<p class="ql-block">物业履约不到位和侵占业主公共收益线索举例及法律依据</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">一、物业履约不到位</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（一）公共设施维护不力</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 消防设施瘫痪：某小区20层住宅楼的消防栓内水带缺失、灭火器过期，顶层消防水箱长期无水。2023年该小区发生小型火情，因消防设施无法使用导致火势蔓延，业主损失严重。根据《消防法》第十六条，物业服务企业对管理区域内的消防设施有维护管理责任，物业未履行该义务涉嫌违法。</p><p class="ql-block">2. 电梯频繁故障：某老旧小区6部电梯中有4部存在运行异响、关人困人问题，物业以“维修成本高”为由拖延，近半年仅进行表面检修。根据《特种设备安全法》，电梯使用单位（通常为物业）需保证设备安全运行，物业行为已违反该规定。</p><p class="ql-block">3. 排水系统失效：暴雨季某小区地下车库因排水泵故障被淹，数十辆业主车辆受损。经查，物业近三年未对排水系统进行检修，违反《物业管理条例》第三十五条中对共用设施设备维护的规定。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（二）环境卫生管理差</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 垃圾长期堆积：某开放式小区因物业减少保洁人员，垃圾清运频次从每日2次降至每周3次，导致垃圾站周边污水横流、蚊虫滋生，居民投诉后仍未改善，违反《城市市容和环境卫生管理条例》。</p><p class="ql-block">2. 公共区域脏乱：某小区楼道内堆满旧家具、废弃电动车，消防通道被纸箱堵塞，物业未进行清理。依据《住宅物业服务标准》，物业应定期清理公共区域杂物，保障通行安全。</p><p class="ql-block">3. 绿化荒废：某新建小区因物业未安排专业养护人员，绿化草坪大面积枯死，树木病虫害严重，违反物业服务合同中关于绿化养护的约定。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（三）安全管理疏漏</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 监控系统形同虚设：某高档小区监控设备80%损坏，2024年发生多起入室盗窃案件，警方调取监控时发现关键区域录像缺失。根据《安全防范工程技术标准》，物业未保障监控系统正常运行，存在重大失职。</p><p class="ql-block">2. 门禁系统失效：某小区门禁卡可随意复制，外来人员自由进出，保安亭长期无人值守。物业未落实《物业管理条例》中“维护物业管理区域内的基本秩序”的规定，威胁业主安全。</p><p class="ql-block">3. 消防通道占用：某小区消防通道长期被私家车、快递柜占用，物业未采取有效管理措施。依据《消防法》，占用消防通道属违法行为，物业负有直接管理责任。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（四）物业服务响应迟缓</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 报修超期未处理：业主家中水管爆裂导致楼下漏水，物业承诺2小时内上门维修，实际拖延12小时，造成业主及邻居财产损失，违反物业服务合同约定。</p><p class="ql-block">2. 投诉无反馈：业主多次反映小区内流浪狗伤人隐患，物业未采取驱赶、收容措施，导致儿童被咬伤。物业未履行《物业管理条例》中“及时处理业主投诉”的义务。</p><p class="ql-block">3. 建议被无视：业主委员会提议在小区内增设电动车充电桩以解决飞线充电问题，物业以“费用过高”为由拒绝，半年未推进相关工作，违背业主共同利益。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">二、侵占业主公共收益</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（一）公共区域经营收入未公示</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 电梯广告暗箱操作：某小区10部电梯内投放教育、房产等广告，但物业近三年未公示广告合同及收益明细。根据《民法典》第二百八十二条，物业未公开收支情况，涉嫌侵占业主共有收益。</p><p class="ql-block">2. 场地租赁未公开：物业将小区广场租给商家举办展销会、将楼顶租给通信公司安装基站，均未告知业主收益去向，违反《物业管理条例》第五十四条规定。</p><p class="ql-block">3. 停车费收支不明：某小区地面停车位年收入超50万元，但物业仅公布“维护成本”支出，未说明剩余收益用途，不符合公共收益公示要求。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（二）擅自利用公共部位经营</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 公共用房私租牟利：物业未经业主同意，将小区配套的老年活动中心出租给培训机构，年租金8万元归物业所有，违反《物业管理条例》第六十三条。</p><p class="ql-block">2. 绿地改建收费停车场：某小区物业擅自将公共绿地硬化成停车场，向业主收取停车费，未将收益纳入业主共有，属典型的侵权行为。</p><p class="ql-block">3. 楼道空间违规出租：物业在楼道内安装自动售货机、快递柜，未与业主协商，收益未公示，侵犯业主对共有部分的收益权。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（三）公共收益账目混乱</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 虚假列支维修费用：物业在账目上虚报电梯维修费20万元，实际仅支出5万元，其余款项用于补贴物业办公开支，违反《物业服务收费管理办法》。</p><p class="ql-block">2. 收入漏记：物业将小区公共区域的充电桩电费收入、广告位租赁收入未列入账目，导致业主公共收益被侵占。</p><p class="ql-block">3. 账目造假：物业提供的公共收益报表中，支出项目与实际情况不符，如将物业员工聚餐费用计入“公共设施维护费”，严重损害业主权益。</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">（四）违规挪用公共收益</p><p class="ql-block"> </p><p class="ql-block">1. 补贴物业亏损：某物业公司因管理不善出现经营亏损，擅自将公共区域广告收益30万元用于填补公司财务缺口，违反《民法典》关于公共收益用途的规定。</p><p class="ql-block">2. 支付员工福利：物业将停车费收入用于发放员工年终奖金，未按规定用于小区公共事务，构成对业主权益的侵害。</p><p class="ql-block">3. 违规投资：物业未经业主同意，将公共收益中的50万元投入理财产品，导致本金亏损，严重违反公共收益使用规范。</p><p class="ql-block">（内容仅供参考）</p>