业主如何举报撤销业主组织作出的违法（侵权）决定？

小区治理研究

关于交大吾家第四届业主委员会违法召开的2024年交大吾家业主大会会议的违法问题再次举报 成都市金牛区营门口街道办事处：金牛区交大吾家第四届业主委员会于2024年6月26日至2024年7月28日召开的续聘现物业服务企业业主大会会议，存在十分明显的召开业主大会会议程序违法、确定的业主大会会议表决议案违法问题，2024年业主向贵办书面实名举报过，贵办没有依法彻底处理。因各种原因搁置到今年五月，交大吾家第四届业主委员会中的一部分委员，拒绝执行银桂社区召开的金牛区社工部代表、贵办代表、社区代表、业委会代表、业主代表参加的会议达成的“去年开展的交大吾家聘请物业公司工作清零、今年从新开始交大吾家依法聘请物业公司”的共识，这些人认为去年召开的续聘现物业公司业主大会会议结果并未被正式否定，坚持执行违法召开的业主大会会议结果。为了依法开展交大吾家业主大会聘请物业公司工作，现将交大吾家第四届业主委员会违法召开的2024年交大吾家业主大会会议的违法问题再次向贵办举报，并要求依法彻底处理。 一、金牛区交大吾家第四届业主委员会违法决定举报第一、金牛区交大吾家第四届业主委员会作出的召开2024年交大吾家业主大会会议程序决定违法《管理规约》和《业主大会议事规则》是《民法典》第二百七十八条规定的内容，属于该法条的组成部分。（一）2024年交大吾家业主大会会议违反《交大吾家业主大会议事规则》第七条（业主大会议事内容）᠁（二）决定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业或者其他管理人；᠁ 业主大会会议只能表决选聘物业服务企业方案和解聘物业服务企业。“是否续聘现物业服务企业”不属于业主大会会议表决内容。（二）2024年交大吾家业主大会会议违反《交大吾家业主大会议事规则》第十六条（业主大会定期会议）业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为每年第四季度，由业主委员会负责召集。᠁ 2024年交大吾家业主大会会议未在第四季度召开，不属于交大吾家定期业主大会会议。（三）2024年交大吾家业主大会会议违反《交大吾家业主大会议事规则》第十七条（业主大会临时会议）有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议；（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；（三）业主委员会成员缺额人数超过成员总数 50%的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任；（四）业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触的；属本条第一款第一项情形的，应符合下列条件：1、有明确发起人；2、提议事项明确，属于业主大会议事范围；3、提议人有不动产权属证书复印件。᠁此次业主大会会议于2024年6月召开，属于交大吾家临时业主大会会议。交大吾家临时业主大会会议必须符合本条第一款第一项情形“专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议”，且有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；提议人有不动产权属证书复印件。但是，召开此次业主大会会议没有业主提议，系交大吾家第四届业主委员会违反《交大吾家业主大会议事规则》业主共同约定召开的会议，召开程序明显违法。全国人民都知道召开业主大会会议程序违法，业主大会会议表决结果当然无效。 第二、金牛区交大吾家第四届业主委员会作出的2024年交大吾家业主大会会议表决议案决定违法（一）2024年交大吾家业主大会会议违反《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。᠁2024年交大吾家业主大会会议违反该条第（四）款“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”议案才能提请业主共同决定（业主大会会议表决议案）。“是否续聘现物业服务企业”违反了《民法典》规定的业主共同决定事项（业主大会议题）。（二）2024年交大吾家业主大会会议违反《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同确定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或更换业主委员会委员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和运用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。2024年交大吾家业主大会会议违反该条第（四）款“选聘和解聘物业服务企业”议案才能提请业主共同决定（业主大会会议表决议案）。“是否续聘现物业服务企业”违反了《物业管理条例》规定的业主共同决定事项。（三）2024年交大吾家业主大会会议违反《四川省物业管理条例》第十九条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；（十）物业服务区域划分与调整；（十一）实施自行管理；（十二）物业费调整；（十三）设立业主代表大会以及确定其职责；（十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 提交业主共同决定的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。2024年交大吾家业主大会会议违反该条第（四）款“选聘和解聘物业服务企业”议案才能提请业主共同决定（业主大会会议表决议案）。“是否续聘现物业服务企业”违反了《四川省物业管理条例》规定的业主共同决定事项。特别是违反了“提交业主共同决定的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。”的强制性规定。（四）2024年交大吾家业主大会会议违反《成都市物业管理条例》第七十四条（2007年版于2024年10月1日失效）:业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。因为《交大吾家物业服务合同》于2015年12月31日到期，一直处于不定期物业服务状态，所以交大吾家物业服务合同到期后表决“是否续聘现物业服务企业”，明显违反了“业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决。”的规定。（五）2024年交大吾家业主大会会议违反《成都市物业管理条例》第三十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。筹备组、业主委员会或者物业管理委员会应当按照法律、法规、规章规定和管理规约、业主大会议事规则约定召开业主大会会议。专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议，或者出现业主大会议事规则约定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。 二、成都市金牛区营门口街道办事处受理举报和查处交大吾家第四届业主委员会违法决定的职责和依据（一）《物业管理条例》第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（二）《四川省物业管理条例》第七条　街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：（四）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。（三）《四川省物业管理条例》第三十八条　业主委员会及其成员不得有下列行为：（九）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。有前款行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。（四）《四川省物业管理条例》第三十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门自收到投诉或者发现之日起三十日内，应当依法作出处理决定，并通告全体业主。（五）《四川省物业管理条例》第一百零四条　县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者其他有关部门及其工作人员有下列情形之一的，由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人合法权益造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）未按照规定履行监督管理职责的；（四）发现违法行为或者接到举报后不及时查处的；（六）《成都市物业管理条例》第三十一条（第三款）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，该决定事项涉及的区（市）县相关主管部门或者镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。特此再次依法举报，请贵办及时依法彻底查处！附件（一）违法决定证据2份附件（二）举报人身份证明材料二份 举报人（签名、手印）： 2025年5月27日