扬州楼市踩盘记

阎世俊

扬州大运河畔茱萸塔 扬州楼市踩盘记——烟花三月下扬州（十八） 　　旅居扬州一个多月，游览瘦西湖、大运河博物馆等众多景区之外，我们还抽空探访了八九个新楼盘，对扬州楼市价位及户型有一个大致了解。 旅行中，走访一个城市的楼市，逛一逛早市，亲身体验当地人的饮食习惯和物价水准，柴米油盐最接地气，这是我们的旅行习惯。 　　据我观察，扬州楼市说不上火爆，好楼盘售楼处人气旺一些，扬州有三个新楼盘性价比好，值得长期关注： 一是华建•天庆住宅项目，扬州本土开发商，位于主城区，地段好，商业、交通、医院和学校十分便利，小区离大运河很近，沿着大运河步行两三公里即可到达老城区的东关街，那可是网红打卡的闹市区，扬州有名的个园、勺园和江泽民故居都在东关街一带，也可以乘公交车前往，2026年底交房。 小区各搂栋平面示意图 　　项目户型好，开发商预计获鲁班奖，施工质量上乘，容积率1.4，八层小洋房，户型南北通透，主力户型是108㎡和132㎡，三室（四室）两厅两卫，室内层高2.98米，楼间距40米左右，得房率高达93%—97%，半封闭阳台长达6.6—8.2米，宽1.6米，物业费2.6元/㎡，毛坯房，单价2—2.1万。尤其是18号楼前面无遮挡，南向视野开阔，楼后是会所，性价比更高。 扬州大运河畔茱萸湾碑亭 　　其次是华建•天誉项目，向西距离天庆不足千米，同一个开发商，价位等项目情况大同小异，主力户型110㎡，2025年底竣工交用。值得一提的是13号楼，与前面的楼间距70米，性价比好。该项目的缺点是，小区南面紧挨着扬州快速路，噪声大点，小区西边有一条未治理的小河，夏天可能有异味。 天誉项目各楼栋平面图 　　到了扬州才知道，美的不光造白色家电，还盖房子，这就是美的•大河项目，位于主城区边上，南边距离大运河一二百米，水景房，21—24层高楼，主力户型是105㎡和135㎡，房子精装修并赠送全套美的家电，可谓拎包入住，房子南北通透，室内设计高度3m，特价房折后一口价1.1万元/㎡，2026年9月交房。 项目的缺点是，北边侧后方几百米外有一座发电厂曲线塔，环保排放达标，但是看着心里不舒服。优点是价位低，多数楼栋也看不见大烟囱，有一定性价比，资金不足的年轻人可以考虑。 大河项目特价房从1.8万降至1.1万，幅度挺大的 　　三年来，全国楼市普遍大幅度下跌30%左右，扬州也不例外，目前市区的普通住宅楼盘，单价在一两万之间，水电气是正规的，一般不供暖气。扬州郊外的楼盘价位在九千多块，环境优美，就是交通和商业差点。 扬州万福大桥，在桥墩上方修建餐馆，客人就餐时可以欣赏运河风光，开眼了 　　扬州市区也有好房子，象天誉楼盘旁边的上河郡项目，五六层的洋房大户型，露天的户内大露台垂直绿化，室内层高3.5米，高得房率，还有智能化设施，单价3万多一平米，好房子的性价比未必就高，单价总价肯定是贵，看看就好，知道什么标准是"好房子"。 　　今年初，国家建设部推出"好房子"概念，各地纷纷跟进推出细则，好房子标准首先是室内净高三米以上，其次是室内大阳台和大露台垂直绿化，三是鼓励大户型客厅六米挑高，提高得房率须在90%以上。"好房子"新标准对房地产市场冲击力挺大的，这是从供给侧提振楼市，不同于以往降息降税从消费端发力，这是观念性大转变。先不说"好房子"对二手房市场降维打击，就算是目前在建的新楼盘，或许还没竣工就不属于"好房子"范畴了，肯定是卖不上好价钱，即使在同一个地段，相邻不远的两个相似品质楼盘，房子单价差距会挺大的，这或许是今后楼市的常态。于是，开发商纷纷向"好房子"靠拢，甚至是期房突击改设计，售楼处使劲宣传自己的楼盘是"好房子"。 　　我在扬州就看见这种怪事，从天庆项目向南二百米十字路口，七八栋二三十层的高楼拔地而起，楼盘的名号就不说了，户型差，中间是连廊，户内不是南北通透，得房率还不足80%，房子单价1.8万，能卖得出去吗？我看是不会高于大河项目1.1万的。 夫人的视频后期制作技术，让人凌空飞起 　　扬州是三线大城市，适合慢节奏生活，人口460万，当地经济主要是旅游和港口运输，制造业并不突出。对了，扬州还有大专以上人才购房补贴政策，一套房子可补贴四五万，力度不小。 