小视频鸟瞰全文 前言 <p class="ql-block" style="text-align:justify;"><br></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">咱之前唠过卖房子、盖房子、租房子这些事儿的增值税咋算——为啥异地得预缴？因为当地政府得“分杯羹”嘛！但今儿要说的房企卖自己开发的楼盘，预缴增值税的缘由可不一样咯！您琢磨琢磨，盖房子就像种大树，从挖坑下苗到枝繁叶茂，没个三五年根本长不成；房企收钱也不是“一口吃成胖子”，购房者得先交定金、付首付，银行再放贷，这资金回笼跟“挤牙膏”似的——您说要是等房子全卖光了才交税，税务局不得“饿肚子”嘛！所以政策规定，只要收到预收款，就得先给税务局打个“预付款”，让税收像“细水长流”似的稳定。再加上现在房企大多卖期房（也就是预售），虽说房子还没交到业主手上，但钱已经进账了，税务上就把这预收款当“销售额”，得先预缴增值税。</span></p> 新旧项目咋区分？2016年4月30日是道“分界线” <p class="ql-block" style="text-align:justify;"><br></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">2016年5月1日，咱国家搞了个大动作——营业税改增值税（简称“营改增”），这就像手机系统大升级！房地产行业以前交的是营业税，这一升级，就改交增值税了。为了让大家“软着陆”，政策给“老项目”开了条“绿色通道”：可以选更简单的“简易计税”方式（按5%的征收率算税）；而“新项目”就得用“一般计税”方式（按9%的税率算税）。那到底啥是老项目、新项目呢？ </span></p> <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">- </span><b style="font-size:22px;">老项目</b><span style="font-size:22px;">：就像“老房子”，《建筑工程施工许可证》或者建筑合同上写的开工日期在2016年4月30日之前的，就算老项目。哪怕没拿到施工证，只要合同里写的开工时间早，也算数——这是怕办证慢耽误纳税人选合适的计税方法呢！ </span></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">- </span><b style="font-size:22px;">新项目</b><span style="font-size:22px;">：这就是“新房子”啦！施工证或合同里的开工日期在2016年5月1日之后的，必须用一般计税方法。毕竟新项目没经历过营业税时代，得靠进项抵扣把增值税链条“接”完整咯！</span></p> 一般计税：差额算税，像买菜按“吃多少摊多少钱” 适用范围 <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">老项目的房企可以选择一般计税（这就相当于“放弃绿色通道”），而新项目的房企那是必须得用这个方法。 </span></p> 销售额咋算？关键在于“扣土地款” <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">销售额 = 收的全部房款（包括各种手续费） - 交给政府的土地款。但这土地款可不是能一股脑全扣掉的哟！打个比方，您买了一大捆菜花了100块，打算分几次吃——第一次吃了其中的一部分，那这部分菜的成本就得按吃的量来分摊。房企拿地也是一整块，但开发是分期进行的，所以土地款得按照当期卖的面积占总可售面积的比例来扣除。公式就是： </span></p> <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><b style="font-size:22px;">当期能扣的土地款 = （当期卖的面积 ÷ 总可卖面积）× 总土地款</b><span style="font-size:22px;"> </span></p> <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">给您举个实实在在的例子：某房企花10亿买了块地，这块地总共能盖50万平米的房子。2023年卖了10万平米，那当期能扣的土地款就是（10万÷50万）×10亿 = 2亿！ </span></p> 预缴和申报：先交“定金”，最后“算总账” <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">- </span><b style="font-size:22px;">预缴时间</b><span style="font-size:22px;">：房企收到预收款（像业主交的首付、定金这些）后，下个月15号前（申报期）就得去税务局预缴。注意哈，不用跑到项目所在地，在公司注册地的税务局就行——毕竟房子就在公司附近盖着呢嘛！ </span></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">预缴公式：预缴增值税 = 收到的含税预收款÷（1 + 9%）×3%。</span></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">给您举个例子：房企2023年10月收了1.09亿预收款（含税），预缴增值税就是1.09亿÷1.09×3% = 300万——这就相当于先给税务局交了300万“定金”。</span></p> <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">- </span><b style="font-size:22px;">申报纳税</b><span style="font-size:22px;">：等房子交到业主手里（或者合同约定的交房时间到了），这时候才是“算总账”的时候呢！得按照实际卖的钱来算销项税，之前预缴的钱是可以全额抵扣的。 </span></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">申报公式：销项税 =（总房款 - 当期扣的土地款）÷（1 + 9%）×9%。</span></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">接着上面的例子：要是这项目最后全卖完了，总房款54.5亿（含税），总共扣了10亿土地款，那销项税就是（54.5亿 - 10亿）÷1.09×9%≈3.67亿。假设之前分几次预缴了1500万，那最后只需要补3.67亿 - 0.15亿 = 3.52亿就行啦！</span></p> 简易计税：全价算税，简单省事但“不能随意改” 适用范围 <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">老项目的房企可以选择简易计税——这方法最大的好处就是“简单粗暴”，不用费心思去算进项抵扣，特别适合那些怕麻烦的企业。不过可得注意咯：一旦选了，36个月内不能更改，这就好比点了个套餐，选了就不能换，避免来回折腾。 </span></p> 预缴和申报：全价算，步骤更简洁 <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">- </span><b style="font-size:22px;">预缴计算</b><span style="font-size:22px;">：和一般计税一样按3%预缴，但分母是（1 + 5%）（因为简易计税的征收率是5%）。公式：预缴增值税 = 含税预收款÷（1 + 5%）×3%。 </span></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">例子：房企卖老项目，2023年10月收了1.05亿预收款（含税），预缴增值税就是1.05亿÷1.05×3% = 300万。</span></p> <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">- </span><b style="font-size:22px;">申报纳税</b><span style="font-size:22px;">：交房时算总账，但销售额是“全价”（不能扣土地款），应纳税额 = 含税总房款÷（1 + 5%）×5% - 已预缴的钱。 </span></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><span style="font-size:22px;">再举个例子：老项目总共卖了10.5亿（含税），之前预缴了300万，那应纳税额就是10.5亿÷1.05×5% - 300万 = 5000万 - 300万 = 4700万。</span></p> 一般计税 VS 简易计税：一张表看清区别 总结：抓住三个关键点，算税不迷糊！ <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><b style="font-size:22px;">房企卖自己开发的房子，增值税咋算？记住这三点： </b></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><b style="font-size:22px;">1. 看项目新旧：2016年4月30日前开工的是老项目（可选简易计税），之后的是新项目（必须一般计税）； </b></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><b style="font-size:22px;">2. 选计税方法：一般计税能扣土地款但相对复杂，简易计税简单但不能扣土地款； </b></p><p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><b style="font-size:22px;">3. 预缴和申报：收钱时先预缴“定金”，交房时再“算总账”，预缴的钱能抵税。 </b></p> <p class="ql-block ql-indent-1" style="text-align:justify;"><b style="font-size:22px;">掌握了这些，房企算税就能心里有底，既不会稀里糊涂多交钱，也不会想着偷偷少交税——合法合规，才是长久经营之道嘛！</b></p>