"新方案”为何迟迟不能实施

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一、《新方案》与我院有直接关系的部分

　　（一）原文

五、破解住房领域重难点问题

(十 四)关于已配售安置类住房上市问题。

对已配售“现有住房”、集资房、安居房、经济适用住房、统建安置住房等安置类住房,综合考虑建筑形式、建设区位、建筑面积等因素,按照国家和军队有关规定,依法厘清住房权属关系、明确上市资格和收益分配办法,统筹平衡国家、军队和个人权益。对符合上市条件的,区分情况提出上市交易办法。一是已配售离休干部的售房区“现有住房”和干休所住房,参照执行属地上市交易办法,适当平衡上市收益。二是已配售退休和其他人员的安置类住房上市交易时接照规定补交土地收益等价款后,剩余收益归个人所有。此外,对军队外售经济适用住房和统购普通商品住房,按照 “ 先清理认定、后核准处理”的原则,区分不同情形处置。

（二）解读

1， 建筑形式、建设区位、建筑面积

建筑形式：别墅、双拼、联排，还是象我院这种多层建筑（前几种不允许上市）；

建设区位：就北京而言是五环内还是五环外（五环内不能上市）；

建筑面积：是指是否超面积。新规定师职160平米。我们院均不超标。超标70平米或70平米以上的超标部分上市收益与房主无关或改变房产性质为周转房产（收回产权只租不售）；

2，”按照国家和军队有关规定,依法厘清住房权属关系、明确上市资格和收益分配办法,统筹平衡国家、军队和个人权益。"

这是新方案确定己售房产能否上市，怎样上市的基本原则

收益分配办法是根据《新方案》的上市原则要制定一个不同地区房产上市后收益个人应得的比例，以平衡在边疆地区和首都等大城市售房后房主的收益差。为便于理解，按比例收走部分本人称之为"平衡费”。

3， 具体办法

“ 一是已配售离休干部的售房区“现有住房”和干休所住房,参照执行属地上市交易办法,适当平衡上市收益。”

就是根据当地上市交易办法离休干部少收"平衡费"

"二是已配售退休和其他人员的安置类住房上市交易时接照规定补交土地收益等（这里隐藏了"平衡费"）价款后,剩余收益归个人所有。”

退休等其他人员在收益分配上不能照顾，即"平衡费"不能少收！

（解读根据是方案的其他条款和老黄转的空军后勤保障大队机关服务中心徐主任丶经适房管理办公室吴主任《关于驻京部队 2023 年发布的新住房政策宣讲及对“军队经济适用房”遗留问题的相关说明》录音记录稿）

　　（三）结论

1，就北京而言，军队退休干部购买的五环外，不是别墅，联排等限售住房，同时不超标准的都可上市，特别是象53号院这种己经拿到产权证书的多层建筑是新方案允许上市的。

2，上市必须交一定的"平衡费”，各个城市的交纳比例（收益分配办法）由领导机关制定，"以统筹平衡国家、军队和个人权益”，据说这个办法早以拟定完毕，但未见传达。

3，53号院及军队出售的类似房产是非军产房（军产房是不能上市的）

　　二，除军队“平衡费”外，地方经济适用房上市还要交纳的费用

因为我院房产证上扣有"经济适用房价格"的印章，应按经济适用房上市交易。经济适用上市交易必须交纳土地出让金，北京市具体分为三种：

前三项跟我们无关

　　特别注意：

1，2008年4月12日前后购买房产交纳土地出让金的重大区别

2，自家房本用印的时间

现在还搞不清我们属于哪一类经济适用房，我想制定军队房改文件的人未必知道经济适用房大相径庭的缴费规定。

三、新方案文件下达己两年多了，为啥还没有任何动静？

就我们53号院类似的北京5环外，面积不超标，建筑类型不是别墅、联排限售房产至今不能上市的可能原因：

1，《新方案》的配套文件一一上市收益分配办法（各城市平衡费的分配比例）还存在问题。主要是非产权人（军队）处置产权人（军休干部）的财产增值是否合法。（己出售房产的军队房产己过户完毕，办理个人房产证；虽然土地证还在军队中，那是军队没执行国家和军队有关己转让房产所涉土地同时转让的相关文件所致）；国家和地方无相应平衡一线城市和边疆城市房产上市收益的平衡政策；军休干部购房时，一线城市比边疆城市购房多花了数倍（我院房价3297.13元/平米，石家庄参谋学院1600元/平米；重庆三医大1200/平米，边疆也就花几百元钱一平米）等。据说新方案上市分配办法的配套文件以成文，但现在也不传答可能与上面问题相关；

