喜来登的甩拍，全国大型商场的快速倒闭，能崩醒我们的高层管理者吗

酒邻居

从喜来登商业的甩拍，看全国的商业地产崩溃

——中国互联网电商的野蛮生长，该不该约束，如何保护实体商业

一、喜来登商业甩拍：商业地产崩溃的缩影

重庆南滨路的“土豪金双子塔”——喜来登大酒店与国际金融大厦，曾是城市地标与商业标杆。然而，这座耗资数十亿元、承载着区域经济期望的综合体，因母公司泰正集团破产清算，于2021年起分批拍卖。东塔喜来登大酒店虽以5.84亿元成交，但西塔国际金融大厦历经十次流拍，最终以1.7188亿元（较初始估值6.37亿元缩水73%）被拆分售出，且部分楼层因长期空置出现渗水等问题。这一事件并非孤例，全国范围内商业地产正经历深度调整：2024年外资净卖出内地商业地产达112亿美元，一线城市写字楼空置率普遍突破20%，重庆等二线城市空置率甚至超过30%，租金较疫情前下跌30%。

商业地产的困境源于多重因素：

1. 供需失衡：过去十年，商业地产投资过度依赖土地财政与房企扩张，导致供应过剩。重庆等地商业项目同质化严重，功能单一的线性商铺与写字楼难以适应消费升级需求。

2. 电商冲击：互联网电商的爆发式增长重塑了消费场景。从生鲜团购到直播带货，消费者行为向线上迁移，传统商业体客流量锐减。重庆部分商圈商铺租金回报率已跌至3%-5%，远低于住宅与基金收益。

3. 运营模式僵化：多数商业项目缺乏统一管理与精准运营，难以应对市场变化。例如，喜来登西塔因楼层分散、配套不足，即便降价也难以吸引租户。

二、电商野蛮生长：实体商业的“致命伤”

电商的崛起本是技术进步的产物，但其无序扩张已对实体商业构成系统性威胁：

1. 市场垄断与低价倾销：头部平台通过“底价协议”“二选一”等手段挤压中小商家生存空间。例如，某头部主播要求品牌方签订“全网最低价”协议，导致线下门店被迫降价或退出市场。直播电商中“先涨价后打折”“货不对板”等乱象频发，进一步扰乱市场秩序。

2. 就业与税收流失：电商的“去中间化”导致传统零售产业链萎缩。2024年，全国至少1.2万家实体店关闭，涉及商超、餐饮、服饰等多个行业，直接影响数千万就业岗位。与此同时，电商平台的税收监管漏洞加剧了地方财政压力。

3. 消费体验异化：过度追求效率与低价，导致商品质量与服务体验下降。例如，某电商平台“仅退款”规则被滥用，助长低质低价竞争，而实体店铺因退换货成本高，在价格战中处于劣势。

三、约束电商与保护实体商业的路径探索

平衡电商发展与实体保护，需从制度设计、产业升级、区域协同三方面发力：

1. 完善监管体系，规范电商竞争

◦ 反垄断与数据治理：加快出台《直播电商监督管理办法》，禁止“底价协议”等垄断行为，加强对平台数据滥用的监管。2025年江西省启动的网络市场监管专项行动已明确整治直播带货乱象，可作为全国范本。

◦ 税收公平与消费者权益保护：推动电商平台与实体店铺税负公平，建立跨平台信用评价体系，严惩虚假宣传与假冒伪劣。

2. 实体商业转型：从‘场所’到‘体验’

◦ 数字化与业态创新：鼓励实体商业通过“线上引流+线下体验”模式转型。例如，重庆巴南某商场引入智能导购系统，结合直播带货提升复购率；盒马鲜生通过“超市+餐饮”模式，将客单价提升至传统商超的3倍。

◦ 政策支持与区域规划：政府可通过税收优惠、租金补贴等方式扶持实体商业。例如，商务部等9部门提出的“供应链金融”与“托盘标准化”政策，可降低实体企业物流成本。重庆巴南区针对春江天镜项目成立工作组，推动商业配套建设，为区域商业生态修复提供参考。

3. 区域协同与产业融合

◦ 跨区域资源整合：成渝双城经济圈通过联合规划产业布局，引导电商与实体商业错位发展。例如，成都聚焦直播电商总部经济，重庆则依托陆海新通道发展跨境电商线下体验中心。

◦ 文化赋能与社区商业：挖掘本地文化特色，打造“商业+文旅”综合体。例如，重庆磁器口古镇改造后，将传统商铺与非遗体验结合，客流量与租金双增长。

四、结语：构建共生共荣的商业生态

喜来登商业的甩拍，折射出商业地产与电商发展的深层矛盾。约束电商并非否定其价值，而是要通过制度创新遏制垄断与无序竞争；保护实体商业也非简单“输血”，而是推动其向体验化、数字化转型。未来，需以“线上线下融合、效率体验并重”为导向，构建政府监管、平台自律、企业创新的协同机制，让商业回归服务本质，实现经济高质量发展与社会福祉的平衡。正如重庆黄金双子塔的重生启示：唯有打破路径依赖，方能在变革中寻得新生。