房地产投资的主要税收优惠

兰铃铛

房地产投资不仅能带来稳定的现金流和资产增值，还提供多种税收优惠，帮助投资者降低税负、积累财富。主要税收优惠包括：

1. 税收扣除（Deductions）
投资者可以在报税时扣除与房产相关的多项费用，包括：

• 抵押贷款利息：包括用于购买、再融资或装修投资房产的贷款利息。
• 物业税：每年支付的房产税。
• 运营费用：如广告、维护、保险和公用事业费用。
• 维修费用：用于保持房产良好状态的日常维修，如修补漏水、粉刷等。
• 家庭办公室费用：如果在家中专门区域管理房产，可扣除相应的办公费用。

这些扣除项有助于降低应税收入，从而减少税负。

2. 折旧（Depreciation）
尽管房产可能升值，但税法允许投资者根据房产的“使用寿命”进行折旧，作为非现金费用抵扣：

• 住宅物业：可在27.5年内折旧。
• 商业物业：可在39年内折旧。

例如，购买一套价值20万美元的住宅物业，可以每年抵扣约6,181美元的折旧费用。

3. 1031交换（1031 Exchange）
根据美国《国内税收法典》第1031条，投资者在出售物业后，将收益再投资于类似物业，可延期缴纳资本利得税：

• 类似物业：新购物业必须与出售物业性质相似。
• 时间限制：出售后45天内确定替代物业，180天内完成交易。
• 合格中介：交易需通过合格的第三方中介完成。

此策略允许投资者将全部收益再投资于更高价值的物业，实现资产升级。

4. 被动收入与通过扣除（Passive Income & Pass-Through Deductions）
根据《减税与就业法案》，符合条件的房地产投资者可将租金收入视为合格商业收入（QBI），享受最多20%的通过扣除，直接减少应税收入。

5. 机会区投资（Opportunity Zones）
投资于政府指定的低收入社区（机会区）可享受以下税收优惠：

• 资本利得税延期：将资本收益投资于合格机会基金（QOF），可延期缴税至2026年底或出售投资时。
• 资本利得税减免：持有QOF投资5年可减免10%的税，持有7年可减免15%。
• 投资增值免税：持有QOF投资10年以上，其增值部分可免缴资本利得税。

6. 自雇税与FICA税（Self-Employment/FICA Tax）
租金收入通常不需缴纳社会保障和医疗保险税（FICA税），这对投资者而言是一个重要的税收优势。

通过充分利用上述税收优惠，房地产投资者不仅可以增加现金流，还能有效降低税负，实现长期财富增长。

以上是对 FortuneBuilders 网站文章《房地产投资的最佳税收优惠》的中文总结，如需详细了解，请访问原文链接：https://www.fortunebuilders.com/p/tax-benefits-of-real-estate-investing/