2，有人提出我们房产不是经济适用房的问题，新方案现在无法解释。经适房的基本特征是土地划拨，未花钱，所以上市要补交土地出让金（综合地价款，即购地费、动迀等费），而我们和军队绝大多数单位经适房是按综合成本价购买，综合成本价7项中第一项就是土地费用。如果按经适房上市，军队干部就在土地上花了两次钱。且这也违背了出售合同交全款后具有完全产权的约定，经适房是不完全产权。

本来新方案文件下达后，2023年底各地落实特快，都模底登记，上海好像8干多户，重庆都到家签字，好多人不想签，告诉签了就能上市了…

除了上述原因外，可能现在我们还不是重点，

1，领率机关现在着力清退军转干部住房；

2，在城市核心区离休干部子女住干休所的住房；

3，超面积不足70平米住房，变共有产权住房；

4， 超面积70平米，收回产权，变周转房。

以上住房是现领导机关最难处理的，也可能他们精力主要在那里，顾及不到咱们。

四，我们应该怎样办

1，正确认识53号院房产的性质（私有产--见房本）；

2，正确认识我们房产应享有的权益（所有权）

3，通过各种合法渠通积极向有关方面反映相关单位逾期20多年不交所有权的违法行为

4，坚持要求取消"平衡费"；

5，坚决要求摘掉所谓"经济适用房”的帽子，虽然难度大。但必须要求，这不仅是可能要交纳天价土地出让金，而且可能在未来被禁止上市。何立峰副总理2023年9月30日会议上己明确指示，今后要严禁包括经适房在内的安置类住房上市，据说己有正式文件（被称为第三次房改），还不知怎样实施，包不包括以前的经适房。

6，最次要求，把我们“经济适用房”列入”按经济适用房管理"房产行列，此种经适房按3%交纳土地出让金。农村回迁房列入此类，厢红旗9号院2010年前后继承过户的新房屋产权上扣有”按经济适用房管理"的印章，而我们是扣的是"经济适用房价格"印章。

五，老同志应该怎么办

有老同志认为自己年纪大了，没有精力维护权了，这种看法有所偏颇。年纪越大，维权的时间越紧迫，你不能把你应该解决的留给你的后代！因此应：

1，你应该现在就告诉你的法定继承人，你当时买的是什么房产，军科承诺卖你的是什么房产。这在两个文件中可以体现，售房合同和房产价格方面的说明（文件名我记忆不清了），及相关票具。

两个文件都告诉你一个事实，你想买的，答应卖给你的都是具有完全所有权的房产。

2，最终卖给你的是什么？注意看产权证书，一一产权人，产权性质栏。（个人，私有产）

3，产权还存在（要解决）的问题

a，产权证上盖有"经济适用房价格‘’章，与售房合同中综合成本价（包括土地价）的矛盾。

b，按新文件要交"平衡费"没有法理依据过，也不合理

c，地方上市在在交纳土地出让金是我们个人交还是军交的矛盾（我们己向军方交过土地款）。是否要求军队统一向地方要求摘掉经济适用房的帽子。

d，查看自己房产证的用印时间

e，即便我们是经济适用房，也要求军队相关部门明确我们是按3%，10%还是70%交纳。坚决不能同意按10%以上交纳。

4，交待合法继承人，积极参加维权，并在自己离世后迅速办理继承过户手续。

5，为此，建议事先写好遗嘱，以必免身后麻烦

六，遗属应该怎办

1，在产权人去世后，合法继承人第一时间办理房产继承过户手续，把不动产证拿到自己手里。

2，在办理不动产证办理时应注意土地栏的添法

3，积极参加小区房产的维权