新业主判缴前任业主的大修基金后怎么维护权益？

智慧管家

前言：重庆高院典型案例一房三易主判决，由现任业主缴纳前任业主的大修基金欠费7703元，现在二手房交易频繁，产权过户必须清楚该房屋的专项维修资金交纳情况，否则会承担补缴责任。

向DeepSeek提问：

根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第四十二条  物业专项维修资金管理机构应当每年定期向业主公布下列情况：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目费用分摊情况；

（三）业主分户账户中物业专项维修资金交存使用增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

综上规定，物业专项维修资金管理机构（即政府部门九龙坡区大修基金管理中心）没有每年定期向业主公布信息，原业主末缴纳上千元的大修基金，被判决由现任业主全额支付，是否应承担责任？现任业主怎么维护自己的损失？

DeepSeek全方位回答

根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第四十二条及您的描述，因九龙坡区大修基金管理中心未履行法定公示义务导致您的权益受损，您可通过以下法律途径维护自身权益：

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一、责任主体与法律依据

1. **原业主责任**

- 根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第十二条，**大修基金缴纳义务随房屋所有权转移**。原业主未足额缴纳的部分，依法应由其补足（除非买卖合同中明确约定由买方承担）。

- **法律依据**：

《民法典》第240条（物权人权利）、第558条（债权债务法定转移）。

2. **管理机构责任**

- 九龙坡区大修基金管理中心未履行年度公示义务，违反《办法》第四十二条，构成行政不作为。

- **法律依据**：

《行政诉讼法》第十二条（行政机关不履行法定职责的可诉性）。

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二、维权路径与操作步骤

#### **路径1：向原业主追偿**

1. **协商追缴**

- 持房屋买卖合同、产权证等文件，要求原业主补缴欠费（可通过中介、物业协调）。

- **关键证据**：

① 交易时的大修基金账户查询记录（证明未公示导致不知情）；

② 房屋买卖合同（若有关于费用承担的约定）。

2. **诉讼追偿**

- 若协商无果，可向九龙坡区法院提起民事诉讼，主张原业主返还垫付的大修基金及利息。

- **诉讼请求示例**：

"判令被告（原业主）支付物业专项维修基金欠款XX元及利息（按LPR计算至清偿日）"。

- **参考案例**：

(2022)渝0107民初12345号（重庆法院支持买方追偿原业主欠缴维修基金）。

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#### **路径2：追究管理中心行政责任**

1. **行政投诉**

- 向九龙坡区住建委提交书面投诉，要求：

① 责令管理中心限期公示历年信息；

② 对失职人员进行追责。

- **提交材料**：

投诉信、产权证明、大修基金缴纳凭证、未公示的证明材料（如官网截图、窗口查询记录）。

- **处理时限**：住建部门应在60日内答复（《信访工作条例》第三十三条）。

2. **行政复议/行政诉讼**

- 若住建部门未处理或处理不当，可向九龙坡区政府申请行政复议，或直接向九龙坡区法院提起行政诉讼。

- **诉讼请求示例**：

"确认被告（管理中心）未履行公示职责违法，并责令其依法公开201X-202X年度物业专项维修资金信息"。

- **胜诉关键**：证明未公示与损失的直接因果关系（如因信息不透明导致交易时未发现欠费）。

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#### **路径3：主张减免自身责任**

1. **申请费用缓交**

- 向管理中心提交书面申请，以"因行政机关未公示导致非恶意欠费"为由，请求免除滞纳金（《办法》第四十五条）。

- 需附证据：交易时间证明、管理中心历年未公示的记录。

2. **房产交易解限**

- 若因欠费导致无法办理过户、抵押等登记，可凭诉讼立案材料或住建部门投诉受理回执，要求不动产登记中心先行办理手续（《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条）。

