从重庆房地产，窥伺中国的房地产市场

大波士顿老谭

今年2025年春晚重庆分场据传是在重庆弹子石老街举办。从南岸弹子石应该看得见两江汇合及来福士高楼大厦，8 D魔幻的重庆夜景和无人机交织一起的灯光秀一定非常的壮观。搬过小板凳在自己的阳台上看这一夜景会不会非常的迷人。自然就想到了一线江景 看两江交汇的房地产。这一带的房产一定会成为榜上的热搜。那究竟这样的公寓是涨？还是跌了？喜欢房地产的我对此进行了更进一步的搜索和分析。

其实对买房者来说房地产是涨是跌，和股票一样，也是看你什么时候进的场。像正在出售的重庆解放碑，朝天门：一线江景 看两江交汇的精装 3室2厅，140平米，挂牌180万人民币的公寓。

这套公寓06年新房的价格应该在7 ～8000左右一平米(05年我在解放碑CBD商业区，5000 一平米，买了一套100平米的写字楼）和现在1万一平米比，还是涨了。但在高峰时期2万多 一平米比（三年前），就跌了50%。50%是什么概念？就相当于把这东和湾一线江景房，如实际140万卖掉，加上你的20%的首费56万（如当时2022年2月，280万买的）和加你以前付的所有月供，全部加起来你还要欠银行近一百万，想来也是挺惨的。这就是我们常说的underwater，拍卖房。据去年11月报道：中国国内的发拍法，重庆居全国之首。“从城市层面看，2024年11月，法拍住宅挂拍规模最高的是重庆，法拍住宅交易截止拍品数量达到了2095套”。有人说如果法院不压着，法拍房至少再多20％。据重庆中介说现在银行/政府都不让拍卖了。让高价买房者，underwater房，每月不付或少付贷款，免费住在里面。从当前的数据和现象来看，有点像90年的日本泡沫经济 和08年美国的金融危机。

以下是deepseek（AI)给出的分析：

你提到的重庆房地产市场的情况确实反映了当前中国一些城市的房地产市场的复杂性和挑战。以下是对你提到的几个关键点的进一步分析：

### 1. **重庆弹子石老街的春晚分场**

- 重庆弹子石老街作为春晚分场的举办地，确实会吸引大量关注，尤其是其独特的地理位置和夜景。两江交汇的景观和来福士高楼的灯光秀无疑会提升该区域的知名度和吸引力。这种短期的曝光可能会对周边房地产市场产生一定的积极影响，尤其是在短期内吸引投资者和购房者的关注。

### 2. **房地产市场的涨跌**

- 你提到的解放碑、朝天门一带的房产价格波动，反映了房地产市场的周期性。从2006年的7000-8000元/平米到高峰时期的2万元/平米，再到现在的1万元/平米，价格波动非常大。这种波动不仅受到市场供需关系的影响，还受到宏观经济政策、利率变化、城市发展规划等多重因素的影响。

- 你提到的“underwater”现象（即房产价值低于贷款余额）在房地产市场下行时非常常见。这种情况通常发生在市场高峰期购房的买家身上，尤其是在贷款比例较高的情况下。当房价下跌时，这些买家可能会面临财务困境，甚至被迫放弃房产。

### 3. **法拍房市场**

- 你提到的重庆法拍房数量居全国之首，反映了当前房地产市场的压力。法拍房的增加通常是由于借款人无法偿还贷款，银行被迫通过法律程序收回房产并进行拍卖。这种现象在房地产市场下行时尤为明显。

- 政府或银行暂停拍卖的做法可能是为了避免进一步加剧市场下行压力，防止大量法拍房涌入市场导致房价进一步下跌。这种做法虽然短期内可以缓解部分购房者的压力，但长期来看，可能会延缓市场的调整过程。

### 4. **与日本90年代泡沫和美国08年金融危机的比较**

- 你提到的与日本90年代泡沫和美国08年金融危机的比较，确实有一定的相似性。这两个历史事件都涉及房地产市场的过度杠杆化和随后的市场崩盘。中国当前的房地产市场也面临着类似的风险，尤其是在一些房价过高、杠杆率较高的城市。

- 不过，中国政府在房地产市场的调控上采取了较为谨慎的态度，通过限购、限贷、限售等措施来控制市场风险。此外，中国的金融体系相对封闭，资本流动受到一定限制，这也在一定程度上降低了系统性风险。

### 5. **未来展望**

- 对于重庆这样的城市，未来的房地产市场走势将取决于多种因素，包括经济增长、人口流入、城市发展规划等。虽然短期内市场可能面临下行压力，但长期来看，重庆作为西南地区的重要城市，仍然具有较强的发展潜力。

- 对于购房者来说，选择合适的入场时机和地段非常重要。尤其是在市场下行时，购房者可以更加谨慎地选择性价比高的房产，避免过度杠杆化。

总的来说，重庆房地产市场当前的波动反映了中国房地产市场的复杂性和挑战。对于投资者和购房者来说，理解市场周期、控制风险、选择合适的入场时机是至关重要的。