协调龙泉街办与艺锦湾业委会的备案纠纷

小区治理研究

一、备案纠纷背景

（一）龙泉街办指导艺锦湾业委会过期换届

位于成都市龙泉驿区龙泉街道合龙社区的艺锦湾小区，约2600业主，第一届业委会任期届满后没有换届选举第二届业委会，自动解散。2024年6-8月，艺锦湾小区热心业主们联名向龙泉街道办申请成立了艺锦湾小区业委会换届小组，由龙泉街道办及合龙社区指导换届小组开展换届工作。龙泉街道办指定合龙社区代替自己对换届小组发布的全部公示公告等资料加盖印章。

艺锦湾业委会换届小组的业主代表们，在开展换届筹备过程中，遇到了一些拿捏不准的专业问题，经过多方打探联系到了资深专业咨询机构，经过双方商谈签约，聘请了专业机构的专业老师全程指导艺锦湾小区业委会换届小组完成了业委会换届筹备工作。于2024年10月25日发布了《关于召开艺锦湾业主大会会议及表决规则的公告》（第12号），确定2024年11月10日至12月10日书面征求业主表决意见。《公告》正文三<表决规则>（二）4“业主在电话里直接表决或选举有电话录音作证”。

根据换届小组发布的《表决规则》，业主在本次业主大会会议上可以纸质书面投票、可以用短信或微信表决、可以在电话里直接表决。

（二）龙泉街办指定合龙社区盖章公告艺锦湾第二届业委会成立

2024年12月17日，合龙社区代表龙泉街办盖章发布了《关于艺锦湾业委会换届业主大会会议表决结果的公告》（见图片）、同时还在艺锦湾北门幕墙上公示了《艺锦湾业主参与投票情况明细表》（见照片）。

在《关于艺锦湾业委会换届业主大会会议表决结果的公告》及《艺锦湾业主参与投票情况明细表》期间，一共有29位业主对业主大会会议投票提出异议。经龙泉街道办组织换届小组核查，仅有4位业主的异议有些道理，其余的都是毫无道理的无效异议。

2024年12月31日，合龙社区代表龙泉街办盖章发布了《关于艺锦湾第二届业主委员会成立的公告》（第15号）（见图片）。

（三）艺锦湾200多“业主”签名投诉投票造假

正当艺锦湾第二届业委会向龙泉街办申请备案期间，艺锦湾小区里有人组织签名，很快这些签名送到了龙泉街道办，龙泉街道办十分“重视”，立即向艺锦湾第二届业委会发函，要求提供此次业主大会会议电话表决的全部录音，供其核查。

业主大会会议资料是业主大会的档案，艺锦湾第二届业委会只负责保管，未获得业主授权无权提交给龙泉街道办，否则，可能涉嫌违反《公民信息保护法》。因此，艺锦湾第二届业委会不敢执行龙泉街道办的这个要求，并给龙泉街道办回了函。

二、备案纠纷升级

（四）龙泉街办拿不到艺锦湾业主在本次业主大会会议上的表决资料，便作出了不给艺锦湾第二届业委会备案的决定（本篇忽略决定书）。

（五）艺锦湾第二届业委会向龙泉驿区人民政府申请行政复议龙泉街道办，龙泉驿区人民政府作出复议决定，大意是撤销龙泉街办作出的不予备案决定，责令龙泉街办在法定期限内对艺锦湾第二届业委会备案申请重新作出处理。

（六）龙泉街道办收到龙泉驿区人民政府的行政决定书，再次给艺锦湾第二届业委会发函，要求限期提交此次业主大会会议全部表决资料供其调查核实，艺锦湾第二届业委会以龙泉街办此项要求没有法律依据为由回函婉拒。

三、纠缠不休的备案纠纷

（七）龙泉街办组织人员打电话给艺锦湾“业主”调查核实投票情况，预计2025年6月11日调查核实完毕。

问题来了，这种调查核实的结果怎么使用呢？

假如龙泉街道办依据电话调查核实的结果，而不是依据业主大会会议表决结果，再次作出不给艺锦湾第二届业委会备案的行政决定。

对于这样的决定，艺锦湾第二届业委会很可能再次申请行政复议或者直接提起行政诉讼，在法庭上出具业主在本次业主大会会议上的真实表决意见，对抗龙泉街办依据电话调查核实的数据作出的行政决定，龙泉街道办败诉的风险会增大几倍，由此导致更加恶劣的社会影响。现在已经有业主吐槽龙泉街道办变着法子拖延时间不给依法成立的业委会备案，是在为艺锦湾在管物业公司延长不定期服务时间。