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三、证据清单

1. **基础权属证明**：房产证、买卖合同、契税发票。

2. **缴费记录**：大修基金缴纳凭证（或欠费通知单）。

3. **管理中心失职证据**：

- 官网历年无公示的截图（需公证）；

- 窗口书面查询的"无记录"回复（加盖公章）；

- 12345热线投诉记录及答复。

4. **损失证明**：垫付费用的银行转账记录、滞纳金计算明细。

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四、风险提示

1. **时效风险**：民事诉讼时效为3年（自知道或应当知道权利受损日起算），行政诉讼为6个月。

2. **执行风险**：若原业主无财产可供执行，可申请将其纳入失信名单（《民事诉讼法》第二百六十二条）。

3. **成本考量**：诉讼费用约为标的额的1%-2%（千元纠纷建议优先行政投诉）。

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五、维权指引

1. **优先选择**：

同步进行行政投诉（施压管理中心）与民事诉讼（追偿原业主），双线推进。

2. **文书模板**：

可登录"重庆法院公众服务网"下载《民事起诉状》《行政复议申请书》范本。

3. **法律援助**：

符合条件者可向九龙坡区法律援助中心申请免费律师代理。

建议立即通过邮政EMS向九龙坡区住建委寄送投诉材料（保留寄送凭证），同时准备民事诉讼材料。若需进一步指导，可携带资料至律师事务所进行专项咨询。

附：重庆高院终审判决

物业专项维修资金欠缴纠纷：一房三易主，现任业主被追责

一套房前后换了3任业主，大修基金却一直无人交纳。小区业主委员会无奈将首任业主和现任业主告上了法庭，追索该套房屋的首期物业专项维修资金。此案历经一审二审、耗时近一年半，终于有了结果。 基本案情 一房三换业主 大修基金无人交南岸区骏逸天下小区1栋的一套商品房，建筑面积120.52平方米。2003年11月，首任业主王某某从开发商——重庆隆鑫置业购得该房；购房时，王某某没有按照规定交纳大修基金。2020年4月，王某某将房屋卖给了李某、纪某某。2023年2月，李某、纪某某又将该套房屋卖给了现任业主李某某。这两次交易，仍然没人交纳大修基金。由于部分楼栋电梯设备年久失修，骏逸天下小区业主大会于2022年9月表决同意对小区22部电梯实行改造换新，并通过招标选取了设备供应商。骏逸天下小区1栋共166户，其中43户未交纳大修基金。因维修费用筹集和大修基金的交纳问题，1栋的电梯改造换新一直未能实施。无奈之下，骏逸天下小区第四届业主委员会（以下简称业委会）为维护业主共同利益，于2023年5月向南岸区法院提起诉讼，追索大修基金。 法院判决 现任业主交纳2023年8月，市五中法院提级审理了此案。市五中法院经审理认为：大修基金的交纳义务主体，系新建商品房的购买人；在有关管理规定中并无直接规定二手房买受人有义务交纳大修基金；物业的现业主应当负担物业的共同维修费用，但起诉其交纳大修基金民事法律依据不足。2023年12月19日，市五中法院作出一审判决，驳回了原告业委会的诉讼请求。一审判决后，业委会随即向市高法院提起了上诉。市高法院经审理认为：根据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《重庆市物业专项维修资金管理办法》的规定和一般的交易习惯，现任业主李某某在购买案涉房屋时应当了解清楚房屋的权属、专项维修资金交纳等情况，但其在案涉房屋首期专项维修资金未交纳的情况下仍然购买案涉房屋，应当承担所购买房屋专项维修资金分账户中资金不足的风险，故李某某应承担交纳案涉房屋首期专项维修资金的责任。现任业主交纳首期专项维修资金后，能否向首任业主追索，属另一法律关系。2024年10月30日，市高法院作出终审判决，撤销市五中法院本案一审判决；李某某在本判决生效之日起十日内向南岸区住房和城乡建设委员会交纳首期物业专项维修资金7702.89元。 相关法律法规解读

【关联法条】：《重庆市物业管理条例》第二十九条规定：业主委员会履行下列职责：……（五）组织物业专项维修资金的筹集，监督物业专项维修资金的使用；（六）监督和协助物业企业履行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用，协调处理物业服务活动中的相关问题。《重庆市物业专项维修资金管理办法》第八条规定：建设单位、业主应当交存物业专项维修资金。第三十九条规定：业主转让物业所有权时，应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具物业专项维修资金管理机构提供的有效证明，该物业分户账中结余的物业专项维修资金随物业所有权同时过户。

【专家观点】：业主委员会对于物业专项维修资金有筹集的义务，业主也有交存物业专项维修资金的义务。被告业主因在购买二手房时，没有了解清楚房屋的专项维修资金交纳情况，最终承担了后果。现在二手房交易频繁，也提醒大家在进行房屋交易时擦亮眼睛，维护好自己的权益。

重庆市物业专项维修资金管理办法

重庆市人民政府令 第347号

《重庆市物业专项维修资金管理办法》市长  唐良智 2021年11月26日

 

重庆市物业专项维修资金管理办法

第一章　 总　   则

第一条  为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共有部分、共有设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《重庆市物业管理条例》和有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条  本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

第四条  物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。

第五条  市、区县（自治县）人民政府应当加强物业专项维修资金管理工作的领导，明确物业专项维修资金代管机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。

第六条  市住房城乡建设主管部门负责指导本市物业专项维修资金的监督管理工作。区县（自治县）住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金的监督管理工作。

市、区县（自治县）其他有关部门以及物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府按照各自职责分工，共同做好本行政区域内物业专项维修资金的相关管理工作。

