锦江区蓝谷地B区物管公司如何狸猫换太子“夺盘”和搞垮业委会“保盘”的？

小区治理研究

2019年8月12日，成都市锦江区成龙路街道蓝谷地B区第二届业主委员会5名在家的委员到社区汇报小区物管公众号“暴料”业委会问题和物管法人代表在业主群发表不划拔公共收益到业委会管理的对公帐户等情况。几名业主闻讯而至，想一探究竟。被请至会议桌落座，听大家谈真相。

一、业主大会聘请的中能物业公司狸猫换太子变成了中能佳物业公司

2018年1月中能和中能佳二个物管公司盖章发函给业委会（附后）称二者是“父子”关系，儿子代替老子履行合同。要求改签合同。同时向刚换届的第二届业委会呈送物管找的一千多个业主（超过半数）填写的物管调查表。表里的物管公司名称已经换成了中能佳公司，物管公司的人说已“双过半”同意中能佳公司了。于是第二届业委会分别与中能物业公司签订终止合同、又与中能佳物业公司签订物管合同期剩下时间内由中能佳物业公司履行的物管合同。之后经律师查验，中能公司和中能佳公司并不是“父子”关系，而是毫无关系的独立法人。

编者点评：

第一，依据《物权法》（《民法典》）更换物业公司需经业主大会表决同意，物管公司收集《调查表》与业主大会会议《表决票》有着根本区别，完全无法替代。

第二，依据《合同法》（《民法典》合同编）用欺骗手段签订的合同无效。因此，业委会与中能佳公司所签合同应当是不受法律保护的无效合同。

司法救济门槛太高——

现行的审判制度却是业主若要撤销这个一看便知的无效合同，需要业主人数超过小区总人数或总专有面积的半数联名起诉或授权代表起诉才有效（才审判）。单个业主或少数业主起诉，则不达标。

行政救济没有门槛——

因为物业公司发函给业委会内容纯属虚构，物业公司收集的意见表不是业委会召开业主大会的表决票，不能代替业主大会决议。

第二届业委会跟中能物业公司和中能佳物业公司所签解聘和聘请合同，违反当时的《物权法》现在的《民法典》以及国家、省、市物管条例应当业主共同决定的规定。

《物业管理条例》第十九条、《四川省物管条例》第三十九条、《成都市物管条例》第三十一条一致规定，业主委员会的决定违反法律法规，业主大会的决定违反法律法规，街道办事处或者是区县住建局。应当责令限期改正或者是撤销违法、违规决定，并向全体业主公告。

行政救济办法——

锦江区成龙路街道办事处是业主委员会的主管部门，早就知道了蓝谷地B区签订的更换物业公司物业服务合同的违法违规问题，但多年不履行监督职责，没有向小区业主发公告撤销这个违法违规签订的合同。违反了《四川省物业管理条例》第104条的处罚规定，蓝谷地B区的业主可以要求成龙路街道办履行查处职责，也可以向区或市监察部门直接举报业委会主管部门的主办、主管人员玩忽职守，请求查处。

但莫要指望投诉举报一个部门就能迅速处理，很可能要多措并举，才有收效。另外，必须持之以恒，坚持到底。

二、决心拔乱反正的业委会骨干成员们被污蔑

（一）物管公司先在业主微信群发布《财务记录表》误导业主，达到目的后又发澄清声明。主管部门视而不见。

（参见下图《财务记录表》和《澄清声明》。）

（二）物管公司用天域服务中心公众号改名“蓝莲花花”发布第一帖——“业委会十宗罪”。

（三）物管公司用天域服务中心公众号改名“蓝莲花花”发布第二帖——物管公司与业委会个人签订每年20万元顾问费。

被诬当事人当面给大家讲"不知道20万元顾问费的事。字也不是我本人签的。物管要有证据，就去司法机关报案啊！"

被诬当事人还讲明白了车位的性质——地下车位是开发商卖的，不存在侵占公共收益。被诬当事人拍录有去交费厅交费物管不收的视频。

积极倒查中能物业公司变成中能佳物业公司的业委会成员们，被几帖造假的公众号网文误导的业主们，纷纷指责业委会成员，业委会成员不能忍受业主在微信群里的质疑或谩骂而辞职。

几名决心积极拔乱反正的业委会骨干成员宣布辞职后，物业公司发布《澄清声明》。先污蔑后澄清，有预谋有计划的运行。

之后补选的委员一盘散沙，形不成合力，直到任期届满一事无成。换届小组也被支持物业公司的以老卖老的业主搅垮了。

五年没有业委会，如此保盘，零成本。

『此篇系2019年的未完待续稿。蓝谷地B区也叫天域小区,至今还是那个造假搞垮业委会的中能佳公司，延用未经业主大会表决、只有业委会签字盖章的过期几年的《物业服务合同》服务。』