2025年春节后，在国家一系列刺激政策下，楼市本来有一波可观的小阳春行情，各地纷纷以价换量形势看好，无奈四月份一场全球关税大战，对长江三角洲（包括扬州）的外贸企业影响挺大的，消费者的收入预期及楼市预期普遍走低，大多持观望态度，百城楼市的春天眼看着走向熄火了，我们走访扬州楼市，也是颇有同感。 世间万物都是有周期的，夕阳西下，明天还会从东方升起来，燕子飞走了，明年还会再来，桃花落了，明年的春天还能再开，人若是吃准了事物周期，踩准了节奏，办起事来有如神助，站在时代的风口上，猪都能飞起来。楼市更是离不开大周期影响，六十年左右一轮宏观康波大周期，一二十年有一轮房地产小周期，若是大小周期在底部共同振荡，你说楼市会是一个什么局面？个人不能跟趋势抗争，顺势而为方为上策。 我个人拙见，受国内外大形势影响，扬州楼市未来两三年继续走低，2027年见底，2030年前后跟随楼市复苏和繁荣上升大周期到来，或许会有一波大涨行情。依据呢？不是偶发奇想，是来自多年来的综合研判。 　　摘录一段2020年庚子年春节写下的生日感言：＂人生就是一场康波，六十年一个大周期循环，十年、二十年一个小周期循环，人生选择永远胜过努力，今后十年的人生机遇在哪里？按照中国周期大师周金涛的推测，2030年前后还有一波房地产大潮，这两年正是楼市横盘整理的低点，正所谓万劫不覆之年，周先生成功预测了08年世界金融危机，提前预测到09年、13年两次楼市暴涨，提醒人们15年以后不要买房子，并且要尽快抛掉手中多余的房产，哪怕是一线大城市的核心房产，指出16年房价上涨只不过是上一波楼市上涨的B浪，千万不要跟进，否则就站在山岗上了，今天回头一看，16年底、17年初正是本轮行情的顶峰，今日京城房价比三年前下跌18%，那个期间买房子的都成了接盘侠，一一验证了先生的预言，都是人生金句呀。 今年的楼市开局有点冷，如何布局今后十年，我们普通人扭转不了局势，只能顺势而为挣几个小钱。先生把预言放在那儿了，敢不敢放手一搏，那是你自己的事。眼下要收拢五指，把拳头攥紧，随时准备出击，今年底明年初，京城楼市或许有一波大行情，先跌后涨，至于何时下手布局？周先生英年早逝，无人指点迷津，只有看自己的悟性与胆识了。" 京沪高速路上的大件运输车，风力发电机的曲面叶片，加工精度要求很高，长度足有百八十米，无焊接 　　五年后的今天，再来品味这段话，还是有点预见性的，2021年下半年正是本轮楼市的最高峰，2022年开始一路下滑，至今未见楼市底部，我在2020年疫情之初写下的楼市判断，与近几年房地产市场走势大致不差。 全国房地产商品住宅销售面积表年份亿平方米2009年 9.372010年 10.432011年 10.92012年 11.132013年 13.062014年 12.062015年 12.852016年 15.732017年 16.942018年 17.172019年 17.162020年 17.612021年 17.942022年 13.582023年 11.172024年 9.74 2021年是全国销售面积最多的一年，也是大部分城市房价最高的一年，商品住宅销售均价一万出头，习惯上称双18，销售面积18亿平方米，销售额18万亿元。2022年开始快速下跌，2024年跌到了9.74亿平方，销售面积直接跌回2009年。 　　孙子兵法上说，不谋全局者不足以谋一域，不谋一世者不足以谋一时。日本楼市九十年代有一个失去的三十年，美国2008年次贷危机之后，楼市大幅下跌六年，据此，华尔街高盛公司判断东方大国楼市下跌也是六年左右，大约27年见底，随后反弹展开一波大行情，这些外界分析只能做个参考，不足为凭，尽信书不如无书，大主意还得自己拿。 　　宏观经济分析，不是算卦，经济学家也不是算命先生，只能预测今后将发生什么事，不能说何时何地发生，否则就是算命了。 　　扬州历史人文底蕴深厚，地处江淮平原东部，南濒长江，北接淮河，早期曾是长江的入海口，可观赏到汹涌澎湃的广陵潮，好比当今的钱塘江大潮。 　　（后记：扬州之行，有幸与凌先生相识，带我们走访八九个扬州新楼盘，凌先生为人热情、专业且敬业，是一位靠谱的房地产中介朋友。） 阎世俊/文孔颖/摄2025年5月7日听雨轩