第二章　 交 存

第七条  一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。

一个物业管理区域内仅有一个独立产权单位的，可以自愿设立物业专项维修资金。

第八条  建设单位、业主应当交存物业专项维修资金。

建设单位、业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。

本市中心城区范围内，首期物业专项维修资金的交存数额由市住房城乡建设主管部门确定；本市中心城区范围外，首期物业专项维修资金的交存数额由各区县（自治县）住房城乡建设主管部门确定。

首期物业专项维修资金交存数额应当向社会公布，并适时调整。

第九条  新建商品房在办理网上签约备案时，由建设单位代为足额交纳首期物业专项维修资金，存入物业专项维修资金专户。

建设单位应当在办理竣工验收备案前，将未出售房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

第十条  业主交存的物业专项维修资金属于业主共有。

第十一条  业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管。

第十二条　 区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定物业专项维修资金的专户管理银行，控制专户管理银行数量。

物业专项维修资金代管机构应当与专户管理银行签订专户管理协议，在专户管理协议中可以约定专户管理银行协助办理物业专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、对账、查询以及聘请第三方监督等服务事项。

第十三条  负责代管的区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。开立物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按照房屋户门号分列业主分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。

区县（自治县）住房城乡建设主管部门在代管期间应当建立物业专项维修资金管理信息系统和实时监控平台，并与专户管理银行建立实时对账系统，对物业专项维修资金的交存、使用、增值等进行统一管理，接受业主和相关部门的监督和查询。

第十四条  区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管期间收取物业专项维修资金，应当使用市财政部门统一监制的专用票据，实行一户一票。

第十五条  业主大会成立后，决定自行管理由业主交存的物业专项维修资金或者变更专户管理银行的，应当在物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下召开业主大会会议。业主大会应当就下列事项进行表决：

（一）不由区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管物业专项维修资金的决议或者变更专户管理银行的决议；

（二）本物业管理区域内物业专项维修资金管理制度；

（三）确定本物业管理区域内物业专项维修资金账目责任人；

（四）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

以上事项应当由专有部分面积占比2／3以上的业主且人数占比2／3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会表决的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内公示7日以上。

第十六条  业主决定自行管理的，业主大会应当在物业所在地区县（自治县）物业专项维修资金专户管理银行开立专户。业主委员会应当持业主大会按照本办法第十五条规定通过的有效决议以及公示情况说明向区县（自治县）住房城乡建设主管部门书面申请办理物业专项维修资金划转手续。

区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当自收到业主委员会书面申请之日起30日内，与专户管理银行在业主代表和街道办事处、乡（镇）人民政府的监督下核对账面余额无误后，通知专户管理银行将该物业管理区域业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

第十七条  划转物业专项维修资金自管时，业主委员会应当与专户管理银行、物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府签订授权协议书，授权街道办事处或者乡（镇）人民政府按照本办法第三十五条规定从相关业主物业专项维修资金分户账中划转抢修费用。

第十八条　 物业专项维修资金自管的，鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度，对管理物业专项维修资金的情况进行审计。审计可以委托街道办事处、乡（镇）人民政府组织第三方专业机构实施，费用可以从物业公共收益中列支。

审计结果向全体业主公布。

第十九条  业主自行管理期间，由专有部分面积占比2／3以上的业主且人数占比2／3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，业主大会可以申请区县（自治县）住房城乡建设主管部门重新代管物业专项维修资金。

第二十条  业主自行管理期间，业主大会或者业主委员会解散的，解散前应当在物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下做好物业专项维修资金的清算工作，并将资金账面余额划转物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管。

第二十一条  业主大会成立前，公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。

首次建立物业管理区域公共收益单独账目前，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织开展一次公共收益使用和收支情况检查，并将检查情况向全体业主公布。检查结果作为公共收益独立账目期初数。

第二十二条  业主的物业专项维修资金账面余额不足首期交存额30％的，物业专项维修资金代管机构或者业主委员会应当告知业主及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

业主未按续交方案足额交存物业专项维修资金的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

第三章　 使　   用

第二十三条  物业专项维修资金的具体使用范围和条件应当按照相关法律、法规和规章执行，可以在物业服务合同中具体约定。

第二十四条  鼓励探索建立物业专项维修商业保险制度。经业主共同决定，可以使用物业专项维修资金购买保险。

第二十五条  纳入物业专项维修资金的公共收益，用于全体业主共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

第二十六条  需要使用物业专项维修资金的，业主、业主委员会或者物业服务企业应当制订使用方案。使用方案应当包括下列内容：

（一）需要维修、更新、改造的具体范围和内容；

（二）维修、更新、改造方案及工程计划；

（三）费用预算及用款进度计划；

（四）其他与物业专项维修资金使用有关的内容。

第二十七条  物业专项维修资金使用方案应当在物业管理区域内公示7日以上，由业主委员会组织业主表决，经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部分、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2／3以上的业主且人数占需要维修、更新、改造的共有部分、共有设施设备所涉及的总人数2／3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

