<p class="ql-block">从"脏乱差"到"美如画"：业委会如何唤醒沉睡的石炮沟度假村？</p><p class="ql-block">石炮沟度假村小区，这个曾经承载着无数家庭美好憧憬的居住地，如今却沦为了令人叹息的"环境洼地"。漫步在小区内，时光仿佛在这里停滞：斑驳的墙体诉说着岁月的沧桑，坑洼的路面记录着往来的足迹，杂乱的绿化带见证着管理的缺失。建于特殊年代的建筑群，虽经二十余年前的翻新，却因长期疏于维护，与周边日新月异的山村风貌形成了刺眼的对比。物业与业主的关系更是陷入了一种令人痛心的"双输"局面——物业公司沦为"打卡式"的保洁员，对小区环境治理的核心问题视而不见；业主权益得不到保障，合理诉求无处表达，最终只能以拒缴物业费这种"伤敌一千自损八百"的方式消极抵抗。成立业主委员会，已成为破解这一困局的必由之路。</p><p class="ql-block">一、物业与业主：从对抗走向共赢的治理新篇</p><p class="ql-block">在理想状态下，物业与业主应当构建起"服务-监督"的良性互动关系。以2025年老旧小区改造专项补贴为例，这笔涵盖外墙保温、管道更新、道路硬化等项目的专项资金，其申报和使用本应是物业与业主携手合作的典范——物业发挥专业优势负责申报，业委会代表业主履行监督职责。然而现实中，这种本该互利共赢的关系却异化成了"管理者与被管理者"的对抗。物业公司以"管理者"自居，对公共收益讳莫如深，对维修需求敷衍塞责；业主们则因缺乏组织，维权行动呈现碎片化、情绪化特征。这种畸形关系直接导致了"服务差→缴费率低→服务更差→资产贬值"的恶性循环。</p><p class="ql-block">《物业管理条例》早已为破解这一困局提供了制度保障。该条例明确规定，业主委员会是业主行使共同管理权的法定代表，享有监督物业服务、管理公共收益、参与改造决策等重要职权。石炮沟度假村当前的困境，本质上就是业主组织化程度不足的必然结果。没有业委会，就如同航海缺少舵手，不仅政府下拨的改造资金无人问津，就连沉睡在账户中的公共维修基金也难以唤醒，小区只能在环境恶化的泥潭中越陷越深。</p><p class="ql-block">二、业委会：开启石炮沟度假村新生的金钥匙</p><p class="ql-block">《民法典》第277条与《物业管理条例》的配套规定，不仅赋予了业主成立业委会的法定权利，更指明了改变小区现状的现实路径。业委会的缺失直接导致了三重困境：</p><p class="ql-block">• 公共维修资金沦为"沉睡资产"，屋顶漏水、管道老化等迫切问题因缺乏组织而得不到解决；</p><p class="ql-block">• 物业与业主的对话陷入"先有鸡还是先有蛋"的逻辑怪圈，服务质量与缴费率相互制约；</p><p class="ql-block">• 小区环境持续恶化造成资产贬值。以上海市某小区为例，业委会成立后通过申请改造资金加装电梯、整治环境，使房价每平米增值2000元；反观石炮沟，因环境脏乱导致的资产缩水正在侵蚀每个家庭的财产权益。</p><p class="ql-block">业委会犹如社区的"治理中枢"，既是监督物业的"第三只眼"，也是对接政府资源的"桥梁纽带"，更是凝聚业主合力的"组织平台"。它的建立将彻底改变小区治理的底层逻辑。</p><p class="ql-block">三、业委会组建：人才是成功的关键</p><p class="ql-block">一个具有战斗力的业委会，其核心在于人员的合理配置。结合石炮沟实际情况，建议采取以下组建策略：</p><p class="ql-block">1. "线上+线下"双轮驱动：</p><p class="ql-block"> ◦ 线上推举在各个业主微信群平台中具有号召力的"群主”担任主任，发挥其信息传播快速、动员能力强的优势；</p><p class="ql-block"> ◦ 线下遴选每日与居民密切互动的"楼长"担任委员，利用其熟悉各栋实际需求、现场解决问题能力强的特点。这种组合实现了"云端决策"与"地面执行"的无缝衔接。</p><p class="ql-block">2. "银发智库"赋能：</p><p class="ql-block">邀请离退休干部、老教师等群体加入，充分发挥其三大独特优势：</p><p class="ql-block"> ◦ 政策理解透彻，能精准对接政府资源；</p><p class="ql-block"> ◦ 调解经验丰富，可有效化解物业矛盾；</p><p class="ql-block"> ◦ 时间相对自由，能保证业委会日常运作。</p><p class="ql-block">如某小区业委会王老师（退休中学校长）运用"以情感人、以理服人、以法育人"的工作方法，成功推动物业整改垃圾清运问题。</p><p class="ql-block">成立流程简明规范：</p><p class="ql-block">1. 由5%以上业主（约30户）联名向街道办事处提交书面申请；</p><p class="ql-block">2. 在街道指导下依法成立筹备组，同步开展政策宣传和选民登记；</p><p class="ql-block">3. 召开业主大会差额选举业委会成员，全程接受街道监督，确保程序合法、结果公正。</p><p class="ql-block">四、业委会施政：三步走实现美丽蜕变</p><p class="ql-block">1. 百日攻坚（1-3个月）：</p><p class="ql-block"> ◦ 开展"家园焕新"集体行动，组织居民清理楼道堆物、规整绿化带，通过共同劳动强化主人翁意识；</p><p class="ql-block"> ◦ 建立"环境红黑榜"公示制度，对整改不力的区域曝光，对表现突出的楼栋表彰。</p><p class="ql-block">2. 系统治理（半年期）：</p><p class="ql-block"> ◦ 健全物业服务标准：推行垃圾定时清运、绿化养护专业承包（补种麦冬草解决黄土裸露问题）；</p><p class="ql-block"> ◦ 启动"微更新"工程：申请专项资金铺设透水砖路面、加装适老化扶手、实施外墙美化。</p><p class="ql-block">3. 品质提升（1-2年）：</p><p class="ql-block"> ◦ 推进硬件升级：建设标准化电动车棚、实施道路系统性改造、打造休闲活动空间；</p><p class="ql-block"> ◦ 培育社区文化：开展"最美单元"评选、组织邻里聚会，增强社区认同感。</p><p class="ql-block">阳光运作机制保障：</p><p class="ql-block">• 财务全透明：建立"云账本"系统，实时公示收支明细；</p><p class="ql-block">• 议事民主化：推行"楼长提案制"，重大事项业主公决；</p><p class="ql-block">• 激励创新化：实施"公益积分"兑换，激发参与热情。</p><p class="ql-block">结语：把握当下，共创未来</p><p class="ql-block">石炮沟度假村的衰落是多年累积的结果，但扭转颓势的机会就在眼前。业委会虽非万能，但确是争取改造资格、守护资产价值的前提条件。试想不远的将来：智能门禁取代锈蚀铁门，林荫步道替代泥泞小路，孩子们可以自豪地邀请伙伴来家做客——这一切的改变，都始于您今天的一个决定。</p><p class="ql-block">根据《北京市物业管理条例》相关规定，筹备组建立需遵循"属地管理、依法依规、公开透明"原则，具体包括：</p><p class="ql-block">1. 向属地街道办事处备案；</p><p class="ql-block">2. 制定符合法规的议事规则；</p><p class="ql-block">3. 接受街道全程指导监督。</p><p class="ql-block">让我们携手并进，用行动唤醒沉睡的家园！（附：街道物业科咨询电话：XXX-XXXXXXX）</p>