四、探讨依法和解之道

通观备案纠纷的源起和升级，有二处关键问题应当厘清：

第一处，艺锦湾第二届业主委员会质疑龙泉街道办：

200多个艺锦湾“业主”联名质疑投票造假，签名者有多少是真业主？有多少是假业主？又有多少真业主的签名是本人签的？还有多少真业主签名是被人代签的？有多少业主参与了本次业主大会会议表决？又有多少并未参与本次业主大会会议表决？更重要的是投诉者有无证据？龙泉街道办仅凭200多个签名、没有确凿证据就一概“疑罪从有”、立案查处？

行政复议期间，艺锦湾第二届业委会对200多签名进行了核实，其中业主数大约一半，业主数中参与了业主大会会议表决的大约一半，其余并不具备投诉主体资格。可见，这样的联名，只是为了“造势”，给有关方面一个查处的理由而已。

第二处，龙泉街道办安排人打电话对艺锦湾业主参与本次业主大会会议进行调查核实，调查核实结果的真实性、可靠性、合法性怎么认定？

2024年11月10日至12月10日业主大会会议期间的表决内容，半年之后业主怎么记得准确呢？如何确定调查结果？

业主不愿意配合、故意乱回答问题；半年前的表决意见为同意、现在为不同意；半年前为不同意、现在为同意；如何确定调查结果？

同一物业多个业主的，半年前是A业主参与的表决，现在是B业主接听电话被调查，回答肯定是没有参与或不知情，如何确定调查结果？

业主大会会议程序具有合法性，业主大会会议上业主的表决意见具有合法性，现在进行的调查核实结果却不具有合法性，那么如何确定调查结果？

（下图为电话录音电子档截图：每个录音均为业主电话接听，自动生成无法篡改。）

既然调查核实的结果难以采信，更应理性对待，寻求依法和解之道。

原国务院法治办早己明确，业委会备案系告知性备案，不属于行政审查备案，为何收到一些真假难辨的联名投诉，就要对业委会备案行使审查权呢？

从来都是谁主张谁举证，司法机关都不能在没有证据的情况下，仅凭一些人联名质疑就立案搜集证据，然后再给当事人定罪量刑。龙泉街道办当然也不能行政命令主管的艺锦湾业委会违法泄露小区业主的公民信息，给自己制造违法“证据”，然后再被行政处罚，刚被选成业委会委员，就被行政处罚而丧失委员资格。

艺锦湾业主大会会议录音，都有通话双方的电话号码、通话时间，根本造不起假录音，并不是有的人想象的自导自演的外用录音设备收录的通话。我早就知道艺锦湾第二届业委会不是因为录音有假不提供给龙泉街道办，纯粹顾虑泄露公民信息遭受行政处罚而违法提供。之所以敢于对抗，就是经得住查，才根本不怕查。可以说业委会保管的业主大会表决资料上得法庭，经得住法庭的审判。倒是街道办的行政行为不一定经得住审判，最好不要上法庭。

城乡小区治理已过了人治时代，正在步入法治时代，指导者和被指导者都必须依法合规运行，才能在法律法规赋权之内和谐相处。

作为小区治理专业人士，我早就大力倡导业主大会会议表决必须征求业主的真实意见，决不允许故意造假，凡是我承接的业主大会会务小区，都是将不得故意造假的意思，写进合同违约条款加以惩罚性禁止的。我还主张小区任何业主有权查阅业主大会会议全部表决资料，而不是仅能查阅业主本人的表决资料。不过业主的这一知情权，迄今为止只能在法庭得以实现，法庭之外，还需要大力探索创新小区治理之道，才能普遍实现。龙泉街办指导艺锦湾业主大会会议主办者，公布业主在业主大会会议的表决明细，就是很有进步意义的一大创新，应当肯定和表场这种创新，希望在龙泉街道辖区的每个小区加以推广。

虽然街道办是业主组织的法定主管部门，对业主组织具有指导、监督权，但是监督权的行权范围在全国被限定在《物业管理条例》第十九条之内，在四川省被限定在《四川省物业管理条例》第三十八条和第三十九条之内。并不是监督者想查业主组织或成员什么就可以查什么的那种无限监督权。

建议龙泉街办以指导者身份召集艺锦湾第二届业委会委员开个座谈会，当场在业委会的电脑上审阅一遍电话表决录音，翻看一遍纸质表决票。按规定办理备案，秉公履行法定职责，不偏袒艺锦湾小区任何一方。不服的利害关系人可以向法院起诉，最终由法院判决。

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