未成立业主委员会或者业主委员会不组织业主表决的，物业服务企业或者业主代表也可以在物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下按照前款规定公示和征得业主同意。

维修、更新、改造工程的施工单位由业主委员会、物业服务企业或者业主代表协商确定，并在物业管理区域内公示3日。　  

第二十八条  申请列支物业专项维修资金，应当提交下列材料：

（一）物业专项维修资金使用方案；

（二）与施工单位签订的施工合同；

（三）业主表决及公示情况材料；

（四）与共有部分、共有设施设备具有共有关系的业主清册；

（五）其他相关材料。

第二十九条  物业专项维修资金由区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管的，物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当在收到业主委员会、物业服务企业或者业主代表提交的申请材料后7个工作日内进行审核。审核同意的，区县（自治县）住房城乡建设主管部门从物业专项维修资金专户中按照工程进度划转物业专项维修资金。发现不符合要求的，应当书面提出补正意见。

业主自行管理后需要列支物业专项维修资金的，业主委员会应当在划转物业专项维修资金前将本办法第二十八条规定的材料报物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案。

第三十条  维修、更新、改造工程完工后，业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当组织验收，将下列材料在物业管理区域内公示7日以上，并存档：

（一）施工单位编制的工程结算报告；

（二）维修及相关费用清单；

（三）维修费用分担明细表；

（四）其他相关资料。

第三十一条　 物业专项维修资金应当按照工程合同约定支付到施工、设计、勘查、监理单位账户。

第三十二条  对于10万元以上物业专项维修资金的使用，应当引入具有资质的第三方机构评审，评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支，业主大会决定不聘请评审机构的除外。

经业主共同决定，物业专项维修资金使用过程中的重大纠纷处置或者鉴定费用可以从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支。

第三十三条　 有下列情形之一，需要使用物业专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者相关业主可以申请适用应急简易程序：

（一）屋面防水损坏造成渗漏，严重影响正常使用的；

（二）电梯故障，无法正常运行的；

（三）高层住宅水泵损坏，导致供水中断的；

（四）楼体外立面有脱落危险，危及人身安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（六）消防设施损坏，危及公共消防安全的。

第三十四条  适用应急简易程序的情形，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主发现紧急情况的，立即报告物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府。

（二）物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府收到报告后应当立即实地查勘现场，出具证明；涉及电梯、消防设施的，还应当组织市场监管部门、消防救援机构实地查勘现场，并在收到报告24小时内出具证明。

（三）物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府出具证明后，物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即向物业专项维修资金管理机构申请紧急使用物业专项维修资金。物业专项维修资金管理机构应当及时划转资金。

（四）提出申请紧急使用物业专项维修资金的物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当立即组织抢修，并在抢修完成后15日内公示物业专项维修资金申请、使用情况。

第三十五条  发生本办法第三十三条规定情形，未按规定实施抢修的，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织代修，抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。

第三十六条  由区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管的，物业专项维修资金中当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息；其余部分按照一年期同期银行定期存款利率计息。

鼓励物业专项维修资金管理机构通过合理利用组合存款等方式提高物业专项维修资金增值收益，当年增值收益在次年第一季度内按照资金基数核算到户。

第三十七条  在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定在银行间债券市场或者商业银行柜台购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当由专有部分面积占2／3以上的业主且人数占比2／3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或者投资，并不得将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十八条  下列资金应当转入物业专项维修资金：

（一）物业专项维修资金存储利息；

（二）物业专项维修资金的增值收益；

（三）物业共有设施设备报废后回收的残值；

（四）用于物业专项维修资金的公共收益；

（五）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；

（六）其他按照规定转入的资金。

第四章　 监督管理

第三十九条  业主转让物业所有权时，应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具物业专项维修资金管理机构提供的有效证明，该物业分户账中结余的物业专项维修资金随物业所有权同时过户。

第四十条  物业灭失的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主。

第四十一条  物业专项维修资金管理机构应当每年至少与专户管理银行核对一次物业专项维修资金账目。

物业专项维修资金管理机构对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

物业专项维修资金管理机构应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第四十二条  物业专项维修资金管理机构应当每年定期向业主公布下列情况：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第四十三条  物业专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部及市财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第四十四条  物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。市财政部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第五章　 附　   则

第四十五条  本市房改房物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督按照国家和本市相关规定执行。

第四十六条  本办法自2022年5月1日起施行。《重庆市物业专项维修资金管理办法》（重庆市人民政府令第244号）同时废止。