物业公司与单个业主签约的人数和面积双过半，物业服务合同是否有法律效力？

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在无业委会的情况下，物业公司自行与全体业主签订单个物业服务合同并且签约人数和面积达到双过半，该物业服务合同有法律效力吗？

在无业主委员会（业委会）的情况下，物业公司自行与全体业主签订单个物业服务合同，且签约人数和专有面积达到“双过半”（即参与表决的业主人数和专有部分面积均超过半数），该合同的效力需结合法律规定和具体程序来判断。以下是关键分析：

1. 合同签订主体的合法性

业委会缺位时的签约主体

根据《民法典》第九百三十九条，物业服务合同通常由建设单位（前期物业）或业委会与物业公司签订。若无业委会，法律并未明确规定物业公司可直接与全体业主逐个签约。

居委会的代行职责

若小区因客观原因无法成立业委会，居委会可在街道办指导下代行业委会职责，并组织业主大会选聘物业公司。

但本案中物业公司直接与业主签约，未通过居委会或业主大会程序，可能缺乏法律明确授权。

2. “双过半”业主同意的法律效力

业主共同决定的要求

《民法典》第二百七十八条规定，选聘物业需经“双过半”业主同意（参与表决的专有部分面积及人数均过半）。若物业公司确实获得了符合法律规定的业主同意，理论上可视为业主共同意志的体现。

程序合法性存疑

但“双过半”通常需通过业主大会表决实现，而非物业公司逐一与业主签约。若未召开业主大会或未由居委会等组织投票，程序上可能不符合《业主大会和业主委员会指导规则》的要求。

3. 司法实践中的认定

有效的情形

若物业公司能证明签约过程透明、业主意思表示真实，且实际履行了服务，法院可能基于公平原则认可合同效力（类似居委会代签的案例）。

无效的风险

若业主主张程序违法（如未召开业主大会），或签约存在胁迫、欺诈，合同可能被撤销。例如，兴隆法院曾判决未经合法表决的业委会签约无效。

4. 关键注意事项

业主大会的不可替代性

即使业主逐个签字，仍需符合“共同决定”的形式（如集体表决或书面征求意见）否则可能被认定为程序瑕疵。

实际履行的作用

若物业已提供服务且业主实际接受，法院可能倾向于保护交易安全，要求业主支付费用。

结论 ：

该合同的效力存在一定法律风险，核心在于签约程序是否符合《民法典》和《物业管理条例》对“业主共同决定”的要求。若物业公司通过合法途径（如居委会组织或业主大会）汇总“双过半”意见，合同有效；若仅为自行收集签名，可能因程序瑕疵被挑战。街道社区对物业公司和业委会有监督指导责任，建议通过街道办补正程序以降低争议。