调

2. 红色文化开发组（15%）

核心：彭志安（省委旧址倡建者）+李志和（文史专家）

专长：革命历史考证/红色教育课程开发

3. 古建修复专家组（12%）

领军：彭成良（古建专家）+曾国藩故居原班施工队

成果：已完成13处古建测绘方案

4. 政策对接组（10%）

关键：成功/何平/爱文（政府专家）

突破：已获取乡村振兴专项补贴3000万

5. 文旅运营天团（18%）

组合：陈敏/钟波利（博物馆专家）+王盛林（食宿操盘手）

创新：设计"红色剧本游+生态研学"产品线

6. 农业融合组（8%）

主力：彭友（五A级山庄创建人）

规划：开发"红军粮"特色农产品品牌

7. 法律风控组（5%）

保障：王双明律师团队

服务：土地流转/文物修缮合规审查

8. 航运休闲组（7%）

特色：彭勇志水上项目团队

打造：金盆湖"渡江战役"主题水上乐园

9. 市场拓展组（10%）

王牌：黄鹤鸣景区运营网络

资源：已对接28家党政机关培训中心

10. 技术研发组（5%）

创新：彭国祥专利技术应用

成果：树屋模块化建造技术（降本30%）

团队协作机制

1. 元帅联席会议：每月1次战略会（5%营收作为绩效池）

2. 专项攻坚制：按古建修复/活动筹备等成立临时战队

3. 师徒传承：核心成员需培养2名本土人才

团队核心优势

政商协同：政府顾问+市场团队"双轨驱动"

在地化基因：80%成员具有双峰县本土经验

成功案例背书：团队累计操盘过63个同类项目

人才引进计划

| 方向 | 引进人数 | 人才来源 |

|------|----------|----------|

| 红色讲解 | 15人 | 退役军人事务局推荐 |

| 民宿管家 | 30人 | 旅游高职院校定向培养 |

| 非遗传承 | 5人 | 省文旅厅"非遗工坊"计划 |

（注：核心团队薪酬采用"基础工资+营业额分成"模式，确保与项目发展深度绑定）

街埠头文旅项目“108将”人才招募计划

（基于“十大核心团队”架构，分层次、分阶段招募，打造复合型乡村振兴人才矩阵）

一、人才战略定位

目标：3年内招募108名核心骨干，覆盖“红色文旅、古建修复、生态运营、乡村振兴”四大方向，形成“1个元帅带10将，10将带100兵”的梯队体系。

分配原则：

5%营业额激励池：核心团队（10大元帅）占2%，中层骨干（36天罡）占1.5%，基层精英（72地煞）占1.5%。

股权绑定：前36名成员可获项目公司期权。

二、108将招募体系

1. 36天罡将（中层骨干）

来源：行业资深人士、政府推荐人才、成功项目挖角

核心岗位：

红色文旅组：党史研究员、研学课程设计师

古建修复组：传统木匠、彩绘匠人

生态运营组：树屋建造师、水上项目教练

政策资源组：乡村振兴项目申报专员

2. 72地煞将（基层精英）

来源：本地青壮年、退伍军人、旅游专业毕业生

核心岗位：

红色讲解员（优先招募退役军人）

民宿管家（与湖南旅游职院合作定向培养）

农耕体验师（负责“红军粮”农田互动项目）

非遗手艺人（竹编、纸艺等传统工艺传承人）

三、招募策略

1. 政企合作引流

与湖南省退役军人事务局合作，招募20名退伍军人任红色讲解员。

通过文旅厅“非遗工坊”计划引进5名传统匠人。

2. 院校定向培养

与湖南艺术职业学院共建“古建修复定向班”，年输送30人。

与湖南旅游职院合作“民宿管家实训基地”，包就业签约。

3. 行业活动挖角

在中国古建论坛、红色旅游博览会等场合高薪招募成熟人才。

对标井冈山、西柏坡等成熟红色景区，引进运营人才。

4. 本土化招募

在双峰县举办专场招聘会，提供“技能培训+就业”一体化方案。

设立“街埠头子弟优先”政策，吸引外出务工青年返乡。

四、激励机制

| 层级 | 激励方式 | 绑定机制 |

|------------|----------------|-------------|

| 10大元帅 | 营业额分红+股权 | 5年竞业协议 |

| 36天罡 | 绩效奖金+期权 | 3年服务期 |

| 72地煞 | 技能补贴+晋升通道 | 1年培训后签约 |

特色激励：

“红军粮”土地分红：骨干成员可承包项目农田，享受农产品销售分成。

“匠人工作室”冠名：顶尖技术人才可获得独立工作室品牌支持。

五、执行时间表

| 阶段 | 时间 | 目标 |

|----------|-----------|-----------------|

| 首期招募 | 1-6个月 | 完成36天罡将招募 |

| 二期培育 | 7-12个月 | 72地煞将培训上岗 |

| 体系成型 | 第2-3年 | 108将全员到位，梯队成型 |

六、关键问题解决方案

Q1：如何避免人才流失？

“3+2”合约：3年服务期+2年优先续约权，违约需返还培训补贴。

“家乡荣耀”计划：为本土人才设立“街埠头振兴贡献奖”。

Q2：如何降低招募成本？

政府补贴：利用“湘人才”政策申请岗位补贴（最高3000元/人/月）。

校企合作：院校承担前期培训成本，项目提供实习岗位。

Q3：如何确保文化认同？

入职特训营：所有成员需完成“红色文化+生态保护”双课程考核。

师徒制：十大元帅每人必须带徒3人，纳入绩效考核。

结语

通过“108将”计划，街埠头项目将构建：

✅ 政治可靠（退役军人+党员优先）

✅ 技术过硬（古建匠人+专利技术）

✅ 商业可持续（分红绑定+梯队晋升）

的乡村振兴人才铁军，为“湖南红色文旅新标杆”目标提供核心支撑。